CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY ĐỐi VỚi KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm
Bảo đảm tiền vay là biện pháp mà các tổ chức tín dụng như ngân hàng, công ty tài chính và công ty bảo hiểm áp dụng để giảm thiểu rủi ro và tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi nợ Việc cho vay được bảo đảm bằng tài sản có nghĩa là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng sẽ được cam kết thực hiện thông qua tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản của bên thứ ba Tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm tài sản của khách hàng, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh, nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.
TSBĐ (tài sản bảo đảm) là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm TSBĐ có thể bao gồm vật chất, tiền và tương đương tiền, giấy tờ có giá, cũng như quyền về tài sản Tài sản này có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba, người này cam kết dùng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, và phải được phép giao dịch Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết.
TSBĐ, hay tài sản bảo đảm, là tài sản thuộc về bên vay hoặc bên bảo lãnh, được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong quá trình vay vốn TSBĐ có thể bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau.
3 là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, được phép giao dịch và thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
Qua khái niệm về TSBĐ, ta đã rút ra được một số các đặc điểm của TSBĐ tại NHTM như sau:
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ tín dụng, theo đó áp dụng các biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật Thỏa thuận này thường phải được lập bằng văn bản, có thể là một hợp đồng riêng hoặc kèm theo hợp đồng tín dụng hiện có TSBĐ không bắt buộc mà là sự tự do thỏa thuận giữa các bên, thường phát sinh từ các cuộc thảo luận Các TSBĐ tồn tại như những hợp đồng phụ, định hướng cho việc áp dụng và do đó yêu cầu sự tự nguyện và đồng thuận từ các bên liên quan.
TSBĐ tiền vay chỉ mang tính dự phòng, thể hiện qua việc được sử dụng để khấu trừ nghĩa vụ khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả theo hợp đồng tín dụng ngân hàng Mục đích của tính dự phòng này là thúc đẩy người vay thực hiện đúng nghĩa vụ, dựa vào quy định pháp luật hoặc sự thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng.
Phạm vi giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) không được vượt quá thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm tiền vay hoặc hợp đồng tín dụng, với nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo quy định Nếu không có thỏa thuận cụ thể và pháp luật không quy định, nghĩa vụ sẽ được coi là được bảo đảm toàn bộ, bao gồm cả nghĩa vụ trả lại và bồi thường thiệt hại Do đó, phạm vi bảo đảm nghĩa vụ thay đổi tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng, không vượt quá nghĩa vụ đã xác định trong hợp đồng.
1.1.2 Phân loại tài sản bảo đảm a Phân loại TSBĐ theo hình thức bảo đảm tiền vay
Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các tài sản giá trị khác đều là những yếu tố quan trọng trong nền kinh tế, đóng góp vào sự phát triển bền vững và nâng cao giá trị sản xuất.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, sO dư trên tài khoản gửi lại cung ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.
Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm và thương phiếu là những giấy tờ có giá trị quy ra bằng tiền Tuy nhiên, khách hàng vay vốn không được cầm cố cổ phiếu phát hành bởi chính tổ chức tín dụng mà họ đang vay.
Quyền tài sản bao gồm quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền nhận tiền bảo hiểm, và các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc các căn cứ pháp lý khác.
- Quyền đối với phần vốn góp nước ngoài trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu biển và theo luật Hàng không dân dụng Việt Nam, tàu bay có thể được cầm cố trong những trường hợp nhất định.
Tài sản hình thành từ giao dịch cầm cố bao gồm bất động sản được tạo ra sau khi ký kết hợp đồng Những tài sản này sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố, bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, và các tài sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố được coi là một phần của tài sản cầm cố Nếu các bên có thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, khoản tiền bảo hiểm liên quan đến tài sản cầm cố cũng sẽ được xem là tài sản cầm cố.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.
- Giá trị quyền sử dựng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu biển và tàu bay được điều chỉnh bởi luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp thế chấp.
Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản sẽ được sở hữu bởi bên thế chấp sau khi ký kết giao dịch thế chấp Những tài sản này bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản từ vốn vay, công trình xây dựng, và các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
Khi thế chấp toàn bộ tài sản, các vật phụ cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp Ngược lại, nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ đó chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có sự thỏa thuận giữa các bên liên quan.
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1 Khái niệm về định giá tài sản bảo đảm
- Bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền về tài sản.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế (iSA), tài sản được định nghĩa là nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát, phát sinh từ các hoạt động trong quá khứ, và từ đó có khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai một cách hợp lý.
Giá trị tài sản thể hiện giá trị tiền tệ của những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể Định giá tài sản là quá trình ước tính giá trị tiền tệ một cách chính xác nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho người sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định.
Vai trò của định giá TSBĐ đối với NHTM:
- Xác định mức cấp tín dụng tối đa cho khách hàng
- Đánh giá mức độ tin cậy của khách hàng
- Đảm bảo thu hồi được tổn thất khi khách hàng không thực hiện đúng các quy định tín dụng trong hợp đồng tín dụng
- Đảm bảo được lợi ích cho khách hàng
1.2.2 Mục đích và ý nghĩa công tác định giá tài sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại
Hạn chế rủi ro cho ngân hàng là một trong những mục tiêu chính của việc sử dụng tài sản đảm bảo (TSBĐ) TSBĐ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo khách hàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng tín dụng Trong trường hợp khách hàng vi phạm hợp đồng và ngân hàng không thu hồi được vốn, TSBĐ sẽ được sử dụng để bù đắp những tổn thất phát sinh.
Việc thẩm định giá tài sản bảo đảm một cách chính xác là rất quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng.
TSBĐ đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ lợi ích của khách hàng, đồng thời ràng buộc họ thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, có nhiều trường hợp khách hàng có uy tín, lịch sử tín dụng tốt và phương án kinh doanh khả thi nhưng lại cần vay vốn vượt mức tín dụng tối đa dựa trên TSBĐ Điều này khiến ngân hàng gặp khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng, có thể dẫn đến việc mất đi những khách hàng tiềm năng và mắc lỗi khi không cho vay những khách hàng đáng tin cậy.
Vì điều kiện của nền kinh tế Việt Nam, TSBĐ trở thành yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cấp tín dụng.
Đối với ngân hàng, việc định giá chính xác tài sản bảo đảm (TSBĐ) là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro, đặc biệt là rủi ro từ việc khách hàng mất khả năng thanh toán TSBĐ không chỉ là nguồn thu nợ bổ sung mà còn là tài sản có giá trị thuộc quyền kiểm soát của ngân hàng.
Đối với khách hàng, việc định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) chính xác là rất quan trọng để xác định mức cấp tín dụng tối đa một cách xác thực Nếu định giá quá thấp, có thể dẫn đến việc không đáp ứng đủ nhu cầu vay vốn của khách hàng.
- Đối với bên gửi tiền: Định giá đúng TSBĐ sẽ giảm bớt rủi ro của ngân hàng, tránh hiện tượng ngân hàng mất khả năng thanh toán.
1.2.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Cơ sở nguyên tắc: con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác lợi ích tối đa của tài sản
Mỗi tài sản cố thể có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị thực sự của chúng chỉ được công nhận khi được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả Việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất đồng nghĩa với việc đạt được mức độ hữu dụng tối đa trong bối cảnh kinh tế và xã hội hiện tại.
9 hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Theo IVSC, một tài sản được goi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là khi:
Tài sản được định giá trong bối cảnh tự nhiên, dựa trên các điều kiện thực tế và độ tin cậy tại thời điểm định giá Việc đánh giá không nên mang tính bi quan hoặc lạc quan quá mức, mà cần phản ánh chính xác tình hình hiện tại để đảm bảo tính khách quan và chính xác trong quá trình định giá.
Tài sản sử dụng cần phải tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành Bên cạnh đó, mặc dù không mang tính chất pháp lý, các quy định thông lệ và tập quán xã hội cũng cần được tôn trọng để đảm bảo tính hợp pháp và đạo đức trong việc sử dụng tài sản.
- Tài sản được sử dụng trong điều kiện khả thi về tài chính (Tức là đặt trong chi phí cơ hội riêng của mình)
- Chú ý khi vận dụng: Một tài sản đang được sử dụng chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Phải đưa ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó.
- Phải khẳng định tình huống nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. b Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc cơ bản là những người mua thông minh sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể tìm thấy một tài sản tương tự với giá thấp hơn.
- Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí để tạo ra một tài sản khác tương đương.
Khi áp dụng nguyên tắc xác định giá trị tài sản, các nhà định giá cần chú ý đến mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Các yếu tố quản lý và kinh tế xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra sự khác biệt cho tài sản Do đó, việc nắm vững thông tin về giá và chi phí sản xuất là điều cần thiết để đưa ra những đánh giá chính xác.
Có 10 loại tài sản tương tự cần được xem xét trong quá trình định giá, và việc trang bị kỹ năng điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản là rất quan trọng Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai cũng đóng vai trò then chốt trong việc đánh giá giá trị của các tài sản này.
- Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nguyên tắc định giá tài sản yêu cầu dự kiến các khoản lợi ích tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu, từ đó làm cơ sở ước tính giá trị Việc dự báo các dòng lợi ích trong tương lai không chỉ là một yếu tố bổ sung quan trọng mà còn giúp kiểm tra tính chính xác của các nguyên tắc định giá khác.
Khi vận dụng nguyên tắc đóng góp, cần dự kiến các lợi ích và dựa vào chúng để ước tính giá trị tài sản Việc thu thập chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương tự là rất quan trọng để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là xác định giá trị tài sản một cách chính xác.
KINH NGHIỆM VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHTM VÀ BÀI HỌC RÚT RA CHO NGÂN HÀNG V IETINBANK CHI NHÁNH HÀ THÀNH, PHÒNG GIAO DỊCH VINHOMES MỸ ĐÌNH
CHI NHÁNH HÀ THÀNH, PHÒNG GIAO DỊCH VINHOMES MỸ ĐÌNH
1.3.1 Kinh nghiệm về định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại các Chi nhánh khác trong hệ thống Ngân hàng Công Thương
Tại NHCT, một số Chi nhánh gặp phải tình trạng cán bộ chuyên quản không rà soát các thông số kỹ thuật, chủng loại và số serial của thiết bị khi giải ngân, dẫn đến tài sản hình thành từ vốn vay vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư Theo quy định về đầu tư xây dựng cơ bản, việc mua sắm thiết bị bằng vốn ngân sách nhà nước phải tuân thủ đúng quy trình; nếu chủ đầu tư không hợp tác hoặc NHCT không phát hiện kịp thời, tài sản sẽ hình thành không đúng quy định.
Một số Chi nhánh chỉ đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khi ký hợp đồng thế chấp hình thành trong tương lai, điều này có thể gây ảnh hưởng đến thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm Nếu chủ đầu tư thế chấp tài sản khác không gắn liền với đất như máy móc, thiết bị tại NHCT và đã đăng ký giao dịch bảo đảm trước, sẽ dẫn đến rủi ro cho các bên liên quan.
1.3.2 Bài học rút ra cho công tác định giá tài sản bảo đảm phụ vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Để đảm bảo tính hợp lệ của tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai, cần xác nhận thiết bị đúng số serial, thông số kỹ thuật và chủng loại theo dự toán hoặc quyết định phê duyệt dự án Nếu có sai sót, sẽ dẫn đến hai tình huống nghiêm trọng.
NHTM cho phép sử dụng thiết bị mua từ nguồn vốn vay TDĐT, mặc dù số serial và chủng loại không khớp với dự toán hoặc quyết định phê duyệt Tuy nhiên, khoản giải ngân này có thể bị coi là không hợp lệ và sẽ phải thu hồi nếu bị phát hiện bởi đoàn thanh tra hoặc kiểm tra.
Nếu ngân hàng thương mại (NHTM) đồng ý yêu cầu của chủ đầu tư về việc hoàn thiện hồ sơ giải ngân, thì trong thời gian này, chủ đầu tư cần thực hiện theo đúng trình tự hướng dẫn Tuy nhiên, do có nhu cầu vay vốn lưu động, chủ đầu tư đã sử dụng tài sản, cụ thể là thiết bị được hình thành từ vốn vay của NHTM, để đảm bảo cho khoản vay mới của mình.
Cần nhanh chóng kiểm kê và mô tả tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm để bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng thương mại (NHTM) Trong trường hợp NHTM và bên bảo đảm ký hợp đồng, NHTM phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại hai cơ quan: đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, và đăng ký thế chấp tài sản không gắn liền với đất tại Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp.
Trong chương 1, khóa luận trình bày các khái niệm cơ bản về tài sản bảo đảm (TSBĐ) và phương pháp thẩm định giá TSBĐ tiền vay, cùng với nội dung thẩm định giá và các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá TSBĐ tại ngân hàng thương mại Những nội dung này cung cấp cơ sở lý luận cần thiết cho việc đánh giá hiệu quả công tác định giá TSBĐ tiền vay tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình.