Luận văn dựa trên những quy định của pháp luật, thực tiễn xét xử, từ đó phân tích, đánh giá vấn đề nhằm làm sáng tỏ những quy định trên và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định còn bất cập về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Khái niệm, đặc điểm cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 11 1 Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại hợp đồng dân sự đặc thù, mang những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự và những đặc điểm riêng của giao dịch thế chấp Bài viết này sẽ phân tích một số đặc điểm nổi bật của hợp đồng thế chấp QSDĐ để làm rõ vai trò và tính chất của loại hợp đồng này trong lĩnh vực pháp lý.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) chủ yếu liên quan đến QSDĐ đầy đủ của bên thế chấp, trong đó "đầy đủ" có nghĩa là nếu QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình, thì tất cả các đồng sở hữu phải đồng ý và tự nguyện ký kết hợp đồng Hợp đồng này thể hiện sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, với điều kiện các bên phải có sự thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với quy định của Nhà nước Sự thỏa thuận không nhất thiết phải hoàn toàn đồng nhất, miễn là không có ý kiến phản đối từ bất kỳ ai tham gia Nội dung thỏa thuận, bao gồm đối tượng thế chấp, thời hạn và thủ tục, phải tuân thủ quy định pháp luật Qua thỏa thuận, các bên phát sinh quyền và nghĩa vụ, trong đó bên thế chấp thường là bên có nghĩa vụ hoặc bảo lãnh cho bên có nghĩa vụ bằng chính QSDĐ của mình.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng phụ đi kèm với các hợp đồng chính như hợp đồng vay hoặc hợp đồng tín dụng, nhằm bảo đảm nghĩa vụ dân sự của hợp đồng chính Theo Điều 292 BLDS năm 2015, thế chấp QSDĐ là một trong chín biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên cạnh các biện pháp khác như cầm cố tài sản, đặt cọc, và bảo lãnh Do đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ không tồn tại độc lập mà luôn gắn liền với hợp đồng chính khác.
Xung quanh việc xác định hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ, có nhiều ý kiến trái chiều Một số người cho rằng hợp đồng thế chấp là một hợp đồng độc lập, có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện theo Điều 117 BLDS năm 2015, mà không cần phụ thuộc vào hợp đồng khác Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản không ảnh hưởng lẫn nhau, mặc dù hợp đồng thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 410 BLDS năm 2005, sự vô hiệu của hợp đồng chính không làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ khi có thỏa thuận thay thế, và điều này không áp dụng cho các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự.
Theo tác giả, hợp đồng thế chấp tài sản, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất, cần được coi là một loại hợp đồng có tính chất đặc biệt.
Hợp đồng thế chấp tài sản có mối quan hệ chặt chẽ với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng Theo Nguyễn Văn Tuyến (2010), hiệu lực của hợp đồng thế chấp phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính Khi nghĩa vụ bảo đảm đã được hoàn thành, hợp đồng thế chấp sẽ không còn hiệu lực nữa.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý khi hợp đồng tín dụng liên quan có hiệu lực Điều này được quy định rõ trong Điều 15 của Nghị định số 163/2006 NĐ.
Theo Nghị định số 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ, nếu hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu và các bên chưa thực hiện hợp đồng, thì giao dịch bảo đảm sẽ chấm dứt Tuy nhiên, nếu hợp đồng đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ, giao dịch bảo đảm vẫn có hiệu lực, trừ khi có thỏa thuận khác Điều này cho thấy giao dịch bảo đảm là một trường hợp đặc biệt của hợp đồng phụ.
Trong trường hợp hợp đồng vay chính bị vô hiệu nhưng các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, hợp đồng thế chấp phụ vẫn giữ hiệu lực Theo Điều 407 BLDS năm 2015, hợp đồng thế chấp, mặc dù là hợp đồng phụ, vẫn đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và không bị vô hiệu, điều này hoàn toàn hợp lý trong bối cảnh pháp lý hiện tại.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản, có công chứng và chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền, đồng thời cần được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Nếu hợp đồng này không được đăng ký đúng theo quy định pháp luật, nó sẽ không có hiệu lực Điều này cho thấy hợp đồng thế chấp QSDĐ khác với hợp đồng thế chấp nhà, vì hợp đồng thế chấp nhà chỉ cần lập thành văn bản và có công chứng.
Hợp đồng thế chấp và bảo lãnh là công cụ pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng và các hợp đồng kinh tế, dân sự khác Theo Trương Thanh Đức (2005), trong bài viết của mình, tác giả nhấn mạnh rằng những hợp đồng này chỉ là biện pháp bảo đảm, không phải là mục tiêu chính trong giao dịch Thông tin chi tiết có thể tham khảo tại nguồn: [luatminhkhue.vn](https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/10-van-de-phap-ly-trong-viec-the-chap-bao-lanh-bang-quyen-su-dung-dat.aspx/) (truy cập lúc 9:09 ngày 10/11/2015).
3 Trần Phú Nhuận (2002), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật TP
Hồ Chí Minh, tr.59 thẩm quyền, nhưng không đăng ký giao dịch bảo đảm đúng theo quy định của pháp luật vẫn phát sinh hiệu lực
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là loại hợp đồng không có đền bù, vì bên thế chấp chỉ sử dụng tài sản của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn giữ quyền quản lý, sử dụng và hưởng lợi từ tài sản mà không gặp phải thiệt hại nào Việc thế chấp không ảnh hưởng đến tài sản, do đó không có thiệt hại thực tế nào xảy ra cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Khái niệm, đặc thù và quá trình hình thành quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của pháp luật Việt Nam
Khái niệm, đặc thù hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hiệu lực của hợp đồng là yếu tố quyết định đến việc tạo lập, thay đổi và chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia Đây là một vấn đề pháp lý phức tạp, mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về hiệu lực hợp đồng, nhưng khái niệm và quy định cụ thể về nó vẫn chưa được pháp điển hóa trong bất kỳ văn bản pháp luật hay quy phạm pháp luật nào tại Việt Nam.
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, "hiệu lực của hợp đồng" được hiểu là giá trị bắt buộc thi hành đối với các bên tham gia giao kết Tuy nhiên, tác giả cho rằng định nghĩa này chưa đầy đủ, vì hiệu lực của hợp đồng còn bao gồm cả quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia.
Khái niệm hiệu lực hợp đồng tại Pháp được quy định trong Điều 1134 của Bộ luật Dân sự, nêu rõ rằng "Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên giao kết" Điều này cho thấy hợp đồng, khi hợp pháp, được coi là có giá trị tương đương với pháp luật Pháp luật sẽ tôn trọng và bảo vệ hợp đồng, yêu cầu các bên thực hiện nghĩa vụ một cách nghiêm túc và thiện chí Hợp đồng chỉ có thể bị hủy bỏ nếu có sự đồng thuận của các bên hoặc theo các căn cứ pháp lý cụ thể.
Tại Việt Nam, quy định về hiệu lực đã trải qua nhiều thay đổi qua các thời kỳ, đặc biệt trong thời kỳ Pháp thuộc từ 1884 đến 1945 Trong giai đoạn này, Việt Nam được chia thành ba miền: Bắc Kỳ, Trung Kỳ và Nam Kỳ, mỗi miền có hệ thống luật pháp riêng Cụ thể, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ được ban hành năm 1931, Bộ luật Dân sự Trung Kỳ năm 1936 và Bộ luật Dân sự Nam Kỳ năm 1883 Đáng chú ý, các nhà làm luật thời bấy giờ không sử dụng từ “hợp đồng” mà thay vào đó là “hiệp ước”, với quy định rằng "Hiệp ước lập theo pháp luật thì đối với người lập ước, hiệu lực cũng như pháp luật" (Điều 673 BLDS Bắc Kỳ, Điều 713).
Quy định tại Điều 687 BLDS Trung Kỳ và BLDS Nam Kỳ có sự tương đồng với quy định trong BLDS Cộng hòa Pháp, điều này dễ hiểu do Việt Nam đang trong giai đoạn bị đô hộ bởi Pháp Việc áp dụng tinh thần của BLDS Cộng hòa Pháp vào Việt Nam để cai trị là điều tất yếu Sau khi Việt Nam giành được độc lập, nhà nước đã ban hành các Bộ luật Dân sự mới, như BLDS năm 1995.
2005 hay mới nhất là BLDS năm 2015 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2017 tới, thì khái niệm quy định hiệu lực của hợp đồng có phần chặt chẽ hơn:
Hợp đồng hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên tham gia, và chỉ có thể sửa đổi hoặc hủy bỏ nếu có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, như quy định tại Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 1995 Theo Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật khác.
BLDS năm 2015 đã cải thiện quy định về hiệu lực của hợp đồng, nêu rõ rằng "Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật khác có quy định khác." Ngoài ra, từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ theo cam kết, và hợp đồng chỉ có thể được sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Dựa trên việc phân tích các quy định pháp luật và nghiên cứu ý kiến của các chuyên gia, chúng ta có thể định nghĩa "hiệu lực của hợp đồng" là khả năng pháp lý của hợp đồng để tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên liên quan.
Hiệu lực hợp đồng mang lại giá trị pháp lý, tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia Điều này có nghĩa là các bên phải tôn trọng và thực hiện nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng.
1.2.1.2 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Khi hợp đồng thế chấp được lập hợp pháp, nó sẽ có hiệu lực Là một loại hợp đồng dân sự cụ thể, hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ được xem xét theo các quy định chung về hiệu lực của hợp đồng dân sự.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hiệu lực pháp lý rõ ràng, tạo ra quyền và nghĩa vụ dân sự cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp Bên thế chấp phải sử dụng tài sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự, qua đó khẳng định vai trò quan trọng của hợp đồng trong các giao dịch dân sự.
5 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ,
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các bên có hiệu lực ràng buộc, yêu cầu bên thế chấp không được chuyển nhượng QSDĐ mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Các bên phải thực hiện nghĩa vụ một cách thiện chí và hợp đồng chỉ bị hủy bỏ khi nghĩa vụ dân sự đã hoàn thành Quy trình pháp lý liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm đề nghị giao kết, chấp nhận hợp đồng, thực hiện các nội dung và xác định hiệu lực của hợp đồng Hiệu lực của hợp đồng là mục tiêu cuối cùng mà các bên mong muốn đạt được, ghi nhận ý kiến của họ và ràng buộc các bên thực hiện nghĩa vụ đã được pháp luật công nhận và bảo vệ.
1.2.1.3 Đặc thù hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Đặc thù hiệu lực của hợp đồng được cấu thành từ các yếu tố sau: điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng và hiệu lực tương đối của hợp đồng Trong bốn yếu tố trên thì điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là yếu tố đầu tiên để hợp đồng phát sinh hiệu lực, là tiền đề cho các yếu tố còn lại Nếu vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu (một phần hoặc toàn bộ tùy vào trường hợp cụ thể) Đây cũng là vấn đề chính mà tác giả tập trung phân tích, làm rõ trong luận văn
- Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự, do đó cần tuân thủ các điều kiện hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 Các chủ thể tham gia phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp, đồng thời việc tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện Mục đích và nội dung của giao dịch không được vi phạm pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội Ngoài ra, nếu pháp luật quy định về hình thức, điều này cũng là một yếu tố cần thiết cho hiệu lực của hợp đồng Tác giả sẽ phân tích chi tiết hơn về vấn đề này trong phần 1.3 của luận văn.
Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết theo Điều 401 BLDS năm 2015, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ theo cam kết Ngoài ra, hợp đồng chỉ có thể được sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Quá trình hình thành quy định thế chấp quyền sử dụng đất
Đất đai luôn được coi là tài sản quý giá, vì nó không chỉ là nơi cư trú mà còn là nguồn lực cho con người tạo ra của cải và duy trì cuộc sống Vấn đề sở hữu đất đai đã trở thành mối quan tâm không chỉ riêng của Việt Nam mà còn của nhiều quốc gia khác.
Từ năm 1980, Việt Nam đã xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước Qua các quy định trong Hiến pháp, Luật và Nghị định, chính sách này được điều chỉnh và phát triển phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước Việc này thể hiện sự nhận thức sâu sắc của chính quyền về vai trò của đất đai trong sự phát triển kinh tế và xã hội.
- Giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi LĐĐ năm 1993 có hiệu lực pháp luật
Theo Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987, đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ và tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước có trách nhiệm giao đất cho các tổ chức, cá nhân như nông trường, lâm trường, hợp tác xã và các đơn vị khác để sử dụng ổn định và lâu dài.
Sau khi đất nước thống nhất, tâm lý ba miền Bắc-Trung-Nam vẫn còn ảnh hưởng đến quy định về sở hữu đất đai Theo đó, ngoài ba trường hợp được phép giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Điều 16 và 17, người dân chỉ có quyền khai thác lợi ích từ đất mà không có quyền thực hiện các giao dịch như thế chấp, chuyển nhượng hay tặng cho QSDĐ Chính sách đất đai hiện hành đã làm hạn chế khả năng giao dịch thế chấp QSDĐ, gây khó khăn cho người dân trong việc sử dụng tài sản của mình.
- Giai đoạn từ khi LĐĐ năm 1993 có hiệu lực đến nay
Kể từ năm 1992, đất nước đã có những bước tiến vượt bậc trong việc cải thiện đời sống kinh tế và nâng cao dân trí, dẫn đến nhu cầu đổi mới quy định về chế độ đất đai theo hướng "mở cửa" Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 được ban hành nhằm ghi nhận quyền của người được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) Từ thời điểm này, chủ sở hữu đã có quyền thế chấp QSDĐ của mình Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định rằng Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, đồng thời yêu cầu họ có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý và sử dụng tiết kiệm đất, cũng như được chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 2 Điều 3 LĐĐ năm 1993 thì “Hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” Việc thế chấp QSDĐ cũng được quy định cụ thể tại Điều
Theo quy định hiện hành, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các ngân hàng và tổ chức tín dụng được Nhà nước cho phép để vay vốn sản xuất Tuy nhiên, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ở chỉ có thể thế chấp QSDĐ với các tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước Đến năm 1996, Pháp lệnh sửa đổi đã bổ sung quyền thế chấp QSDĐ cho các tổ chức tín dụng được Nhà nước giao đất, cho phép các tổ chức kinh tế thực hiện quyền này để vay vốn phục vụ sản xuất và kinh doanh.
Sự ra đời của Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1993 đánh dấu bước tiến quan trọng trong chính sách đất đai tại Việt Nam, đặc biệt là trong quy định về quyền sử dụng đất (QSDĐ) với nhiều chi tiết và sửa đổi qua các lần Tuy nhiên, trước sự thay đổi liên tục của xã hội, nhu cầu về quy định cụ thể hơn cho các giao dịch liên quan đến QSDĐ trở nên cấp thiết Đến ngày 26/11/2003, LĐĐ mới đã được thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, trong đó không chỉ thừa nhận mà còn mở rộng các quy định về giao dịch thế chấp.
Mặc dù quy định về quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được ban hành, nhưng vẫn còn nhiều bất cập tồn tại Một trong số đó là yêu cầu bắt buộc về mục đích thế chấp QSDĐ của các chủ thể, được quy định tại điểm d khoản 2 Điều.
Theo quy định tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh Tương tự, khoản 7 Điều 113 cũng cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng nhằm vay vốn cho sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, quy định này đã gây ra không ít khó khăn trong việc áp dụng cho các đối tượng tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng, ảnh hưởng đến nhu cầu vốn hợp pháp của người sử dụng đất.
Khắc phục những bất cập trên, LĐĐ năm 2013 đã loại bỏ hoàn toàn việc xác định mục đích trong các giao dịch thế chấp QSDĐ (điểm d khoản 2 Điều
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 175 và điểm g khoản 1 Điều 179, các chủ thể có quyền sử dụng đất (QSDĐ) đủ điều kiện có thể thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, cũng như tại các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo luật pháp Đây là một điểm mới tích cực, giúp quy định về thế chấp QSDĐ phù hợp hơn với bản chất và ý nghĩa của quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật ngân hàng hiện hành.
Khái niệm và những quy định chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam
Khái niệm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là một loại giao dịch dân sự, do đó phải tuân thủ các quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS), đặc biệt là các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015 Điều này tạo ra một chuẩn mực chung cho việc thực hiện và đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp.
Trong bài viết của Trương Thanh Đức (2005) về "10 vấn đề pháp lý trong việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất", tác giả nhấn mạnh rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 Bên cạnh đó, việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng cần phải tuân theo quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của các giao dịch này.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng và giao dịch dân sự phải đáp ứng các điều kiện như: các chủ thể phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp; sự tham gia vào giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung giao dịch không được vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội Ngoài ra, nếu pháp luật quy định hình thức cụ thể cho giao dịch, các chủ thể cũng phải thực hiện đúng yêu cầu đó Đặc biệt, việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng cần tuân thủ các điều kiện của biện pháp bảo đảm.
Để được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình ký kết hợp đồng, các bên tham gia cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật Điều này có nghĩa là toàn bộ nội dung, hình thức của hợp đồng và ý chí của các bên phải phù hợp với quy định của pháp luật.
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các yêu cầu và tiêu chuẩn pháp lý cần tuân thủ trong quá trình xác lập và giao kết hợp đồng Chỉ khi hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, nó mới được pháp luật công nhận là hợp pháp.
Điều kiện về chủ thể tham gia trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), các bên tham gia bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp Để hợp đồng này được pháp luật công nhận, các bên cần phải đáp ứng những điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật.
Đỗ Văn Đại (2012) trong tác phẩm "Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận bản án" đã cung cấp những phân tích sâu sắc về các quy định liên quan đến nghĩa vụ dân sự Tập 1 của cuốn sách, xuất bản bởi NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật tại Hà Nội, trang 585, là nguồn tài liệu quý giá cho việc hiểu rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến nghĩa vụ dân sự và cách thức bảo đảm thực hiện chúng.
- Đối với chủ thể là cá nhân
Trong hợp đồng dân sự và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu cá nhân tham gia phải có năng lực chủ thể Năng lực chủ thể của cá nhân bao gồm khả năng được pháp luật công nhận để trở thành chủ thể trong quan hệ pháp luật, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi (theo điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015) Điều 16 BLDS năm 2015 cũng quy định rõ về vấn đề này.
“1 Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự
2 Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau
3 Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết”
Năng lực pháp luật của cá nhân là điều kiện cần thiết để công dân thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Mỗi cá nhân, ngay từ khi sinh ra, đều được Nhà nước công nhận có năng lực pháp luật, không bị ảnh hưởng bởi hoàn cảnh, tuổi tác, trình độ hay sức khỏe.
Năng lực pháp luật và năng lực hành vi là hai yếu tố quan trọng trong việc xác định tư cách chủ thể trong giao dịch dân sự Năng lực pháp luật là khả năng được thừa nhận để xác lập quyền và nghĩa vụ, trong khi năng lực hành vi là khả năng thực hiện các hành vi cụ thể để tạo ra quyền và nghĩa vụ đó Mỗi cá nhân có năng lực hành vi khác nhau, bị ảnh hưởng bởi tuổi tác, sức khỏe và mức độ nhận thức Đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), pháp luật yêu cầu người tham gia phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và đáp ứng các điều kiện riêng biệt do tính chất phức tạp và giá trị của tài sản này.
Người giám hộ không được phép giao dịch tài sản QSDĐ của người mất năng lực hành vi dân sự hoặc chưa thành niên mà mình giám hộ Nếu vi phạm quy định này, giao dịch sẽ tự động bị coi là vô hiệu, theo khoản 1 Điều 50 BLDS năm 2015 Điều này có nghĩa là người giám hộ không thể tự mình thực hiện giao dịch tài sản với chính mình hoặc với người thứ ba mà họ cũng là người giám hộ.
Pháp luật Việt Nam công nhận người nước ngoài, bao gồm cả những người không có quốc tịch, là chủ thể hợp đồng dân sự Theo Điều 673 BLDS năm 2015, người nước ngoài tại Việt Nam có năng lực pháp luật dân sự tương đương với công dân Việt Nam, trừ khi có quy định khác Hơn nữa, Điều 674 quy định rằng năng lực hành vi dân sự của người nước ngoài thực hiện giao dịch tại Việt Nam sẽ được xác định theo pháp luật Việt Nam Do đó, người nước ngoài có năng lực chủ thể bình đẳng với công dân Việt Nam.
- Đối với chủ thể là pháp nhân
Để được công nhận là pháp nhân và tham gia giao dịch dân sự, tổ chức phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự năm 2015, bao gồm: được thành lập theo quy định pháp luật, có cơ cấu tổ chức rõ ràng, sở hữu tài sản độc lập với cá nhân và pháp nhân khác, tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình, và tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Pháp nhân, được hình thành từ sự liên kết của nhiều cá nhân, cần có người đại diện để thực hiện giao dịch dân sự Có hai loại đại diện: đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền, theo quy định tại Điều 85 BLDS năm 2015 Đại diện theo pháp luật là người được xác định trong điều lệ hoặc quyết định thành lập của pháp nhân Hành vi đại diện cho pháp nhân có thể do người đại diện thực hiện trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, điểm mới so với các bộ luật trước là không thừa nhận tư cách chủ thể của hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự Thay vào đó, chỉ các thành viên trong hộ gia đình mới được công nhận là chủ thể có quyền tham gia xác lập và thực hiện giao dịch dân sự Các giao dịch này có thể được thực hiện bởi các thành viên tự quyết định hoặc ủy quyền cho người đại diện, và việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ khi có thỏa thuận khác.
Các thành viên trong hộ gia đình có thể thống nhất cử đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự vì lợi ích chung Địa vị pháp lý của hộ gia đình sử dụng đất sẽ được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai.
Mặc dù không có quy định cụ thể về tư cách chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự, Điều 1 của Bộ luật dân sự năm 2015 đã khẳng định rằng "Bộ luật này quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân" Điều này ngụ ý rằng chỉ có cá nhân và pháp nhân mới được công nhận là chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự.
BLDS năm 2015 cũng quy định những nội dung cơ bản về tài sản chung, trách nhiệm dân sự của thành viên hộ gia đình (từ Điều 101 đến Điều 104)
Chỉ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài sử dụng đất theo những hình thức nhất định mới có quyền thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các tổ chức tín dụng hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật Điều này bao gồm đất được giao có thu tiền sử dụng, đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, cũng như đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế Không có quy định nào hạn chế quyền thế chấp của cá nhân và hộ gia đình, cho phép họ thế chấp QSDĐ của mình để vay vốn từ các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân khác.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam, theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.
Điều kiện về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là chính QSDĐ, nhưng không phải mọi QSDĐ đều đủ điều kiện để trở thành đối tượng của hợp đồng này Để được xem là hợp pháp, QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm: có khả năng tham gia giao dịch thế chấp, có giấy chứng nhận QSDĐ hợp lệ, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng Những điều kiện này quyết định tính hợp lệ của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
- Các loại QSDĐ được tham gia giao dịch thế chấp
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, không phải tất cả các loại quyền sử dụng đất (QSDĐ) đều được phép tham gia vào giao dịch thế chấp Khả năng tham gia giao dịch QSDĐ phụ thuộc vào từng hình thức sử dụng đất khác nhau.
Có hai loại quyền sử dụng đất (QSDĐ) chính: đất được giao không thu tiền sử dụng và đất cho thuê với khoản phí hàng năm Những loại đất này không được phép tham gia vào các giao dịch QSDĐ Chủ thể sử dụng đất trong các hình thức này chỉ có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất, không thể thế chấp chính QSDĐ.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể được hình thành từ đất nông nghiệp do Nhà nước giao trong hạn mức, đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc đất thuê với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, và được Nhà nước công nhận Những hình thức này cho phép tham gia giao dịch, bao gồm cả thế chấp QSDĐ So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không có nhiều thay đổi, vẫn chỉ cho phép một số hình thức sử dụng đất tham gia vào các giao dịch.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) được quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 Đây là chứng thư pháp lý mà Nhà nước cấp để xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân Giấy chứng nhận QSDĐ không chỉ là căn cứ pháp lý mà còn xác nhận mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Khi có giấy chứng nhận này, người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là điều kiện cần thiết để thực hiện quyền thế chấp trong hợp đồng, nhằm đảm bảo quản lý hiệu quả từ phía Nhà nước Quy định này giúp theo dõi và ngăn chặn tình trạng một bất động sản bị thế chấp ở nhiều nơi, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ từ các tổ chức tín dụng Hơn nữa, giấy chứng nhận QSDĐ còn là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ giao dịch.
Theo Nguyễn Hải An (2011), việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) được quy định rõ trong Luận án Tiến sĩ tại Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Để thực hiện đăng ký QSDĐ, các thông tin như số giấy, số thửa, ngày cấp và diện tích là những nội dung bắt buộc trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, theo Khoản 3 Điều 10 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Bước đầu tiên để tham gia thế chấp QSDĐ là sở hữu giấy chứng nhận, và chủ sở hữu không cần xin phép hay giải trình với Nhà nước Thế chấp QSDĐ được coi là hình thức chuyển QSDĐ có điều kiện, chỉ diễn ra khi bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Việc bên thế chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là điều kiện thiết yếu trong hợp đồng thế chấp QSDĐ Nhà nước không yêu cầu bên thế chấp phải xin phép hay giải trình với bất kỳ cơ quan nào để thực hiện quyền này Thế chấp QSDĐ chỉ là hình thức chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện, và việc chuyển quyền chỉ xảy ra khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của mình.
Việc chờ cấp và đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) gặp nhiều khó khăn và tốn thời gian cho cả cơ quan thẩm quyền lẫn người xin cấp Đối với những thửa đất đã có giấy chứng nhận nhưng cần xin cấp lại vì lý do khách quan hay chủ quan, hoặc những thửa đất hợp pháp với hồ sơ đầy đủ đang chờ cấp, việc yêu cầu giấy mới để thực hiện các quyền như thế chấp trở thành một "rào chắn" cản trở quyền sở hữu của họ.
Để bảo vệ quyền lợi cho các bên, Luật Đất đai năm 2013 quy định chỉ những đất đai không có tranh chấp mới được tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nếu QSDĐ đang có tranh chấp, pháp luật quy định rằng chỉ khi tranh chấp đó đã được giải quyết xong, chủ sở hữu mới có quyền thực hiện giao dịch.
11 Trần Phú Nhuận (2002), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật
Tại TP Hồ Chí Minh, theo quy định tại trang 59, quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ trở nên vô hiệu nếu hợp đồng thế chấp được lập trong thời gian có tranh chấp Điều này nhằm ngăn chặn việc chủ sở hữu đất đang tranh chấp sử dụng thế chấp như một phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Kê biên quyền sử dụng đất (QSDĐ) là biện pháp cưỡng chế tài sản quan trọng của cơ quan Thi hành án, theo quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 Khi QSDĐ bị kê biên, nó trở thành tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, khiến chủ sở hữu mất quyền sử dụng và không thể thực hiện các giao dịch như thế chấp Quy định này nhằm ngăn chặn việc tẩu tán tài sản để tránh nghĩa vụ, bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp và người được thi hành án.
- Thời hạn thế chấp QSDĐ tối đa chỉ bằng thời hạn giao đất, thuê đất còn lại
Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước phân chia thời hạn sử dụng đất dựa trên mục đích sử dụng cụ thể Người sử dụng đất chỉ có thể thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thời gian mà Nhà nước đã giao, do đó, thời hạn thế chấp tối đa không được vượt quá thời gian còn lại của hợp đồng giao đất hoặc thuê đất Nếu không tuân thủ yếu tố này, khi bên nhận thế chấp yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ, sẽ gặp khó khăn vì bên thế chấp có thể đã hết thời hạn sử dụng và không còn quyền QSDĐ Do đó, nếu hợp đồng thế chấp có thời gian dài hơn thời gian sử dụng còn lại, hợp đồng sẽ tự động bị coi là vô hiệu.
Nếu quyền sử dụng đất (QSDĐ) chỉ là tài sản bảo đảm cho một nghĩa vụ, giá trị của QSDĐ có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm Tuy nhiên, khi QSDĐ đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ, giá trị của QSDĐ tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật khác.
Pháp luật quy định rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải đi kèm với hợp đồng vay hoặc hợp đồng tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên vay Việc sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp mang lại sự an toàn cho người cho vay, đặc biệt khi giá trị tài sản lớn hơn nghĩa vụ Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bên có quyền có thể yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp và chỉ cần hoàn trả phần giá trị chênh lệch cho bên bảo đảm.
305 BLDS năm 2015) Còn trường hợp giá trị QSDĐ nhỏ hơn, lúc này phần còn thiếu được xem như nghĩa vụ không có bảo đảm
Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) dựa trên thỏa thuận giữa các bên, nhưng bị giới hạn trong một phạm vi nhất định Mục đích của hợp đồng là đạt được lợi ích mà các bên mong muốn khi ký kết, nhằm đáp ứng nhu cầu cụ thể nào đó.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng được hình thành từ các điều khoản mà các bên cam kết, tạo cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ của họ Điều 117, khoản 1, điểm c quy định rõ về việc hạn chế tự do hợp đồng, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và công bằng trong các giao dịch.
Giao dịch dân sự phải đảm bảo rằng mục đích và nội dung không vi phạm các điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội Bài viết sẽ phân tích các quy định liên quan đến điều cấm trong luật pháp và những vấn đề liên quan đến đạo đức xã hội để làm rõ hơn về yêu cầu này.
1.3.4.1 Mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của luật
Theo Điều 123 BLDS năm 2015, "Điều cấm của luật" là những quy định cấm chủ thể thực hiện các hành vi nhất định, phản ánh ý chí của người dân lao động Vi phạm điều cấm này không chỉ bị giới hạn trong BLDS mà còn bao gồm các luật và văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật Đất đai năm 2013, nghị định và nghị quyết liên quan Ví dụ, tại điểm b khoản 1 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất và cũng không được thế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.3.4.2 Mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không trái với đạo đức xã hội
Theo Điều 123 BLDS năm 2015, “đạo đức xã hội” được định nghĩa là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng Tuy nhiên, hiện tại chưa có văn bản chi tiết nào quy định rõ ràng về các chuẩn mực xã hội hay danh sách cụ thể để các cơ quan thi hành pháp luật có thể áp dụng.
Việc xác định chuẩn mực ứng xử chung hiện nay phụ thuộc vào quan điểm cá nhân và bối cảnh cụ thể, vì mỗi người có cách nhìn nhận và ứng xử khác nhau Tiêu chuẩn đạo đức xã hội không cố định mà thay đổi theo các điều kiện chính trị, kinh tế và xã hội Do đó, khi xem xét một vấn đề có trái đạo đức xã hội hay không, các nhà áp dụng pháp luật cần đặt nó trong bối cảnh xã hội tại thời điểm đó Trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc xác định tính hợp pháp theo tiêu chuẩn đạo đức xã hội cũng gặp nhiều khó khăn do quy định pháp luật thường mang tính trừu tượng, dẫn đến việc các Tòa án hiếm khi viện dẫn lý do này để tuyên hợp đồng thế chấp là vô hiệu.
Điều kiện về sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng
Bản chất của hợp đồng là sự kết hợp giữa tự do ý chí và việc bày tỏ ý chí, với cơ sở xác định là sự tự nguyện của các bên tham gia Để có sự tự nguyện, cần có sự hiện diện đồng thời và thống nhất của hai yếu tố này, nếu không sẽ không được pháp luật công nhận Theo Điều 3 khoản 2 BLDS 2015, cá nhân và pháp nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự dựa trên sự tự do và tự nguyện cam kết Cam kết và thỏa thuận là những yếu tố chính cấu thành hợp đồng, nhưng phải dựa trên ý chí của các bên Khi giải thích các điều khoản hợp đồng, nếu ngôn từ không rõ ràng, có thể dựa vào ý chí chung của các bên Những vi phạm nguyên tắc tự nguyện như giả tạo, nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, hoặc khi bên tham gia không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình sẽ bị coi là vô hiệu.
1.3.5.1 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập do giả tạo
Khái niệm "giả tạo" trong Từ điển tiếng Việt được định nghĩa là "không thật, vì tạo ra một cách không tự nhiên." Giao dịch giả tạo là một giao dịch dân sự được thiết lập với mục đích che giấu một giao dịch khác mà các bên thực sự mong muốn Việc che giấu này thường nhằm trốn tránh nghĩa vụ pháp lý hoặc trách nhiệm đối với bên thứ ba.
Theo Điều 180 Bộ luật Dân sự Nhật Bản, việc tuyên bố ý chí giả tạo do sự cấu kết với bên kia sẽ bị coi là vô hiệu Tuy nhiên, tính vô hiệu này không thể được áp dụng để chống lại người thứ ba ngay tình Tương tự, Điều 109 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan cũng quy định rằng tuyên bố ý định không thực hiện, nếu có sự đồng lõa của bên kia, sẽ bị vô hiệu, nhưng không thể dùng để chống lại người thứ ba hành động thiện chí và bị thiệt hại Nếu một hành vi pháp lý nhằm che đậy hành vi pháp lý khác, các quy định về hành vi che đậy sẽ được áp dụng.
Các nhà làm luật Nhật Bản và Thái Lan đều thống nhất rằng ý chí giả tạo của bất kỳ bên nào tham gia hợp đồng, nếu được các bên khác đồng ý che giấu, sẽ bị coi là vô hiệu Điều này áp dụng ngay cả khi giao dịch đó nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ đối với bên thứ ba.
12 Viện ngôn ngữ học (1994), Từ điển tiếng Việt, NXB Giáo dục, Hà Nội, tr.370
Theo Điều 124 BLDS năm 2015 tại Việt Nam, giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác sẽ bị coi là vô hiệu, trong khi giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực trừ khi vi phạm các điều kiện chung Ngoài ra, nếu giao dịch giả tạo không nhằm che giấu mà chỉ để trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba, thì cũng sẽ bị xem là vô hiệu.
Phân tích quy định trên, tác giả có thể chia hợp đồng xác lập do giả tạo làm hai loại như sau:
Hợp đồng giả cách hay tưởng tượng là loại hợp đồng không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thứ ba Mục đích của việc lập ra hợp đồng này là để che giấu một giao dịch dân sự khác hoặc để ẩn giấu một sự thật khác.
Hợp đồng giả tạo được lập ra nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba, trong đó một hoặc nhiều bên có nghĩa vụ nhưng muốn sử dụng hợp đồng để né tránh trách nhiệm của mình Mặc dù có nhiều loại hợp đồng giả tạo, chúng đều có điểm chung là được xác lập dựa trên sự thống nhất ý chí giữa các bên với mục đích làm sai lệch nhận thức của người khác Đặc biệt, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) giả tạo thường được thiết lập để bên thế chấp trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, thường là khi họ sắp đến hạn thực hiện nghĩa vụ hoặc tài sản của họ có nguy cơ bị kê biên Bằng cách thế chấp tài sản, bên có QSDĐ tìm cách tẩu tán tài sản của mình Nếu hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký đúng quy định mà không chứng minh được tính giả tạo, bên thế chấp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ theo bản án của Tòa án, và tài sản bảo đảm sẽ không bị phát mãi.
1.3.5.2 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập do lừa dối
Từ "lừa dối" được định nghĩa là hành động sử dụng thủ đoạn nói dối để đánh lừa người khác Theo khái niệm này, việc nói dối chỉ trở thành lừa dối khi có sự can thiệp của thủ đoạn nhằm mục đích lừa gạt một hoặc nhiều cá nhân khác.
Theo Điều 1116 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp, "sự lừa dối là một căn cứ làm cho hợp đồng vô hiệu khi một bên có những thủ đoạn gian dối đối với bên kia mà nếu không có các thủ đoạn đó thì bên kia đã không giao kết hợp đồng", và "hành vi lừa dối không được suy đoán mà phải được chứng minh" Tại Việt Nam, khái niệm này cũng được quy định tại Điều 127 của Bộ luật Dân sự.
BLDS năm 2015 định nghĩa hành vi lừa dối là hành động cố ý của một bên hoặc người thứ ba, nhằm tạo ra sự hiểu lầm cho bên kia về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự, dẫn đến việc thiết lập giao dịch đó.
Sự lừa dối trong hợp đồng được coi là nguyên nhân dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu, khi hành vi này là cố ý từ một bên, không nhất thiết phải là bên tham gia hợp đồng, nhằm gây hiểu lầm cho bên kia về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung hợp đồng Mặc dù có định nghĩa cụ thể về “lừa dối” trong pháp lý, việc xác định sự tồn tại của hành vi này trong thực tế lại gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong một số hợp đồng cụ thể.
Trong hợp đồng mua bán, nếu bên bán cung cấp thông tin sai lệch, phóng đại về sản phẩm hoặc đưa ra giá cao hơn giá trị thực tế, điều này có thể dẫn đến tranh chấp Tương tự, trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nếu bên nhận thế chấp chỉ cung cấp thông tin không chính xác, sẽ ảnh hưởng đến tính hợp pháp của giao dịch.
Theo Viện ngôn ngữ học (1994), trong Từ điển tiếng Việt, thông tin về thế chấp cho thấy rằng "thế chấp hoàn toàn không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của người thế chấp, mà đây chỉ là thủ tục kèm theo hợp đồng vay." Hơn nữa, "việc thế chấp chỉ để đảm bảo niềm tin cho nhau chứ hoàn toàn không có việc phát mãi tài sản thế chấp."
Theo tác giả, trong cả hai trường hợp, không thể coi là có hành vi lừa dối, vì "một sự phóng đại trong quảng cáo hoặc trong đàm phán hợp đồng chưa đủ để được xem là lừa dối."
1.3.5.3 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập do đe dọa Đe dọa là một yếu tố vô hiệu của hợp đồng khi đó là hành vi uy hiếp nhắm vào thể chất, tinh thần hay tài sản của một bên giao kết kiến người này vì sợ hãi nên phải giao kết trái ý muốn Hành vi uy hiếp như trên đối với những người thân thích của một bên trong giao kết cũng được xem là đe dọa (Điều 127 BLDS năm 2015)
Điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hình thức hợp đồng là sự thể hiện bên ngoài của nội dung hợp đồng, bao gồm các phương thức và thủ tục để công bố ý chí của các bên Nó ghi nhận nội dung và thể hiện sự tồn tại của hợp đồng Hình thức của hợp đồng được cấu tạo bởi hai yếu tố quan trọng: hình thức tồn tại của hợp đồng, bao gồm hợp đồng miệng và văn bản.
17 Hoàng Thế Liên (1996), Bình luận Bộ luật dân sự Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.122
Hợp đồng là phương tiện quan trọng để ghi nhận, lưu trữ và truyền tải nội dung thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ cụ thể sau khi giao kết Để hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật Việt Nam, cần tuân thủ các thủ tục tạo lập hợp đồng, đảm bảo phù hợp với các quy định hiện hành Cụ thể, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cần tham chiếu Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều liên quan.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền Sau khi hoàn tất, hợp đồng cần được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào Sổ địa chính, theo điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 và khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản Văn bản có thể được thể hiện trên nhiều chất liệu khác nhau như thẻ tre, đá, giấy, hay phương tiện điện tử Tuy nhiên, theo Điều 13 Luật Thương mại năm 2005, các hình thức tương đương văn bản như điện báo, telex, fax, và thông điệp dữ liệu không áp dụng cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và các hợp đồng cần công chứng, chứng thực phải được lập trên giấy trắng mực đen để đảm bảo tính hợp pháp và khả năng lưu giữ Một yếu tố quan trọng khác là chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tham gia, thể hiện sự đồng thuận về nội dung hợp đồng, là điều bắt buộc không thể thiếu.
Khác với các loại tài sản khác, quyền sử dụng đất (QSDĐ) có giá trị đặc biệt, do đó việc giao dịch QSDĐ được quy định phức tạp nhằm bảo vệ tài sản của người dân và giúp Nhà nước quản lý tình trạng đất đai Để thực hiện điều này, hợp đồng giao dịch QSDĐ phải được lập thành văn bản, công chứng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và đặc biệt là phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong giao dịch.
188 LĐĐ năm 2013 và điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-
Theo CP ngày 29/12/2006, việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) bắt buộc phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền Dù chỉ là thủ tục hành chính, việc đăng ký đất đai rất quan trọng, giúp Nhà nước quản lý hiện trạng QSDĐ và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch Hiện nay, thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất tham gia giao dịch thế chấp.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật hiện hành.