CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
Những vấn đề cơ bản về đầu tư trực tiếp nước ngoài
1.1.1 Khái niệm về đầu tư trực tiếp nước ngoài
FDI, viết tắt của "Foreign Direct Investment", nghĩa là đầu tư trực tiếp nước ngoài, là khái niệm được nhiều tổ chức quốc tế và các bộ luật của nhiều quốc gia định nghĩa.
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hình thức đầu tư nhằm đạt được lợi ích lâu dài từ một doanh nghiệp hoạt động tại nền kinh tế khác với nơi đầu tư Mục tiêu của nhà đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp đó.
Theo OECD, đầu tư trực tiếp là hoạt động nhằm thiết lập mối quan hệ kinh tế bền vững với doanh nghiệp, đặc biệt là các khoản đầu tư cho phép chủ đầu tư ảnh hưởng đến quản lý doanh nghiệp Hình thức đầu tư này bao gồm việc thành lập hoặc mở rộng doanh nghiệp, mua lại doanh nghiệp hiện có, tham gia vào doanh nghiệp mới, hoặc cấp tín dụng dài hạn trên 5 năm.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được định nghĩa bởi Tổ chức Thương mại Thế giới là việc một nhà đầu tư từ một quốc gia có được tài sản tại một quốc gia khác, đồng thời nắm quyền quản lý tài sản đó Khía cạnh quản lý là yếu tố phân biệt FDI với các hình thức đầu tư tài chính khác.
Theo Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, được thông qua vào ngày 17/6/2020, có nhiều khái niệm quan trọng như “đầu tư kinh doanh”, “hoạt động đầu tư ra nước ngoài”, “nhà đầu tư” và “nhà đầu tư nước ngoài”, nhưng không có khái niệm cụ thể cho “đầu tư trực tiếp nước ngoài” (FDI) Tuy nhiên, FDI có thể được hiểu là hình thức đầu tư mà nhà đầu tư nước ngoài góp vốn và tham gia quản lý hoạt động đầu tư tại nước ngoài, theo quy định của luật này và các quy định pháp luật liên quan.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hình thức mà nhà đầu tư từ một quốc gia đưa vốn hoặc tài sản vào một quốc gia khác để đầu tư Hình thức này không chỉ bao gồm việc đầu tư tài chính mà còn yêu cầu nhà đầu tư tham gia trực tiếp vào quản lý, điều hành và tổ chức sản xuất Mục tiêu của FDI là tận dụng ưu thế về vốn, công nghệ và kinh nghiệm quản lý để thu lợi nhuận, đồng thời tuân thủ các quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại quốc gia sở tại.
1.1.2 Đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngoài
Đầu tư bằng vốn tư nhân cho phép nhà đầu tư trực tiếp quản lý và kiểm soát vốn, tự quyết định về sản xuất kinh doanh và chịu rủi ro mà không tạo gánh nặng nợ cho nền kinh tế hay bị ràng buộc chính trị Hình thức này không chỉ giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư mà còn mang lại tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao cho quốc gia tiếp nhận đầu tư.
Mục tiêu chính của FDI là tối đa hóa lợi nhuận, với khả năng sinh lời cao hơn khi đầu tư tại nước bản địa Các nhà đầu tư chỉ sẵn sàng bỏ vốn khi có khả năng thu hồi lợi nhuận, và thông qua FDI, họ có thể tránh thuế cũng như những bất lợi từ chính sách nhập khẩu Nhờ vào kỹ năng quản lý xuất sắc, khả năng tài chính mạnh mẽ và quy mô lớn, các nhà đầu tư có thể dễ dàng thu lợi nhuận, duy trì quyền kiểm soát và tận dụng lợi ích cho mục đích riêng Hơn nữa, việc thâm nhập vào các thị trường đa dạng không chỉ giúp họ gia tăng lợi nhuận mà còn chia sẻ rủi ro hiệu quả giữa các thị trường khác nhau.
Tỷ lệ góp vốn của các bên trong vốn pháp định hay vốn điều lệ sẽ xác định quyền lợi và nghĩa vụ của từng bên, đồng thời cũng quyết định việc phân chia lợi nhuận và rủi ro tương ứng với tỷ lệ góp vốn đó.
Bên cạnh việc đầu tư tài chính, chuyển giao công nghệ và kỹ thuật cũng là một yếu tố quan trọng trong đầu tư trực tiếp nước ngoài Qua đó, quốc gia tiếp nhận đầu tư có cơ hội tiếp cận công nghệ tiên tiến và học hỏi kinh nghiệm quản lý hiện đại, từ đó nâng cao chất lượng sản phẩm và tăng cường năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp.
Thứ năm, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng thị trường cho các công ty đa quốc gia, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài chính và thương mại quốc tế.
1.1.3 Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài
Doanh nghiệp liên doanh (DNLD) là tổ chức kinh doanh quốc tế được thành lập từ sự hợp tác giữa hai hoặc nhiều bên thông qua hợp đồng liên doanh hoặc hiệp định giữa Chính phủ nước chủ nhà và Chính phủ nước ngoài DNLD có thể bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp trong nước, tạo ra cơ hội phát triển và tăng cường mối quan hệ kinh tế giữa các bên.
DNLD là một tổ chức kinh doanh hoạt động theo luật pháp của nước nhận đầu tư, với hình thức được các bên thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật, như công ty TNHH hoặc hiệp hội góp vốn Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, cùng với quyền quản lý DNLD, phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn, được ghi rõ trong hợp đồng liên doanh và Điều lệ của DNLD Hình thức này yêu cầu tỷ lệ vốn góp tối thiểu, khác nhau giữa các quốc gia, ví dụ như Thái Lan yêu cầu 75% và Việt Nam là 30%.
1.1.3.2 Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài Đây là loại hình doanh nghiệp (DN) thuộc sở hữu của nhà ĐTNN, có thể là tư nhân hoặc tổ chức nước ngoài, do nhà ĐTNN thành lập tại nước tiếp nhận đầu tư, tự chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động kinh doanh của mình. Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thường được thành lập dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) Tài sản của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thuộc về cá nhân, tổ chức nước ngoài nên họ có quyền quyết định bộ máy quản lý, điều hành doanh nghiệp.
Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài là pháp nhân thuộc nước nhận đầu tư, nhưng hoàn toàn do nhà đầu tư nước ngoài sở hữu Doanh nghiệp hoạt động theo hệ thống pháp luật của nước nhận đầu tư và tuân thủ Điều lệ doanh nghiệp Hình thức pháp lý của doanh nghiệp này được nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn trong khuôn khổ pháp luật hiện hành Nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn chịu trách nhiệm về quyền quản lý doanh nghiệp.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
1.2.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm bất động sản
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn là tất cả sản phẩm do sức lao động của con người tạo ra trên đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và các yếu tố liên quan đến đất đai, cũng như những vật thể trên bề mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hệ thống pháp luật ở mỗi quốc gia có các tiêu chí và quan điểm riêng biệt về bất động sản Luật Dân sự của Cộng hòa Liên Bang Nga quy định các nguyên tắc và quy tắc liên quan đến giao dịch bất động sản.
Theo Điều 86 của Luật Dân sự Nhật Bản và Điều 94, 96 của Luật Dân sự Cộng Hòa Liên Bang Đức, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với các tài sản liên quan, không thể tách rời khỏi đất và được xác định bởi vị trí địa lý của nó.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của Cộng hòa XHCN Việt Nam, Điều 174 định nghĩa bất động sản (BĐS) bao gồm các tài sản như đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và rộng lớn, đòi hỏi cần có quy định pháp luật cụ thể tại mỗi quốc gia Tại Việt Nam, các quy định về BĐS vẫn còn mang tính chất mở, và hiện tại chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
1.2.1.2 Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) có thể được hiểu là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS, bao gồm giao dịch giữa người mua và người bán, cung cầu, và sự chuyển dịch giá trị của BĐS Đây là "nơi" diễn ra các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới và tư vấn Vai trò quản lý nhà nước trong thị trường BĐS cũng rất quan trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Không phải tất cả bất động sản (BĐS) đều có thể được mua bán trên thị trường BĐS, vì chỉ những BĐS được công nhận là hàng hóa mới được tham gia vào giao dịch Việc xác định BĐS nào là hàng hóa phụ thuộc vào quy định pháp luật của từng quốc gia.
Có 2 loại đầu tư vào thị trường BĐS:
Đầu tư phát triển bất động sản (BĐS) bao gồm việc mua đất hoặc quyền sử dụng đất, thiết kế và xây dựng, sau đó bán ra thị trường Đây là hình thức đầu tư phổ biến và được thực hiện rộng rãi, không chỉ mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư mà còn đóng góp vào lợi ích kinh tế cho địa phương.
Đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là hình thức mua các tài sản BĐS đã hoàn chỉnh và cho thuê lại Phương thức này thường phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, những người không có nhiều kinh nghiệm chuyên môn và thường chỉ hoạt động trong phạm vi quốc gia.
1.2.1.3 Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể được phân loại thành ba loại chính dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
❖ Bất động sản có đầu tư xây dựng
Bất động sản (BĐS) bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như trụ sở làm việc Trong đó, BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản nhất, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp cao Việc định giá BĐS này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó địa điểm là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lợi từ đầu tư Nhóm BĐS này đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và phát triển đô thị bền vững, đồng thời chiếm đa số trong tổng số giao dịch BĐS trên toàn cầu và tại Việt Nam.
❖ Bất động sản không đầu tư xây dựng
Đất nông nghiệp, bao gồm các loại như đất trồng trọt, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối, là những tư liệu sản xuất quan trọng Mặc dù loại hình bất động sản này có thể được giao dịch trên thị trường, nhưng tỷ trọng giao dịch thường nhỏ và chủ yếu diễn ra ở các nước phát triển, do tiềm năng thu lợi nhuận không cao.
❖ Bất động sản đặc biệt
Nhóm công trình văn hóa và di sản bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu, và nghĩa trang Các loại bất động sản này thường không tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản hoặc chỉ có tỷ lệ tham gia rất thấp.
1.2.1.4 Đặc điểm của bất động sản
❖ Tính cá biệt và khan hiếm
Tính cố định là đặc trưng nổi bật của hàng hóa bất động sản (BĐS) so với các loại hàng hóa khác, xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Khan hiếm của đất thể hiện qua sự giới hạn về diện tích, khu vực, vùng, địa phương và lãnh thổ Chính vì những yếu tố này, hàng hóa BĐS không chỉ có tính cố định mà còn mang tính cá biệt, không thể di dời.
Tính cố định của bất động sản (BĐS) tạo ra tính “địa điểm” và “tính địa phương” cao, dẫn đến giá trị khác nhau cho cùng một loại BĐS ở các vị trí khác nhau Dù có quy mô và chất lượng tương đương, BĐS tại các đô thị lớn thường có giá trị cao hơn so với các BĐS ở đô thị nhỏ hay vùng sâu, vùng xa Đây là yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư và kiến trúc sư chú ý, vì nó quyết định sức hấp dẫn đối với khách hàng và đáp ứng sở thích cá nhân của họ.
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM
Khái quát tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam
Từ khi mở cửa nền kinh tế và thông qua Luật Đầu tư nước ngoài năm
Từ năm 1987 đến nay, Việt Nam đã thu hút dòng vốn FDI qua hơn 30 năm, với sự biến động theo tình hình kinh tế - xã hội toàn cầu và khu vực Tổng vốn FDI vào Việt Nam có xu hướng tăng cả về số lượng và số dự án nhờ vào chính sách mở cửa và cải cách môi trường kinh doanh Theo Bộ KHĐT, FDI hiện đóng góp khoảng 20% GDP và chiếm 23,7% tổng vốn đầu tư toàn xã hội, trong đó 58% tập trung vào lĩnh vực chế biến, chế tạo, tạo ra hơn 50% giá trị sản xuất công nghiệp Đến ngày 20/12/2020, cả nước có 33.070 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký đạt 384,04 tỷ USD, trong đó vốn thực hiện ước đạt 231,86 tỷ USD, tương đương 60,4% vốn đăng ký còn hiệu lực.
Bảng 2.1: Số dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài được cấp phép vào Việt
Nam giai đoạn (từ 2010 lũy kế đến 20/12/2020)
Tổng vốn đăng ký (Triệu đô la
Tổng số vốn thực hiện (Triệu đô la Mỹ)
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài
Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 đã ảnh hưởng tiêu cực đến thu hút FDI của Việt Nam trong giai đoạn 2011-2014, với quy mô vốn dao động mạnh và số vốn FDI đăng ký cao nhất chỉ đạt gần 22 tỷ USD, trong khi vốn thực hiện đạt 12,5 tỷ USD Tuy nhiên, từ năm 2015, Việt Nam đã ghi nhận những thành tựu ấn tượng trong thu hút FDI, với tổng vốn FDI thu hút đạt hơn 38,9 tỷ USD vào năm 2019, tăng 7,1%, và vốn thực hiện đạt 20,38 tỷ USD, tăng 6,7% so với năm trước.
Năm 2020, mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng COVID-19 đối với chuỗi cung ứng toàn cầu, tổng vốn FDI vào Việt Nam tính đến ngày 20/12/2020 vẫn đạt 28,53 tỷ USD, giảm 25% so với cùng kỳ năm 2019 Vốn FDI giải ngân ước đạt 19,98 tỷ USD, tương đương 98% so với cùng kỳ năm trước.
Như vậy, trong 10 năm từ 2011 - 2020, mặc dù mất 4 năm (2011 -
Từ năm 2015 đến 2019, Việt Nam đã chứng kiến sự gia tăng liên tục trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với cả đầu tư mới, mở rộng đầu tư và đặc biệt là vốn góp, mua cổ phần từ các nhà đầu tư nước ngoài Mặc dù trong năm 2014 và 2020, mức thu hút FDI không tăng, nhưng tổng vốn FDI thu hút trong giai đoạn 2015 - 2019 đã đạt được kết quả ấn tượng.
Tính đến cuối năm 2020, Việt Nam đã thu hút tổng vốn FDI đạt trên 400 tỷ USD, trong đó vốn thực hiện đạt khoảng 234 tỷ USD, tương đương 67,5% và 66,7% so với tổng vốn thu hút Bình quân hàng năm, vốn FDI thực hiện chiếm khoảng 22-23% tổng vốn đầu tư toàn xã hội, cho thấy sự quan trọng của FDI trong phát triển kinh tế của Việt Nam trong hơn 30 năm qua.
Tính đến ngày 20/12/2020, Việt Nam có 139 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư với các dự án còn hiệu lực Hàn Quốc dẫn đầu với tổng vốn đăng ký hơn 70,6 tỷ USD, tiếp theo là Nhật Bản với gần 60,3 tỷ USD Các nước và vùng lãnh thổ khác như Singapore, Đài Loan và Hồng Kông cũng ghi nhận sự đầu tư đáng kể, trong khi Trung Quốc đại lục đứng thứ 7 trong 5 năm qua Điều này cho thấy Việt Nam ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong khu vực và toàn cầu, khẳng định sức hấp dẫn của thị trường đầu tư tại Việt Nam.
1 0 Q uố c g ia , v ùng lã nh thổ đầ u tư FD I nhiề u nhấ t
Hàn Quốc Nhật Bản Singapore Đài Loan Hồng Kông British Virgin Islands
Trung Quốc Malaysia Thái Lan Hà Lan
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài
Hình 2.1: 10 Quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư FDI nhiều nhất (Lũy kế các dự án còn hiệu lực đến ngày 20/12/2020, đơn vị: triệu USD)
Doanh nghiệp FDI đã đầu tư vào 19/21 ngành trong hệ thống phân ngành kinh tế quốc dân, với tỷ lệ cao nhất thuộc về lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, chiếm khoảng 58% tổng vốn đầu tư Các lĩnh vực tiếp theo là kinh doanh bất động sản, chiếm 16%, và sản xuất, phân phối điện, với hơn 7% tổng vốn đầu tư.
10 Ngành nghề thu hút FDI nhiều nhất
Ngành công nghiệp chế biến và chế tạo đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, bên cạnh lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang phát triển mạnh mẽ Sản xuất và phân phối điện, khí cũng góp phần không nhỏ vào sự phát triển bền vững Dịch vụ ăn uống và lưu trú ngày càng được chú trọng, cùng với ngành xây dựng đang trên đà tăng trưởng Ngoài ra, hoạt động bán buôn, bán lẻ và sửa chữa xe cũng là những lĩnh vực quan trọng, thúc đẩy sự phát triển kinh tế tổng thể.
Vận tải kho bãi Khai khoáng Giáo dục và đào tạo
Thông tin và truyền thông
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài
Hình 2.2: 10 Ngành nghề thu hút FDI nhiều nhất (Lũy kế các dự án còn hiệu lực đến ngày 20/12/2020, đơn vị: triệu USD)
Theo địa phương, FDI đã có mặt ở tất cả 63 tỉnh, thành phố, trong đó
TP Hồ Chí Minh dẫn đầu trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tiếp theo là Hà Nội và Bình Dương Xu hướng mới cho thấy các khu vực như Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu cũng đang thu hút FDI nhờ vào điều kiện địa lý thuận lợi và chính sách ưu đãi từ chính quyền địa phương Đây là những địa điểm lý tưởng cho các dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, khu du lịch, khu chế xuất và khu công nghiệp.
Việt Nam đã trở thành một trung tâm thu hút vốn đầu tư FDI quan trọng với tốc độ tăng trưởng ổn định 10,4% hàng năm trong giai đoạn 2013-2019 Những thành công vượt bậc trong việc thu hút FDI đã giúp Việt Nam được quốc tế công nhận là một trong những quốc gia dẫn đầu khu vực và toàn cầu về thu hút đầu tư Điều này đã tạo ra hình ảnh một địa điểm đầu tư tin cậy và hiệu quả trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.
2017 cũng đánh giá Việt Nam là 1 trong 12 quốc gia thành công nhất về thu hút FDI.
2.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
2.2.1 Tình hình chung của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam
Ngành BĐS Việt Nam hiện đang thu hút mạnh mẽ vốn FDI, phù hợp với xu hướng toàn cầu Trong những năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam đã trở thành điểm đến "nóng" cho các nhà đầu tư nước ngoài Dữ liệu thống kê cho thấy FDI vào lĩnh vực này có xu hướng tăng trưởng đáng kể, đặc biệt trong ngành dịch vụ, với BĐS đứng thứ hai về thu hút vốn FDI, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.
Thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến sự biến động phức tạp của dòng vốn FDI trong những năm qua, đặc biệt là sau giai đoạn suy giảm mạnh từ 2012 đến 2013 Từ năm 2014 đến 2016, vốn FDI vào BĐS bắt đầu hồi phục và tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2017 cho đến nay Theo Cục Đầu tư nước ngoài, đến năm 2020, tổng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đã vượt 60 tỷ USD, chiếm khoảng 15,5% tổng vốn FDI đăng ký Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 20/12/2020, vốn đăng ký và đang triển khai tại các dự án BĐS đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, với vốn đầu tư nước ngoài trong 5 năm qua đạt khoảng 21,78 tỷ USD, đóng góp khoảng 0,4% vào tăng trưởng kinh tế, trong khi tổng thu từ xây dựng và bất động sản chiếm khoảng 11% GDP.
Bảng 2.2: Quy mô FDI đầu tư vào thị trường bất động sản từ năm 2016 –
Số dự án đầu tư vào thị trường BĐS được cấp mới trong năm
FDI vào thị trường bất động sản (1) (triệu USD)
So sánh với năm trước (lần)
Tổng FDI đăng ký (2) (triệu USD)
Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài
Trong những năm gần đây, nguồn vốn FDI đã đổ dồn vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) không ngân hàng tại Việt Nam, trở thành phương án hỗ trợ kịp thời và giá trị cho các doanh nghiệp BĐS trong việc đầu tư phát triển dự án Điều này không chỉ cho thấy nguồn vốn FDI là một nguồn hỗ trợ quan trọng mà còn tạo ra nhiều cơ hội và giá trị cho các doanh nghiệp địa ốc Sự tăng trưởng về số lượng dự án cũng đi đôi với sự gia tăng của vốn đăng ký, cho thấy xu hướng tích cực trong việc thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS giai đoạn 2016.
2020 diễn biến theo xu hướng phục hồi dần dần và tăng qua các năm Năm
Từ năm 2016 đến 2019, nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam có sự biến động đáng kể Năm 2016, vốn FDI đạt hơn 2,3 tỷ USD, chiếm 8,8% tổng vốn FDI đăng ký, đứng thứ hai sau lĩnh vực chế tạo Năm 2017, con số này tăng lên 3,1 tỷ USD, chiếm 8,4% tổng vốn, tương đương 1,32 lần so với năm trước Đặc biệt, năm 2018 ghi nhận tổng vốn FDI vào bất động sản đạt 8,2 tỷ USD, chiếm 22,7% tổng vốn FDI 36,37 tỷ USD, tăng 2,66 lần so với năm 2017 và đánh dấu 10 năm sau suy thoái thị trường Tuy nhiên, đến năm 2019, vốn đầu tư vào lĩnh vực này giảm còn 3,88 tỷ USD, chiếm 10% tổng vốn đầu tư đăng ký, giảm hơn một nửa so với năm 2018.
Đến ngày 20/12/2020, hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đã tụt xuống vị trí thứ ba trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đạt 4.184,95 triệu USD, chiếm 14,7% tổng vốn đầu tư Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với 13,6 tỷ USD, chiếm 47,7% tổng vốn, theo sau là lĩnh vực sản xuất và phân phối điện với hơn 5,1 tỷ USD, chiếm 18% Sự thay đổi này đánh dấu sự sụt giảm của BĐS sau một thời gian dài đứng ở vị trí thứ hai sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.
Đánh giá đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
2.3 Đánh giá đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
2.3.1 Những kết quả đạt được
Một là, góp phần giải quyết khó khăn về nhà ở cho dân cư
Trong bối cảnh nguồn vốn từ khu vực tư nhân trong nước còn yếu và nguồn vốn đầu tư công chủ yếu tập trung cho các dự án công nghiệp, vốn FDI đã trở thành một nguồn quan trọng để giải quyết vấn đề an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ở cho người dân Từ năm 2007 đến nay, bên cạnh các dự án nhà ở xã hội của Chính phủ, các dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã đóng góp tích cực vào việc cung cấp chỗ ở cho hơn 16 triệu cư dân tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Đồng thời, diện tích nhà ở bình quân đầu người cũng đã tăng từ 15m2 vào năm 2007 lên 24m2 vào năm 2020.
Hai là, tạo việc làm cho người lao động
Một trong những lợi ích lớn của FDI đối với nước nhận đầu tư là tạo ra nhiều cơ hội việc làm, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nơi nhu cầu lao động rất cao Người lao động không chỉ có được công việc ổn định mà còn được tiếp cận công nghệ tiên tiến và phương thức quản lý chuyên nghiệp từ các nhà đầu tư nước ngoài, giúp nâng cao trình độ chuyên môn và đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe trong xây dựng và quản lý dự án Đặc biệt, năng suất lao động trong ngành bất động sản tại Việt Nam, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách, cao hơn Hàn Quốc và đứng thứ 4 tại châu Á.
Ba là, vốn FDI góp phần bổ sung vốn cho thị trường BĐS
Thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự chuyển mình mạnh mẽ nhờ nguồn vốn FDI, góp phần hình thành và phát triển các dự án khu công nghiệp, khu đô thị lớn và khu vui chơi giải trí quốc tế Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (ĐTTTNN) không chỉ tăng cường tổng nguồn vốn cho lĩnh vực BĐS mà còn làm đa dạng hóa sản phẩm bất động sản tại Việt Nam Theo các chuyên gia kinh tế, việc đầu tư 1 USD vào BĐS có thể thúc đẩy sự phát triển của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế với tỷ lệ từ 1,5 đến 2 USD, đồng thời thu hút thêm 1,5-2 USD vốn xã hội tham gia, cho thấy tiềm năng lớn của đầu tư vào lĩnh vực này.
Bốn là, phát triển kết cấu hạ tầng
Nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đã đóng góp quan trọng vào việc hiện đại hóa hạ tầng Việt Nam, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM với các dự án chung cư cao cấp và văn phòng sang trọng Đồng thời, FDI cũng đang thay đổi diện mạo các địa phương ven biển, như Huế, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Phan Thiết và Phú Quốc, thông qua hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng lớn như Intercontinental Đà Nẵng và Novotel Phú Quốc Với hơn 3.000 km đường biển, Việt Nam đặt mục tiêu phát triển du lịch biển thành ngành kinh tế chủ lực, do đó, FDI trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến sẽ tiếp tục mang lại nhiều đổi mới cho các tỉnh miền Trung.
Năm là, tham gia mạng lưới sản xuất toàn cầu
Vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam không chỉ nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản, mà còn giúp chúng đạt tiêu chuẩn quốc tế Điều này góp phần quan trọng vào việc tích hợp nền sản xuất hàng hóa bất động sản Việt Nam vào mạng lưới sản xuất toàn cầu.
2.3.2 Một số hạn chế trong đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang thiếu sự đa dạng trong nguồn vốn đầu tư, chủ yếu đến từ các quốc gia châu Á có nền văn hóa và vị trí địa lý tương đồng Trong khi đó, các quốc gia châu Âu và Mỹ, nơi có thị trường bất động sản phát triển và công nghệ tiên tiến, vẫn chưa đầu tư mạnh mẽ vào Việt Nam, dẫn đến số lượng dự án và vốn đầu tư còn hạn chế.
Thứ hai, tiến độ thực hiện dự án chậm
Trong số các dự án đã được cấp phép, nhiều dự án có chất lượng thấp và triển khai chậm hoặc không thực hiện Bên cạnh những nhà đầu tư chân chính, còn tồn tại không ít nhà đầu tư cơ hội, lợi dụng ưu đãi của Nhà nước và địa phương để đề xuất các dự án quy mô lớn Tuy nhiên, sau khi được cấp phép và giao đất, nhiều dự án chỉ tồn tại trên danh nghĩa Những nhà đầu tư FDI này không chỉ không đưa vốn từ nước ngoài vào dự án mà còn sử dụng chính dự án để vay vốn từ các ngân hàng trong nước.
Thứ ba, thiếu minh bạch trong việc công bố thông tin về lĩnh vực BĐS.
Theo báo cáo của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle, Việt Nam xếp hạng 68/109 quốc gia về minh bạch trong thị trường bất động sản, cho thấy vị trí khá thấp Tiến trình minh bạch hóa chưa đạt hiệu quả do thiếu sự đồng bộ và nhất quán trong thực hiện và giám sát Mặc dù các nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc công khai thông tin dự án, nhưng vẫn thiếu quy định cụ thể và chặt chẽ để đảm bảo độ chính xác của thông tin này.
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhân lực cả về số lượng lẫn chất lượng, đặc biệt là ở các vị trí chuyên gia thẩm định giá và môi giới BĐS được đào tạo bài bản Nguyên nhân chính là do sự phát triển nhanh chóng của thị trường BĐS so với công tác đào tạo nhân sự Với nhu cầu lớn trong lĩnh vực này, sự thiếu hụt nhân lực không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường BĐS mà còn là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp trong ngành.
Thứ năm, cơ sở hạ tầng còn nhiều yếu kém
Cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút FDI, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, vì nó là điều kiện thiết yếu cho sự hình thành và lợi nhuận của các dự án Mặc dù Việt Nam có tỷ lệ tăng trưởng kinh tế hàng đầu thế giới, nhưng vẫn đang phải đối mặt với sự thiếu hụt và yếu kém trong cơ sở hạ tầng Hệ thống giao thông chưa phát triển đồng bộ và đang trong quá trình đầu tư, điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài Hiện tại, cơ sở hạ tầng của Việt Nam vừa thiếu, vừa yếu, không đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư, đặc biệt là trong hệ thống cảng biển, nhà máy điện và cơ sở hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp.
2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế
Một là, hệ thống pháp luật chưa đầy đủ và đồng bộ, cơ sở pháp lý còn lỏng lẻo và nhiều bất cập
Mặc dù các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư đang được cải thiện, thời gian thẩm định dự án BĐS vẫn kéo dài, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các chủ đầu tư Thị trường BĐS Việt Nam hiện gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là rào cản pháp lý và thủ tục hành chính Hệ thống văn bản pháp lý chưa đồng bộ, hành lang pháp lý còn chồng chéo, và cơ chế chính sách trong lĩnh vực đầu tư, đất đai chậm được ban hành Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn chưa được điều chỉnh kịp thời, dẫn đến quản lý thị trường BĐS chưa hiệu quả Thêm vào đó, chính sách tài chính, đất đai, bồi thường và tái định cư thiếu sự nhất quán và rõ ràng, trong khi các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng và tạm dừng dự án để rà soát.
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay còn thiếu hoàn chỉnh và bị phân mảnh do sự quản lý của nhiều cơ quan khác nhau Tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến, đặc biệt tại các khu đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, dẫn đến sự thiếu bền vững và ổn định trong hoạt động của thị trường BĐS Do đó, việc tìm kiếm nguồn cung sạch và minh bạch để đầu tư vẫn là một thách thức lớn cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.
Quản lý nhà nước về FDI hiện nay chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu thực tế, với các chính sách chủ yếu mang tính chất xử lý tình huống mà thiếu chiến lược dài hạn Điều này dẫn đến hiệu quả ngắn hạn mà không giải quyết được vấn đề lâu dài Nhiều dự án nhà ở và trung tâm thương mại do nhà đầu tư nước ngoài quản lý không thể hoàn thành, để lại tình trạng bỏ hoang Hơn nữa, quy trình kiểm tra và kiểm soát nhà đầu tư nước ngoài còn yếu, cho phép nhiều nhà đầu tư kém chất lượng được cấp giấy phép, gây ra tình trạng "dự án treo" và quản lý không nhất quán.
Bốn là, công tác giải phóng mặt bằng chưa tương ứng với nhu cầu FDI.
Nhiều dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản đã được cấp giấy phép nhưng không thể triển khai do thiếu quỹ đất "sạch" và tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài Ngay cả các công trình công ích và trọng điểm do Nhà nước quản lý cũng gặp khó khăn trong việc đền bù, khiến doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí đền bù tăng cao Quá trình này diễn ra chậm chạp, dẫn đến tiến độ thực hiện dự án bị chậm theo và gây tổn thất lớn cho doanh nghiệp Chẳng hạn, dự án Khu đô thị Tây Hồ Tây với vốn đầu tư 314,125 triệu USD và tổng diện tích 186,3 ha do Công ty Daewoo Engineer & Construction Co., Ltd (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư, mặc dù được cấp phép từ năm 2006 nhưng đã mất hơn 10 năm mới hoàn tất giải phóng mặt bằng.
Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm đầu tư hiện còn chậm và thiếu nghiêm túc, dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai Việc thu hồi dự án theo quy định vẫn còn ít và chưa đủ mạnh, chủ yếu mang tính hô hào Nhiều trường hợp vi phạm được hợp thức hóa thông qua việc sang nhượng dự án, gây ra những hệ lụy nghiêm trọng.
Sáu là, các hoạt động xúc tiến thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS còn kém
Kinh nghiệm thu hút đầu trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới và bài học đối với Việt Nam
2.4.1 Kinh nghiệm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới
2.4.1.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Trung Quốc là một hiện tượng đặc biệt trong số các nước đang phát triển về việc thu hút FDI, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Kể từ khi tiếp nhận FDI, Trung Quốc đã chuyển mình từ một quốc gia tiềm năng thành một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất thế giới Từ thập kỷ 80, Trung Quốc đã lọt vào danh sách 10 nước đang phát triển hàng đầu về thu hút FDI, trở thành quốc gia thu hút FDI nhiều nhất tại Châu Á và nằm trong top 5 thế giới Đặc biệt, Trung Quốc là quốc gia duy nhất duy trì được tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình khoảng 10% trong nhiều năm liên tiếp.
FDI vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc bắt đầu từ cuối những năm 70 khi nước này mở cửa nền kinh tế và thu hút đầu tư nước ngoài Trong hơn 30 năm, Trung Quốc đã xây dựng một môi trường mở cửa thông qua việc thiết lập các khu vực ưu đãi thuế quan và phát triển các đặc khu kinh tế, từ đó hình thành các thành phố mở cửa ven biển, ven sông, nội địa và biên giới Sự phát triển của các đặc khu kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản, với vốn FDI vào thị trường này đạt thành công lớn Năm 2003, vốn FDI vào Trung Quốc đã vượt Mỹ, đạt 151,1 tỷ USD, trong đó hơn 30% là đầu tư vào bất động sản.
Trung Quốc đã thành công trong việc thu hút FDI vào bất động sản nhờ chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng và mô hình "thí điểm trước mở rộng sau" Các đặc khu kinh tế được ưu đãi riêng đã tạo điều kiện thuận lợi, điển hình là sự phát triển của thành phố Thâm Quyến, nơi FDI đã góp phần quan trọng vào bộ mặt đô thị hiện đại Trong hơn 30 năm qua, Trung Quốc đã thiết lập khu vực ưu đãi thuế quan và phát triển các đặc khu kinh tế, từ đó mở rộng ra các thành phố ven biển, ven sông, nội địa và biên giới, tạo nền tảng vững chắc cho việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản.
Để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp, Trung Quốc đã triển khai nhiều quy định cụ thể cùng với chính sách thuế ưu đãi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Các ưu đãi này bao gồm miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu và thuế giá trị gia tăng đối với nhà đầu tư cung cấp thiết bị máy móc cho các công trình.
Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đang thực hiện các biện pháp thắt chặt tín dụng một cách cẩn trọng nhằm giảm tính thanh khoản, từ đó ngăn chặn tình trạng các nhà đầu tư đổ dồn tài chính vào thị trường bất động sản ở các thành phố lớn.
Vào những năm 1960, Singapore đối mặt với nhiều thách thức như thất nghiệp, dân số tăng nhanh, thiếu nhà ở và hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém do diện tích đất hạn chế Tuy nhiên, với xuất phát điểm thấp và thiếu tài nguyên, Singapore đã vươn lên trở thành một trong những thị trường bất động sản tiềm năng nhất và là điểm đến kinh doanh ưa thích của các nhà đầu tư nước ngoài Hiện nay, Singapore đứng đầu về hệ thống hạ tầng hàng không và xếp thứ hai về chất lượng cảng biển, đồng thời nằm trong top 2 thế giới về toàn bộ cơ sở hạ tầng.
30 quốc gia và khu vực đang cạnh tranh trên mọi lĩnh vực Hơn nữa, cơ sở hạ tầng vận tải đường không của quốc gia này đang dẫn đầu và xếp thứ nhất trong khu vực.
Chất lượng cầu cảng tại Singapore đạt được thành công nhờ vào nguồn vốn FDI lớn và các chính sách hợp lý của Chính phủ nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn này, đồng thời thu hút thêm đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) Chính phủ đã xây dựng khung pháp lý minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính và cung cấp các công cụ hỗ trợ miễn phí cho người dân tham gia thị trường BĐS Để tránh xây dựng bừa bãi và lãng phí quỹ đất, Chính phủ áp dụng các biện pháp quản lý phát triển đất đai, quy hoạch sử dụng nhà đất một cách hợp lý và nhất quán “Ủy ban Quy hoạch Đô thị” được thành lập để đảm bảo việc sử dụng và phân phối đất hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho sự tham gia của người dân và các cơ quan chức năng trong quy hoạch Việc công khai quy hoạch và đảm bảo giá trị pháp lý đã góp phần tạo nên một thị trường BĐS minh bạch và hoàn hảo tại Singapore.
Cùng với các cải cách, Singapore chú trọng nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng, với cảng biển trung chuyển lớn nhất khu vực và hệ thống bến bãi kho tàng hiện đại Mạng lưới giao thông được quy hoạch đồng bộ, đáp ứng nhu cầu sử dụng trong 40 năm tới Hệ thống giao thông phong phú và hiệu quả giúp Singapore hiếm khi xảy ra tình trạng tắc nghẽn, khác với các thành phố lớn của Việt Nam.
2.4.1.3 Kinh nghiệm của Australia và New Zealand.
Thị trường bất động sản (BĐS) của Úc và New Zealand được coi là ổn định và hấp dẫn cho nhà đầu tư nhờ vào nền kinh tế thị trường phát triển và cơ chế quản lý BĐS hiệu quả Hệ thống quản lý BĐS Torrens tại hai quốc gia này nổi bật với ba nguyên tắc chính: nguyên tắc cái gương, nguyên tắc màn che và nguyên tắc đảm bảo, giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong giao dịch BĐS Hệ thống này không chỉ nhanh chóng, đơn giản và chi phí thấp, mà còn đáp ứng nhu cầu của cộng đồng Thêm vào đó, cơ sở dữ liệu địa chính toàn quốc “La Dashal Lite” tích hợp thông tin từ các bang khác nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý đất đai và quy hoạch, đồng thời cung cấp thông tin công khai, minh bạch cho mọi đối tượng.
Chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính tại Australia và New Zealand được xây dựng một cách đồng bộ và toàn diện, nhằm thu hút tối đa nguồn đầu tư vào thị trường bất động sản Các lĩnh vực như quản lý đất đai, phát triển công trình, đô thị, tín dụng và tài chính đều được chú trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Chính sách xây dựng tập trung vào việc củng cố phát triển đô thị, ưu tiên tái phát triển đất đai theo hướng lồng ghép và bền vững về mặt sinh thái Các cơ quan nhà nước đều có vai trò quan trọng trong việc quản lý và triển khai các dự án quy hoạch chiến lược, đảm bảo tính tổng hợp và hiệu quả.
Chính sách tín dụng ngân hàng hướng đến việc xây dựng một hệ thống ngân hàng vững mạnh, giúp các dự án khả thi dễ dàng tiếp cận vốn thông qua hình thức thế chấp Một hình thức vay đặc biệt cho phép người vay chia khoản vay thành hai phần: khoản vay nợ gia đình và khoản vay nợ đầu tư Người đi vay sẽ tập trung vào việc trả nợ gia đình, trong khi thu nhập từ bất động sản sẽ được sử dụng để thanh toán nợ đầu tư.
Chính sách tài chính hiện nay đã đưa ra nhiều công cụ hỗ trợ cho việc đầu tư vào thị trường bất động sản, như chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần đặt cọc trong giao dịch Hầu hết bất động sản được bán qua các đại lý môi giới, với thanh toán thực hiện qua tài khoản ủy thác Các đại lý cung cấp dịch vụ và nhận hoa hồng, tuy nhiên, tất cả phải được cấp phép; nếu không có giấy phép, họ sẽ không nhận được thù lao và có thể bị phạt lên đến 100 đơn vị phạt (tương đương $100 Úc cho cá nhân và $500 Úc cho tổ chức), cùng với khả năng bị phạt tù từ 1-2 năm.
Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu được khuyến khích tham gia vào các dự án phát triển bất động sản, trong khi thị trường bán lẻ và đầu tư nhỏ không thu hút được sự quan tâm từ họ Định hướng này nhấn mạnh rằng đầu tư nước ngoài cần tập trung vào việc mở rộng thị trường và tăng cường thu hút lao động, thay vì chỉ nhằm mục đích kinh doanh mua bán lại.
2.4.2 Những bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam