KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm về BĐS
Mỗi quốc gia đều sở hữu nguồn tài sản quý giá từ thiên nhiên hoặc do con người sáng tạo Tài sản được định nghĩa là của cải vật chất phục vụ cho sản xuất hoặc tiêu dùng, và có nhiều loại khác nhau tùy theo mục đích quản lý và sử dụng Một cách phân chia phổ biến là phân loại tài sản thành hai loại chính: bất động sản và động sản Phân chia này đã tồn tại hàng ngàn năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi chép trong Bộ luật La Mã.
Pháp luật nhiều quốc gia đều công nhận bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật lại có những đặc điểm riêng trong việc phân loại và tiêu chí phân loại, dẫn đến sự hình thành khu vực giáp ranh giữa bất động sản và động sản.
Theo Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11, được Quốc hội Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005 thì Bất động sản đuợc định nghĩa đất đai và những công trình do con nguời tạo nên gắn liền với đất.
Một vật được công nhận là bất động sản khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây.
• Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con nguời
• Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, c ô ng năng, hình thái của nó kh ông thay đổi.
• Thứ ba: phải tồn tại lâu dài
• Thứ tư: có thể đo lường bằng giá trị
• Thứ năm: được chiếm hữu bởi cá nhân hay cộng đồng người
Thuộc tính và đặc trưng của BĐS
* Các thuộc tính của bất động sản
Đất đai là hàng hóa đặc biệt với tính bất động, nghĩa là dù có thể chuyển nhượng và bán, người sử dụng chỉ có quyền khai thác mà không thể di chuyển bất động sản đến nơi khác Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ vị trí địa lý, điều kiện sinh thái và kinh tế xã hội, dẫn đến sự khác biệt về giá đất ngay cả khi các lô đất nằm gần nhau.
Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường, tính không đồng nhất của bất động sản trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết Hàng hóa đa dạng và phức tạp khiến việc tìm kiếm hai tài sản hoàn toàn giống nhau trở nên khó khăn, với mỗi bất động sản chỉ tương đồng về một số đặc điểm nhất định Giá cả của bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm thời điểm bán, sự ưa thích của người mua, tâm lý thị trường và các đặc điểm cụ thể của từng tài sản Điều này chứng tỏ rằng bất động sản không chỉ khác biệt mà còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố bên ngoài trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
Diện tích đất đai có hạn trong bối cảnh dân số ngày càng tăng, dẫn đến giá đất có xu hướng tăng theo thời gian Nhiều nguyên nhân gây ra sự giảm diện tích đất nông nghiệp, bao gồm tốc độ tăng dân số, sự phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, và quá trình đô thị hóa.
Bất động sản, bao gồm đất đai và công trình trên đất, là tài nguyên thiên nhiên quý giá và không thể thay thế Đất đai không chỉ đóng vai trò quan trọng trong quá trình tái sản xuất xã hội mà còn mang lại lợi ích lâu dài cho chủ sở hữu, thể hiện tính bền vững trong đời sống kinh tế.
Đất đai không chỉ mang lại quyền sở hữu mà còn cung cấp nhiều lợi ích kinh tế, với thời gian sử dụng vô hạn, điều này làm tăng giá trị của bất động sản Sự bền vững trong đời sống kinh tế được thể hiện rõ qua việc khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này.
* Đặc trưng của bất động sản:
Cung bất động sản có khả năng co giãn kém, do quỹ đất không thay đổi và việc cung ứng đất cho mục đích riêng biệt bị giới hạn Sự phân bổ đất đai phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng giai đoạn, do đó không thể tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch đã định.
Thời gian giao dịch bất động sản thường kéo dài và chi phí mua, bán cao, do đây là loại tài sản có giá trị lớn Việc cân nhắc thận trọng trong quá trình mua, bán là điều cần thiết, dẫn đến thời gian giao dịch dài hơn so với các loại tài sản khác.
Bất động sản có khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt do giá trị cao và lợi nhuận lớn Trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu sở hữu bất động sản lớn với giá trị tiền cao nhưng không thể bán ngay trong tình huống khẩn cấp, dẫn đến việc bỏ lỡ nhiều cơ hội.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia, do đó, Nhà nước cần thực hiện sự can thiệp và quản lý chặt chẽ Việc thiết lập các quy định nhằm điều tiết và quản lý việc sử dụng cũng như chuyển dịch bất động sản là cần thiết để đảm bảo tính ổn định và phát triển bền vững.
Phân loại BĐS
Bất động sản được phân chia thành nhiều loại với đặc điểm và yêu cầu sử dụng khác nhau, đòi hỏi việc phân loại theo hình thức và khả năng tham gia thị trường để xây dựng chính sách phát triển và quản lý hiệu quả Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản có thể được chia thành ba nhóm chính theo chức năng sử dụng.
Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS đất đai (bao gồm đất đai và c ác tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như tr n thế giới.
Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như c ác c ông trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v v
Ngoài ra bất động sản còn được phân chia theo tình trạng sử dụng, theo quyền tài sản
Các quyền tài sản bất động sản
Khác với bất động sản là tài sản vật chất, quyền tài sản bất động sản là khái niệm pháp lý phi vật chất, thường được ghi nhận trong các văn bản chính thức của Nhà nước như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà Quyền cao nhất liên quan đến tài sản bất động sản là quyền sở hữu, bao gồm ba quyền chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt.
Quyền sử dụng tài sản là quyền của chủ sở hữu trong việc khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản Ngoài ra, những người không phải là chủ sở hữu cũng có thể được quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền hoặc theo quy định của pháp luật.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc tự nắm giữ và quản lý bất động sản thuộc sở hữu của mình Ngoài ra, người không phải là chủ sở hữu vẫn có quyền chiếm hữu tài sản nếu được chuyển giao theo quy định của pháp luật.
Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho nguời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Hiến pháp là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất Theo Hiến pháp năm 2013, Điều 53 quy định rằng đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý đều thuộc sở hữu công, đại diện cho toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý.
1 Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguông lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
2 Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê dất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển giao quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
3 Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.
4 Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý Các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức được cấp quyền sử dụng đất và quyền chiếm hữu tạm thời theo quy định pháp luật Định giá bất động sản thực chất là định giá quyền tài sản bất động sản, với giá trị thị trường phụ thuộc vào quyền lợi và lợi ích mà bất động sản mang lại cho người sở hữu Trong quá trình định giá, cần nhận biết rõ quyền tài sản thông qua tình trạng pháp lý của bất động sản để thực hiện các điều chỉnh phù hợp với bất động sản so sánh.
Thị trường bất động sản
Thị trường Bất động sản là tổng thể các giao dịch liên quan đến Bất động sản, được hình thành từ các mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian cụ thể Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng biệt, khác biệt so với hàng hóa thông thường, tạo nên những nét đặc trưng riêng cho thị trường này.
Thị trường bất động sản chủ yếu là nơi giao dịch các quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản, với đặc điểm nổi bật là đất đai không bị hao mòn và không mất đi, trừ những trường hợp đặc biệt Người sở hữu đất đai mong muốn khai thác các quyền và lợi ích mà đất đai mang lại Do đó, khi đánh giá giá trị đất đai, cần phải xem xét khả năng sinh lời của nó cũng như tiềm năng sinh lợi từ vốn đầu tư vào bất động sản.
Thị trường bất động sản không có một trung tâm rõ ràng, vì hoạt động giao dịch không chỉ diễn ra giữa người mua và người bán mà còn có sự tham gia của các tổ chức trung gian Do bất động sản là tài sản không thể di dời và có giá trị cao, quá trình giao dịch thường kéo dài và cần sự hỗ trợ từ các tổ chức này Tuy nhiên, hiện nay, hoạt động của các tổ chức trung gian trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn thiếu sự quản lý và điều tiết từ các cơ quan Nhà nước.
Thị trường nhà ở mang tính chất địa phương do đặc tính của đất đai không thể di chuyển và bị phân chia Sự thiếu hụt đất đai tại từng địa phương yêu cầu can thiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế và hỗ trợ nhà ở phù hợp với từng giai đoạn và địa phương cụ thể Do đó, diễn biến của thị trường nhà ở sẽ chịu ảnh hưởng từ các chính sách của Nhà nước cũng như quy luật thị trường riêng biệt ở mỗi khu vực.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nơi cần có sự can thiệp trực tiếp và mạnh mẽ của Nhà nước Do đó, mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn so với các thị trường hàng hóa tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam mang tính độc quyền do đất đai không tái tạo và khan hiếm Thông tin về quy hoạch và quản lý kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến rộng rãi, dẫn đến sự cạnh tranh ngầm và không hoàn hảo trong thị trường này.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính và sự phát triển kinh tế của quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong việc điều hòa cung cầu hàng hóa Với tiềm năng sinh lời lớn, lãi suất tiền gửi thấp khiến nhà đầu tư rút tiền ngân hàng để đầu tư vào bất động sản, ảnh hưởng đến thị trường tín dụng Hai thị trường này hỗ trợ lẫn nhau, với các tổ chức tài chính giúp người mua và người bán thực hiện các giao dịch tài chính an toàn và hiệu quả.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Giá trị BĐS
a Khái niệm giá trị BĐS
* Quan điểm về giá trị
Theo Mác, hàng hóa có hai thuộc tính chính: giá trị và giá trị sử dụng Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên, phụ thuộc vào công dụng hữu ích và đặc điểm vật lý của hàng hóa, trong khi giá trị là thuộc tính xã hội, chỉ tồn tại trong nền sản xuất hàng hóa và tiền tệ Mác định nghĩa giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa được kết tinh trong sản phẩm Để đo lường giá trị hàng hóa, cần xem xét các yếu tố liên quan đến lao động và sản xuất.
Mác sử dụng thời gian lao động xã hội cần thiết để đo lường giá trị hàng hóa, tuy nhiên, giá trị là một khái niệm trừu tượng Để làm rõ, Mác đã đề cập đến giá trị trao đổi, đó là mối quan hệ lượng của hàng hóa này so với hàng hóa khác Khi tiền tệ ra đời, giá trị được biểu hiện bằng một lượng tiền nhất định.
Giá trị của một tài sản được định nghĩa là số tiền thể hiện những lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt, khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời và có sự tồn tại ổn định lâu dài Để được công nhận là BĐS, tài sản cần đáp ứng một số điều kiện nhất định.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Được chiếm hữu bởi cá nhân hay cộng đồng.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, c ông năng hinh thái của nó không thay đổi.
Thứ hai: BĐS có tính cố định về vị trí Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể.
Thứ ba: BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt Sự khác biệt của
BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu, kiến trúc, khác nhau về hướng, cảnh quan và ngoại cảnh.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giới hạn về diện tích và vị trí, dẫn đến sự khan hiếm Theo thời gian, giá trị BĐS có xu hướng tăng, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng phát triển.
Bất động sản là loại tài sản chịu ảnh hưởng lớn từ các bất động sản liền kề và có tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan.
Giá trị bất động sản thể hiện bằng tiền tổng thu nhập mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng tại một thời điểm nhất định Có nhiều loại giá trị bất động sản khác nhau, mỗi loại phản ánh các yếu tố kinh tế và thị trường cụ thể.
Phân biệt các khái niệm: Giá trị: là mức giá ước tính có khả năng cao nhất sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch.
Giá cả: là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định.
Chi phí là số tiền phải trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ, hoặc là khoản tiền cần thiết để sản xuất chúng Khi hàng hóa hoặc dịch vụ hoàn tất, chi phí trở thành một thực tế lịch sử Giá mà người mua trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ đó chính là chi phí của họ.
Thu nhập là khái niệm kinh tế phản ánh số tiền mà nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu tài sản thu được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản, sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan.
Từ những khái niệm trên ta có:
Giá trị thị trường là số tiền ước tính cho tài sản tại thời điểm thẩm định, phản ánh sự trao đổi giữa người bán và người mua Điều này xảy ra sau một quá trình tiếp thị công khai, trong đó các bên tham gia hành động khách quan, có hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trị phi thị trường của bất động sản là ước tính tài sản dựa trên các yếu tố chủ quan hơn là khả năng giao dịch trên thị trường Những yếu tố này bao gồm vị trí, tình trạng tài sản, và nhu cầu của người mua, tất cả đều có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thực của bất động sản.
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt với tính cố hữu về vị trí và nhiều đặc điểm riêng Để nâng cao độ tin cậy trong định giá, cần phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Có thể phân biệt hai loại yếu tố trong định giá bất động sản: yếu tố chủ quan liên quan đến mục đích định giá và các yếu tố khách quan.
Khái niệm định giá BĐS
Theo luật giá năm 2013, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tiền tệ của tài sản do các cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện, dựa trên quy định của Bộ luật dân sự và giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản được hiểu là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Đánh giá giá trị bất động sản (ĐGBĐS) là quá trình ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao về các khoản thu nhập mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng, cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm và trong một thị trường nhất định.
Từ khái niệm trên, có thể đưa ra 4 đặc trưng cơ bản về ĐGBĐS như sau:
ĐGBĐS là quá trình đánh giá hoặc ước lượng quyền sở hữu bất động sản (BĐS) cũng như quyền nhận các khoản thu nhập cụ thể từ BĐS do chủ sở hữu hoặc người sử dụng BĐS tạo ra.
Định giá bất động sản (ĐGBĐS) là quá trình xác định giá trị cho một bất động sản, giá trị này được chấp nhận bởi người mua, người bán hoặc nhà đầu tư Quá trình này đóng vai trò quan trọng trong việc làm cơ sở cho các cuộc đàm phán, giúp các bên đưa ra quyết định có lợi nhất trong giao dịch.
ĐGBĐS là quá trình thiết lập hệ thống quy trình, thủ tục và phương pháp tối ưu để xác định giá trị bất động sản hoặc giá trị lợi ích của bất động sản trong các tình huống, mục đích và cơ sở định giá cụ thể.
Đánh giá bất động sản (ĐGBĐS) là quá trình xác định giá trị và mức độ hữu ích của bất động sản, dựa trên sự hiểu biết sâu sắc về tài sản đó trong một môi trường cụ thể và tại một thời điểm nhất định Mục tiêu của ĐGBĐS được thực hiện thông qua các phương pháp nhất định, từ quan điểm của một bên liên quan.
Vai trò của định gi á BĐS
Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nhiều lĩnh vực và được áp dụng cho các mục đích kinh tế như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý và đầu tư Mỗi mục đích kinh tế có thể dẫn đến kết quả giá trị tài sản thẩm định khác nhau, ngay cả khi tài sản và thời điểm thẩm định là giống nhau Do đó, kết quả thẩm định giá là cơ sở để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau.
Vai trò của định giá hiện nay có thể đuợc kể đến nhu sau:
Tư vấn về giá trị và giá cả tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các chủ thể tài sản, các bên liên quan và công chúng đầu tư đưa ra quyết định chính xác liên quan đến mua bán, đầu tư và cho vay tài sản.
Định giá chính xác giá trị thị trường của các nguồn lực là yếu tố then chốt giúp cơ chế thị trường tự động phân bổ các nguồn lực một cách tối ưu, từ đó nâng cao hiệu quả kinh tế.
• Góp phần làm minh bạch thị truờng, thúc đẩy sự phát triển thị truờng tài sản trong nuớc cũng nhu trên toàn thế giới.
• Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới.
Mục đích định gi á BĐS
Mục đích của định giá bất động sản là phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho các công việc cụ thể, quyết định cách thức sử dụng bất động sản Định giá không chỉ thể hiện yêu cầu về lợi ích mà bất động sản cần tạo ra cho người sử dụng trong từng giao dịch, mà còn đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Thông thường, mục đích của việc định giá bất động sản là để tối ưu hóa lợi nhuận và đáp ứng các yêu cầu của thị trường.
Thứ nhất: định giá bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu:
• Giúp nguời b án xác định giá bán có thể chấp nhận đuợc
• Giúp nguời mua quyết định giá mua
• Thiết lập cơ sở trao đổi bất động sản này với bất động sản khác
Thứ hai: Xác định giá trị bất động sản cho mục đích tài chính - tín dụng
• Sử dụng bất động sản cho cầm cố, thế chấp
• Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản
Thứ ba: Xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng
• Xác định mức tiền thuê/ cho thuê và xây dựng c ác điều khoản trong hợp đồng thuê
Thứ tư: Xác định giá bất động sản để phát triển và đầu tư
• So sánh với c ác cơ hội đầu tư khác
• Quyết định khả năng đầu tư
Thứ năm: Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp
• Lập BCTC, xác định giá thị trường của vốn đầu tư
• Xác định giá trị doanh nghiệp
• Mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty
• Có phương án xử lý sau khi cải cách doanh nghiệp nhà nước
Thứ s áu: Đ áp ứng nhu cầu pháp lý
• Xác định giá trị bất động sản phục vụ cho mục đích tính thuế
• Phục vụ các mục đích pháp lý khác như phân chia tài sản, phát mại, tịch thu tịch bi èn
Trong lĩnh vực bất động sản, mục đích định giá rất đa dạng, và điều này ảnh hưởng đến loại giá trị được xác định Quy trình và phương pháp định giá sẽ được quyết định dựa trên mục đích cụ thể của từng giao dịch.
Các nhân tố ảnh hưởng đến c ông tác định giá BĐS
1.2.5.1 Nhóm nhân tố khách quan a Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản (BĐS) trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM) Khi điều kiện kinh tế phát triển, thị trường BĐS sẽ được kích cầu, dẫn đến giá cả tăng cao, đặc biệt ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi và khả năng tạo ra thu nhập lớn từ BĐS Sự phát triển kinh tế cũng làm gia tăng nhu cầu về vốn sản xuất, kéo theo sự tăng trưởng của lượng vốn vay tại các NHTM, từ đó số lượng các cuộc định giá BĐS cũng gia tăng Như vậy, môi trường kinh tế thuận lợi không chỉ ảnh hưởng đến số lượng mà còn cả chất lượng công việc định giá BĐS.
Nền kinh tế phát triển sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo ra một hệ thống thông tin hoàn thiện và đáng tin cậy hơn Điều này giúp người định giá dễ dàng thu thập thông tin chính xác về bất động sản và khách hàng, từ đó phân tích và so sánh để đưa ra kết quả chính xác nhất.
Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ gắn liền với hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp Việc xác định giá trị bất động sản (GTBĐS) trong hoạt động tín dụng là cơ sở quan trọng để định giá vốn cho các khoản vay Đánh giá GTBĐS có vai trò then chốt, vì các khoản thế chấp thường được xác định dựa trên giá trị thị trường Tuy nhiên, GTBĐS tại thời điểm thế chấp chịu ảnh hưởng lớn từ biến động của thị trường bất động sản Những thay đổi trong giá cả bất động sản có thể làm thay đổi giá trị của tài sản thế chấp Do đó, việc xác định chính xác GTBĐS là rất cần thiết để đảm bảo an toàn cho thị trường tài chính bất động sản và tránh hiện tượng bong bóng.
Môi trường pháp lý là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến định giá bất động sản (ĐGBĐS) Một môi trường pháp lý trong sạch với các văn bản được nghiên cứu kỹ lưỡng và phù hợp sẽ giúp hoàn thiện hơn quy trình ĐGBĐS Bất động sản là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật, do đó, các chính sách của Nhà nước về xây dựng hạ tầng và định mức xây dựng công trình cũng tác động đến hoạt động ĐGBĐS trong tín dụng của các ngân hàng thương mại Sự thay đổi trong quy định của Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và phát triển công trình công cộng sẽ ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng, từ đó làm thay đổi giá trị bất động sản.
Môi trường pháp lý thuận lợi, bao gồm hệ thống luật pháp và các chính sách của nhà nước liên quan đến bất động sản (BĐS), chế độ sở hữu và sử dụng BĐS, cùng với các hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM) và sự phát triển của các công ty định giá, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vào BĐS, đồng thời đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng Sự phát triển của hiệp hội nghề nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ và nâng cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực này.
Cơ chế định giá bất động sản (ĐGBĐS) chỉ thực sự hình thành và hoàn thiện khi nghề này được công nhận rộng rãi trong xã hội Trong bối cảnh kinh tế thị trường, hoạt động ĐGBĐS phải tuân thủ quy định pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước Nhiệm vụ quản lý và kiểm soát chất lượng thường được giao cho Hiệp hội nghề nghiệp, nơi này không chỉ tuyên truyền và nâng cao vị thế của nghề ĐGBĐS mà còn đào tạo, cấp chứng nhận cho thẩm định viên Hiệp hội cũng đại diện cho các thẩm định viên và doanh nghiệp định giá, đề xuất các giải pháp cho những khó khăn trong hoạt động ĐGBĐS nhằm mở rộng nghề này ra toàn cầu Sự phát triển của Hiệp hội nghề nghiệp là yếu tố không thể thiếu, song hành cùng sự phát triển của hoạt động ĐGBĐS trong lĩnh vực tín dụng của các ngân hàng thương mại.
Cạnh tranh là yếu tố thiết yếu và động lực phát triển trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong lĩnh vực tư vấn tài chính Các doanh nghiệp phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt để thu hút khách hàng và mở rộng thị phần Điều này yêu cầu các doanh nghiệp định giá không ngừng cải thiện và nâng cao chất lượng sản phẩm cũng như tính chuyên nghiệp trong dịch vụ khách hàng để tồn tại và phát triển.
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, doanh nghiệp trong nước không chỉ phải cạnh tranh với các đối thủ nội địa mà còn đối mặt với những gã khổng lồ toàn cầu Các doanh nghiệp nước ngoài, với hàng trăm năm kinh nghiệm, đội ngũ nhân viên trình độ cao và sức mạnh tài chính vượt trội, tạo ra thách thức lớn cho doanh nghiệp trong nước Điều này thúc đẩy cơ chế định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại, góp phần phát triển toàn diện hơn.
1.2.5.2 Nhóm nhân tố chủ quan a Nguồn lực thực hiện ĐGBĐS
Hoạt động định giá bất động sản (ĐGBĐS) là một phần quan trọng trong tư vấn tài chính, yêu cầu người định giá phải có kiến thức vững vàng và trình độ chuyên môn cao Để thực hiện ĐGBĐS hiệu quả, người định giá cần nắm rõ các quy định về quyền sở hữu, xây dựng, kiến trúc bất động sản, cũng như các quy định trong lĩnh vực ngân hàng Họ cũng cần có khả năng dự báo vĩ mô ngành và nhận diện xu hướng phát triển của bất động sản trong tương lai Những yêu cầu này không chỉ đòi hỏi kiến thức chuyên môn mà còn cần kinh nghiệm thực tiễn để tránh sai lầm và tác động tiêu cực đến hoạt động ĐGBĐS.
Người định giá bất động sản cần phải có đạo đức nghề nghiệp vững vàng để xây dựng và duy trì niềm tin từ ngân hàng và chủ sở hữu Nếu không có phẩm chất đạo đức tốt, họ có thể vì lợi ích cá nhân mà thông đồng với khách hàng, dẫn đến việc nâng giá trị bất động sản vượt quá giá trị thực, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả định giá Hệ thống cơ sở dữ liệu cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá.
Trong quá trình định giá bất động sản (ĐGBĐS), người định giá cần xử lý một lượng lớn thông tin, do đó, một hệ thống cơ sở dữ liệu hỗ trợ thông tin là rất quan trọng Hệ thống này ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành cơ chế ĐGBĐS hiệu quả trong các tổ chức tín dụng Cơ sở dữ liệu được xây dựng từ thông tin do các ngân hàng cung cấp, cùng với dữ liệu ngành từ các bộ, ngành và hiệp hội nghề nghiệp Chất lượng của ĐGBĐS phụ thuộc vào tính minh bạch và công khai trong việc cung cấp thông tin từ doanh nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước.
Mục tiêu chính của ngân hàng là đạt được lợi nhuận, và để thực hiện điều này, các ngân hàng sẽ xây dựng các chiến lược kinh doanh phù hợp với điều kiện hoạt động của mình Trong bối cảnh kinh tế ổn định và ít rủi ro, ngân hàng có xu hướng nới lỏng các điều kiện cho vay, bao gồm cả quy định về tài sản đảm bảo Ngược lại, trong thời kỳ khủng hoảng, khi rủi ro tín dụng gia tăng, các ngân hàng sẽ thắt chặt hoạt động tín dụng và áp dụng quy định nghiêm ngặt hơn về tài sản đảm bảo Quan điểm định giá của ngân hàng cũng phản ánh trong việc phát triển hoạt động thế chấp bất động sản; nếu mục đích chỉ là cho vay, giá trị tài sản đảm bảo sẽ được xác định dựa trên việc giảm thiểu rủi ro, dẫn đến sự khác biệt giữa giá trị tài sản do ngân hàng xác định và giá trị thị trường Tuy nhiên, nếu thế chấp tài sản nhằm phát triển thị trường tài chính thứ cấp, giá trị tài sản cần phải được xác định theo giá trị thị trường thực tế.
Như vậy, ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM chịu tác động của nhiều nhân tố, bao gồm các nhân tố chủ quan và khách quan.
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Xác định tổng quát về bất động sản thẩm định
Để thực hiện thẩm định giá tài sản, cần xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định Đầu tiên, cần xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản, vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định Nếu có hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, điều này phải được nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá Thứ hai, cần xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định, bao gồm khách hàng và bên thứ ba (nếu có) theo hợp đồng đã ký Cuối cùng, việc xác định mục đích và thời điểm thẩm định giá cũng là yếu tố quan trọng trong quy trình thẩm định.
Mục đích và thời điểm thẩm định giá được xác định dựa trên văn bản yêu cầu của cơ quan nhà nước, đề nghị từ khách hàng hoặc hợp đồng thẩm định giá Những thông tin này cần được ghi rõ trong hợp đồng, báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá Thẩm định viên nên trao đổi cụ thể với khách hàng để làm rõ mục đích và thời điểm thẩm định giá, đảm bảo phù hợp với việc sử dụng chứng thư Đồng thời, việc xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá cũng là một yếu tố quan trọng trong quá trình này.
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và thị trường của tài sản, việc xác định cơ sở giá trị thẩm định giá sẽ dựa trên giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên cần phân tích thông tin và dữ liệu liên quan đến các căn cứ này, tuân theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường và Tiêu chuẩn số 03 về giá trị phi thị trường, nhằm đưa ra lập luận rõ ràng về cơ sở giá trị của tài sản Đồng thời, việc xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt cũng là một phần quan trọng trong quá trình thẩm định giá.
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết khi thông tin về tài sản thẩm định giá còn hạn chế và chưa chắc chắn, điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản Các hạn chế thông tin này có thể bao gồm hồ sơ pháp lý không đầy đủ, đặc điểm của tài sản chưa rõ ràng, hoặc thiếu thông tin khác cần thiết để ước tính giá trị chính xác của tài sản.
Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm: a) Mục đích
Lập kế hoạch thẩm định giá là bước quan trọng để xác định rõ ràng phạm vi, nội dung công việc và tiến độ thực hiện cho từng phần của cuộc thẩm định giá Nội dung của kế hoạch cần bao gồm các chi tiết cụ thể về các công việc sẽ được thực hiện.
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu đáng tin cậy là bước quan trọng trong quy trình thẩm định giá Việc nghiên cứu hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giúp đảm bảo thông tin chính xác và được kiểm chứng, từ đó nâng cao độ tin cậy của kết quả thẩm định.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Để tổ chức thực hiện và phân bổ nguồn lực hiệu quả, cần lập phương án phân công thẩm định viên cùng các cán bộ hỗ trợ nhằm đáp ứng yêu cầu thẩm định giá từ khách hàng Điều này đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng trong hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyê n gia tư vấn (nếu có).
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Quá trình thẩm định giá dựa vào nhiều nguồn thông tin quan trọng, bao gồm thông tin do khách hàng cung cấp, kết quả khảo sát thực tế, và dữ liệu từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường như giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện giao dịch, khối lượng giao dịch, thời gian và địa điểm giao dịch Ngoài ra, thông tin từ các phương tiện truyền thông địa phương và trung ương, cũng như từ các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, cũng đóng vai trò quan trọng Thêm vào đó, các văn bản pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của khu vực cũng cần được xem xét.
Thẩm định viên cần kiểm chứng thông tin để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy trước khi tiến hành phân tích Họ phải áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp Nếu phát hiện tài liệu do khách hàng cung cấp không đầy đủ hoặc có nghi vấn, thẩm định viên phải yêu cầu khách hàng bổ sung thông tin hoặc làm rõ nội dung.
Thẩm định viên cần tham gia trực tiếp vào khảo sát tài sản, ký biên bản và thu thập dữ liệu về thông số của tài sản thẩm định giá cùng các tài sản so sánh nếu có Việc chụp ảnh tài sản dưới cả hai hình thức toàn cảnh và chi tiết là rất quan trọng Đối với từng loại tài sản, thẩm định viên phải xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và thu thập thông tin phù hợp với các yếu tố đó, đảm bảo tuân thủ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đã chọn.
Phân tích thông tin
Quá trình thẩm định giá bao gồm việc phân tích toàn bộ thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả cuối cùng Đầu tiên, cần xem xét các đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản Tiếp theo, phân tích thông tin thị trường liên quan đến tài sản, bao gồm cung-cầu, thay đổi chính sách, pháp luật, và sự phát triển của khoa học công nghệ Cuối cùng, cần đánh giá việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Thẩm định viên đánh giá khả năng sử dụng tối ưu của tài sản để đảm bảo việc sử dụng hợp pháp và hợp lý, đồng thời tuân thủ các điều kiện kỹ thuật và tài chính, nhằm tối đa hóa giá trị tài sản.
Khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá có thể khác biệt khi xem xét độc lập so với trong tổng thể Cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó vào giá trị chung của tổng thể, vì mục đích sử dụng tốt nhất có thể khác với mục đích hiện tại Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản dựa trên các yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tối ưu Đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên nhiều khía cạnh là rất quan trọng.
- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật Ví dụ nhu:
Hợp đồng thuê dài hạn có thể hạn chế việc sử dụng tối ưu và hiệu quả của tài sản, vì trong suốt thời gian hợp đồng, quyền sử dụng tài sản có thể bị ràng buộc theo các điều khoản đã thỏa thuận.
Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng và bảo trì tài sản có ảnh hưởng lớn đến việc xác định mục đích sử dụng của bất động sản Những yếu tố pháp lý như quy định xây dựng và phân vùng quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất Luật và quy chuẩn xây dựng có thể đặt ra những hạn chế, làm tăng chi phí xây dựng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng phát triển đất để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất.
Việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phụ thuộc vào các yếu tố vật chất và kỹ thuật như nhu cầu, thiết kế, và điều kiện tự nhiên Một số tài sản có thể phát huy tối đa giá trị khi kết hợp với các tài sản khác Do đó, các thẩm định viên cần xác định tính khả thi và khả năng kết hợp của các tài sản này để đưa ra quyết định chính xác về việc sử dụng tối ưu.
Khả năng tài chính của một dự án được xác định khi thẩm định viên phân tích khả năng tạo ra thu nhập hoặc lợi tức lớn hơn chi phí hoạt động và các nghĩa vụ tài chính Để đánh giá tính khả thi, cần ước tính tổng thu nhập dự kiến từ các mục đích sử dụng tiềm năng, đồng thời trừ đi các khoản thất thu và chi phí cần thiết để tính toán thu nhập hoạt động thuần Nếu lợi nhuận từ việc sử dụng đủ để đáp ứng tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận kỳ vọng, thì dự án được coi là khả thi về mặt tài chính.
Mục đích sử dụng tài chính mang lại lợi nhuận cao nhất, phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành, được xem là mục đích sử dụng tối ưu và hiệu quả nhất.
1.3.5 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Dựa trên các phương pháp thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên sẽ phân tích và lựa chọn phương pháp phù hợp với mục đích thẩm định, giá trị tài sản, và tính khả dụng của dữ liệu Đồng thời, việc áp dụng các phương pháp này cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Thẩm định viên cần áp dụng ít nhất hai phương pháp thẩm định giá đối với một tài sản để đảm bảo tính chính xác của kết quả Trong quá trình này, thẩm định viên phải xác định rõ phương pháp thẩm định giá chính và các phương pháp phụ để kiểm tra, đối chiếu Việc phân tích và tính toán từ các phương pháp này sẽ giúp đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị tài sản một cách chính xác.
Khi áp dụng phương pháp so sánh với chỉ hai tài sản, kết quả thẩm định giá chỉ có thể được sử dụng để kiểm tra và đối chiếu với kết quả từ các phương pháp thẩm định giá khác.
Thẩm định vi ên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:
- Áp dụng phương pháp so s ánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu
03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.
Không đủ thông tin để áp dụng hai phương pháp thẩm định giá trở lên, và cần có căn cứ thực tế để chứng minh rằng những hạn chế về thông tin này không thể khắc phục được.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06, bao gồm các quy định về nội dung và hình thức của báo cáo, chứng thư và hồ sơ thẩm định giá.
Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được xác định là ngày, tháng, năm mà chứng thư này được ban hành.
- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản, cũng như biến động pháp lý và thị trường liên quan Tuy nhiên, thời gian hiệu lực không vượt quá 6 tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sẽ được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh ký phát hành theo quy định pháp luật Sau đó, tài liệu này sẽ được chuyển giao cho khách hàng và bên thứ ba (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Nguyên tắc định gi á BĐS
Có nhiều nguyên tắc định giá bất động sản, nhưng hiện nay có năm nguyên tắc phổ biến nhất, mang lại độ tin cậy cao cho báo cáo định giá.
1.4.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc khai thác đa lợi ích của tài sản cho thấy mỗi bất động sản có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, mang lại các lợi ích phong phú Tuy nhiên, giá trị thực sự của bất động sản chỉ được xác định khi nó được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất không chỉ đảm bảo mức hữu dụng tối đa trong bối cảnh kinh tế - xã hội thực tế mà còn phải đáp ứng các yếu tố kỹ thuật, pháp lý và tài chính, từ đó gia tăng giá trị cho bất động sản.
Người mua thận trọng sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể tìm thấy một tài sản tương tự với giá thấp hơn Do đó, giá trị bất động sản được xác định bởi chi phí để có được một tài sản tương đương Giá trị này phụ thuộc vào mối quan hệ cung và cầu, cùng với các yếu tố vật lý và kinh tế xã hội tạo ra sự khác biệt cho bất động sản Những đặc điểm phụ thêm này ảnh hưởng đến cung-cầu và giá trị bất động sản, vì vậy các nhà định giá cần lưu ý khi áp dụng nguyên tắc này.
Phải nắm đuợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các bất động sản tuơng tự, gắn với thời điểm định giá.
Nhất thiết phải đuợc trang bị các kỹ năng về c ách điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản.
1.4.1.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Giá trị bất động sản được xác định bởi lợi ích mà nó mang lại cho người sử dụng, vì vậy cần dự đoán các lợi ích tương lai mà bất động sản có thể cung cấp Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai là một yếu tố quan trọng, đồng thời kiểm tra tính chính xác của các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cũng như nguyên tắc thay thế Cần chú ý khi áp dụng những nguyên tắc này.
• Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị bất động sản.
Để ước tính giá trị của bất động sản, cần thu thập các chứng cứ thị trường gần nhất từ những bất động sản tương tự Quá trình này bao gồm so sánh, phân tích và điều chỉnh các dữ liệu đã thu thập.
Khi kết hợp với các tài sản khác, giá trị tổng thể của bất động sản sẽ cao hơn giá trị của từng tài sản riêng lẻ Điều này cho thấy rằng giá trị của một bất động sản hay các thành phần của nó chịu ảnh hưởng lớn từ sự hiện diện hoặc vắng mặt của các tài sản khác, làm tăng hoặc giảm giá trị toàn bộ bất động sản Do đó, khi đánh giá tổ hợp bất động sản, cần lưu ý rằng giá trị không chỉ đơn thuần là tổng giá trị của các tài sản riêng lẻ.
Việc định giá bất động sản chủ yếu dựa vào giá trị thị trường, trong đó giá trị này tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Khi thực hiện định giá, cần xem xét tác động của các yếu tố cung cầu, bao gồm phân tích các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai Điều này giúp xác định bất động sản cần thẩm định nên được định giá dựa trên giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Nguyên tắc cung cầu đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích và đánh giá tài sản, đặc biệt là bất động sản Nguyên tắc này giúp xác định cách sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất, đồng thời dự đoán lợi ích tương lai và đóng góp của nó Trong thực tế, nguyên tắc cung cầu thường được ưu tiên áp dụng trong quá trình thẩm định các loại tài sản.
1.4.2 Các phương pháp định giá BĐS
Hiện nay c ác phương pháp ĐGBĐS được tiếp cận dưới ba cách: 1/ Dựa trên thu nhập; 2/ Dựa trên thị trường; 3/Dựa trên chi phí.
1.4.2.1 Phương pháp dựa trên tiếp cận về thu nhập:
Phương pháp thu nhập dựa trên quan niệm rằng giá trị của bất động sản (BĐS) được xác định bởi khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai cho chủ sở hữu Đồng thời, do sự khác biệt về giá trị tiền tệ theo thời gian, các khoản thu nhập cần được quy đổi về thời điểm hiện tại để đảm bảo tính chính xác trong định giá Từ hai quan điểm này, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư sẽ được áp dụng để định giá BĐS một cách hiệu quả.
Giá trị thị trường hiện tại của bất động sản (BĐS) tương đương với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai mà BĐS đó có thể mang lại Nguyên tắc này dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại, từ đó giúp xác định giá trị thực của BĐS trong bối cảnh thị trường hiện hành.
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hằng năm mà bất động sản mang lại, có t nh đến tất cả các yếu tố li n quan t c động đến thu nhập
Bước 2: Tính toán toàn bộ chi phí cần trừ khỏi thu nhập hàng năm, bao gồm chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các khoản phí dịch vụ và tiền thuế phải nộp.
Bước 3: Để tính toán, cần xác định tỷ lệ lãi suất phù hợp, điều này có thể thực hiện bằng cách phân tích tỷ lệ lãi suất của các bất động sản tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu. n
Trong đó: Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS
Thu nhập tương lai từ bất động sản cho nhà đầu tư trong năm thứ t được tính toán dựa trên tỷ suất hiện tại hóa (tỷ lệ chiết khấu) và thời gian nhận được thu nhập Việc hiểu rõ các yếu tố này giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác và tối ưu hóa lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản.
Phương pháp này được xây dựng trên cơ sở lý luận vững chắc, vì nó trực tiếp khai thác những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền nó là phương pháp đơn giản
Để đạt được độ chính xác cao trong việc đánh giá, cần có chứng cứ từ các thương vụ có thể so sánh Đồng thời, các khoản thu nhập cũng cần được dự báo với độ tin cậy cao.