Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác-
Luận án nghiên cứu về tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng và Nhà nước đối với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, cũng như định hướng phát triển thị trường bất động sản Để đạt kết quả nghiên cứu, tác giả đã áp dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản như phương pháp hệ thống, liên ngành xuyên suốt toàn bộ các chương, cùng với phương pháp phân tích, đánh giá và bình luận Đặc biệt, Chương 1 sử dụng các phương pháp bình luận và đánh giá để tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết, trong khi Chương 3 tập trung vào phương pháp thu thập, phân tích, so sánh và diễn giải để nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch.
Và thực tiễn thi hành tại Việt Nam.
Phương pháp lịch sử được áp dụng để nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam, như trình bày trong Chương 2 của luận án.
Chương 4 trình bày các phương pháp tổng hợp, quy nạp, phân tích và bình luận, nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
Những đóng góp mới của luận án
Luận án tiến sĩ đầu tiên nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam đã được thực hiện với sự độc lập và nghiêm túc Nghiên cứu này đã đóng góp những kiến thức mới và cơ bản cho lĩnh vực pháp luật trong ngành du lịch và bất động sản, mở ra hướng đi mới cho việc hoàn thiện hệ thống pháp lý trong nước.
Luận án này là công trình nghiên cứu đầu tiên, mang tính tổng thể và hệ thống về các tiền đề lý luận liên quan đến bất động sản du lịch cũng như thị trường bất động sản du lịch.
Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch được xây dựng dựa trên các học thuyết kinh tế và thị trường, kết hợp với phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng trong chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền.
Luận án nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong hệ thống pháp luật liên ngành cho thấy mối liên hệ chặt chẽ và tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản du lịch Nghiên cứu này kết hợp việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành thông qua các vụ việc phát sinh và những "nút thắt" chưa được giải quyết trong lĩnh vực bất động sản du lịch hiện nay.
Luận án đã đề xuất các định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch, phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế theo chỉ đạo của Đảng Đặc biệt, các giải pháp này được xây dựng dựa trên nhu cầu thực tiễn của thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam Những đề xuất cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này được trình bày một cách toàn diện, dựa trên tư duy pháp lý hiện đại và phù hợp với tình hình thời sự.
Và tính thích ứng cao, phù hợp cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang là xu hướng chung của thời đại.
Kết cấu của luận án
Ngoài các phần như lời cam đoan, danh mục từ viết tắt, mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án được cấu trúc thành 04 chương cụ thể.
- Chương 1 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án.
- Chương 2 Lý luận Về kinh doanh bất động sản du lịch Và lý luận pháp luật
Về kinh doanh bất động sản du lịch.
- Chương 3 Thực trạng pháp luật Và thực tiễn thi hành pháp luật Về kinh doanh bất động sản du lịch.
- Chương 4 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
1.1.1 Các công trình nghiên cứu về kinh Doanh bất động sản và kinh Doanh bất động sản Du lịch
Kinh doanh bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, vì vậy hoạt động này đã thu hút sự quan tâm và nghiên cứu từ nhiều góc độ khác nhau như kinh tế, pháp luật, môi trường và quản trị Để hiểu rõ hơn về những kiến thức cơ bản trong lĩnh vực BĐS, có thể tham khảo các giáo trình từ các cơ sở giáo dục đại học, điển hình như "Giáo trình Thị trường BĐS" của Đại học Kinh tế Quốc dân do PGS.TS Hoàng Văn Cường biên soạn (Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017) và "Giáo trình Thị trường BĐS" của Học Viện Tài chính do TS Nguyễn Minh Hoàng biên soạn.
Giáo trình nghiên cứu về thị trường bất động sản (BĐS) từ góc độ kinh tế, cung cấp kiến thức cơ bản về BĐS, các chủ thể và hàng hóa trong thị trường này Nó đánh giá và phân tích diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam, nhằm tìm kiếm giải pháp phát triển bền vững Nội dung giáo trình giúp nghiên cứu sinh (NCS) nắm vững bản chất và đặc điểm của thị trường BĐS, cũng như hoạt động kinh doanh liên quan Đây là nền tảng cho các nghiên cứu sâu hơn về hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là từ khía cạnh pháp luật và nhu cầu điều chỉnh pháp lý trong lĩnh vực này.
Từ góc độ pháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau
Về BĐS, các loại BĐS cụ thể đặc biệt là QSDĐ Và Về các hoạt động kinh doanh BĐS.
Có thể kể tới một số công trình sau đây:
Trong nghiên cứu "Sự bí ẩn của vốn" (The Mystery of Capital), tác giả Hernando de Soto khẳng định vai trò quan trọng của đất đai như một loại bất động sản đặc biệt Ông chỉ ra rằng việc xác lập quyền sở hữu đất đai không chỉ tạo ra giá trị kinh tế mà còn giúp phát triển các hệ thống tài chính và tạo điều kiện cho sự thịnh vượng Đất đai, với tính chất độc đáo của nó, đóng vai trò then chốt trong việc chuyển đổi tài sản thành vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.
Hernando de Soto (2000) trong tác phẩm "The Mystery of Capital" đã chỉ ra vai trò quan trọng của nguồn vốn đất đai ở các quốc gia, phân tích cách biến đất đai thành tài sản Ông nhấn mạnh rằng ở các nước phương Tây, quyền sở hữu đất đai được vốn hóa thành công, tạo điều kiện cho việc lưu chuyển vốn dễ dàng Ngược lại, ở các quốc gia châu Á, châu Phi, Trung Đông và Mỹ Latinh, quyền sở hữu đất đai thường thiếu minh bạch, dẫn đến việc không thể tạo ra vốn và khó khăn trong việc tìm kiếm giá trị thặng dư qua các giao dịch Tác giả cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai, xác định rõ chủ thể và đối tượng sở hữu, cũng như cách thức chuyển đổi đất đai thành vốn thông qua việc đưa đất vào giao lưu dân sự và hệ thống quản lý đất đai hiệu quả Những phân tích sâu sắc này cung cấp nền tảng lý luận quý giá cho việc luận giải vai trò của đất đai trong phát triển quốc gia.
Quy hoạch sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai hiệu quả là yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch Việc xác định rõ ràng các tiêu chí quy hoạch sẽ giúp tối ưu hóa nguồn lực, nâng cao giá trị bất động sản và thu hút đầu tư Để đạt được hiệu quả cao, cần áp dụng các chiến lược linh hoạt, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển du lịch Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và nhà đầu tư cũng đóng vai trò then chốt trong việc triển khai quy hoạch đất đai một cách bền vững.
Cuốn sách "Đầu tư BĐS tại Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý" của DLA Piper nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác lập quyền sở hữu BĐS, đồng thời đề cập đến quy hoạch sử dụng đất gắn liền với trách nhiệm bảo vệ môi trường và phát triển bền vững Ngoài ra, cuốn sách cũng khuyến khích việc bảo tồn và phát huy các giá trị lịch sử, văn hóa Quan điểm này có thể hỗ trợ nghiên cứu sự phát triển của thị trường BĐS du lịch tại Việt Nam, nơi có sản phẩm đa dạng nhờ vào điều kiện tự nhiên thuận lợi và những lợi thế nổi bật về truyền thống văn hóa và lịch sử.
Trong tài liệu “International Real Estate Briefing” do Công ty Luật Jones Day thực hiện vào tháng 9 năm 2004, nghiên cứu thị trường Trung Quốc đã chỉ ra hai vấn đề lớn: quyền sử dụng đất (QSDĐ) của Trung Quốc và đầu tư nước ngoài vào bất động sản Nghiên cứu tập trung vào việc xác lập và chuyển giao QSDĐ để phục vụ cho phát triển các dự án bất động sản.
Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã
Và Chuyển nhượng dự án phát triển BĐS (Transfer of Real Estate DeVelopment
Nghiên cứu các phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là cần thiết để định hướng cho các dự án đầu tư bất động sản Điều này không chỉ giúp hiểu rõ quyền lợi của các nhà đầu tư mà còn đảm bảo sự hợp tác hiệu quả trong quá trình đầu tư.
- Luận Văn thạc sĩ đề tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real
Bài viết "Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Sự thực hiện của các doanh nghiệp BĐS Ấn Độ" của tác giả Sharad Jhingan tại Đại học Lancaster, Anh, phân tích các vấn đề pháp lý trong thị trường BĐS Ấn Độ, đặc biệt là trong giai đoạn thịnh vượng từ 2002 đến 2007 Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của tài chính trong các dự án BĐS, cho rằng nó có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển hay suy giảm của thị trường Việc đánh giá năng lực tài chính, khả năng huy động vốn, phương thức vận hành dự án và khả năng đầu ra của sản phẩm là những yếu tố thiết yếu cần được chú trọng khi phê duyệt các dự án đầu tư.
Cuốn sách "Hướng dẫn đầu tư BĐS tại Trung Quốc" (2014) của Mayer Brown SJC cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản, bao gồm các thành tố quan trọng như quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy trình cấp phép cho các dự án xây dựng Ngoài ra, sách còn đề cập đến các biện pháp đảm bảo an toàn và quản lý nhà nước về bất động sản Những thông tin này rất hữu ích cho nghiên cứu sinh, giúp họ có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường BĐS và các cơ chế cần thiết để đảm bảo sự vận hành hiệu quả của thị trường này.
Trong luận án tiến sĩ luật học mang tên “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam,” tác giả Vũ Anh đã trình bày rõ ràng về các khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản (BĐS) và thị trường BĐS Luận án không chỉ làm rõ định nghĩa BĐS mà còn phân tích sâu về các yếu tố hình thành và phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam.
2 Sharad Jhingan Breathan (2011), “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate companies”,
Slideshare, https://www.slideshare.net/ sharadjhingan/india-real-estate-research, truy cập ngày 8/2/2021.
Trần Thị Minh Châu (2013) đã chỉ ra rằng hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam Thị trường BĐS bao gồm các hoạt động từ đầu tư, giao dịch đến các dịch vụ hỗ trợ giữa các bên liên quan Việc phát triển kinh doanh BĐS không chỉ thúc đẩy sản xuất và tăng thu ngân sách mà còn hoàn thiện thị trường BĐS, tạo nguồn vốn cho các ngành kinh tế khác, đáp ứng nhu cầu nhà ở đang gia tăng, và góp phần ổn định xã hội, tạo việc làm Nghiên cứu này sẽ là cơ sở cho các nghiên cứu sâu hơn về BĐS du lịch và vai trò của nó trong nền kinh tế quốc dân.
Trong luận án tiến sĩ luật học mang tên “Pháp luật về trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam”, tác giả Ninh Thị Hiền đã tiến hành nghiên cứu lý thuyết về các quy định pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các doanh nghiệp bất động sản, nhằm làm rõ các vấn đề pháp lý và thực tiễn trong lĩnh vực này tại Việt Nam.
Kinh doanh bất động sản (BĐS) là hoạt động không chỉ nhằm mục tiêu lợi nhuận mà còn chịu sự quản lý của nhà nước Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp hàng hóa công, sử dụng chúng như công cụ để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo công bằng, dân chủ và văn minh Các chủ thể kinh doanh BĐS cần đáp ứng những điều kiện nhất định để hoạt động hiệu quả trong môi trường này.
Về hình thức của chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS, các hoạt động đầu tư thuộc phạm
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, vốn đầu tư là một yếu tố quan trọng Từ phạm vi nghiên cứu của luận án, tác giả đã tiến hành phân tích sâu về lý thuyết liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các doanh nghiệp bất động sản Việc hiểu rõ các điều kiện về vốn và quy trình chuyển nhượng này là cần thiết để tối ưu hóa hoạt động kinh doanh trong ngành bất động sản.
Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án
1.2.1 Đánh giá kết Quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên Quan đến đề tài
1.2.1.1 Những kết quả đạt được
Thông qua việc nghiên cứu các công trình liên quan đến đề tài luận án, NCS nhận thấy rằng các nghiên cứu này đã giải quyết nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn trong lĩnh vực pháp luật kinh doanh bất động sản, đặc biệt là pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch.
Cụ thể, Về cơ bản các công trình nghiên cứu đều thống nhất xác định:
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho sự phát triển và mở rộng các công trình xây dựng Do tính chất hạn chế về diện tích và cố định về vị trí, pháp luật các quốc gia thường chú trọng quy hoạch đất đai hợp lý cho từng ngành, lĩnh vực và nhu cầu khác nhau Điều này không chỉ khơi dậy tiềm năng của từng vùng, miền mà còn gắn kết với các giá trị văn hóa, xã hội và lịch sử Xu hướng chung trong pháp luật hiện đại là định hướng thị trường bất động sản dựa trên sự ổn định chính trị, toàn vẹn chủ quyền quốc gia và bảo vệ môi trường, đồng thời phát triển bền vững theo các quy luật của nền kinh tế thị trường.
Trong những năm gần đây, nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng thị trường bất động sản du lịch đã trở nên quen thuộc tại các quốc gia phát triển, nhưng vẫn còn mới mẻ tại Việt Nam Các dự án bất động sản du lịch tại Việt Nam ngày càng đa dạng về loại hình, với nhiều ý tưởng đầu tư phong phú, kết hợp hài hòa giữa kiến trúc truyền thống, lịch sử và các yếu tố hiện đại, văn minh, tạo nên sự độc đáo cho sản phẩm bất động sản.
Thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam hiện có khung pháp lý chung nhưng thiếu sự cụ thể và toàn diện, dẫn đến nhiều lỗ hổng Mặc dù đã có các quy định về điều kiện gia nhập thị trường và quyền sử dụng đất, nhưng vẫn chưa có một hành lang pháp lý an toàn và hiệu quả cho phân khúc này Do đó, các chuyên gia và nhà nghiên cứu nhấn mạnh sự cần thiết phải xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn để điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch.
Các ý tưởng và luận điểm khoa học được nêu trong các công trình nghiên cứu sẽ là nguồn tư liệu quý giá cho NCS, giúp họ lĩnh hội và phát triển các ý tưởng cũng như kế thừa các luận điểm khoa học Đồng thời, những nghiên cứu này cũng gợi mở cho NCS những khả năng sáng tạo mới trong quá trình nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam trong đề tài luận án của họ.
1.2.1.2 Những vấn đề chưa được nghiên cứu đầy đủ hoặc còn bỏ ngỏ
Mặc dù đã đạt được một số kết quả đáng kể, nhưng các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch vẫn còn thiếu sót trong việc nghiên cứu đầy đủ hoặc chưa giải quyết nhiều vấn đề quan trọng.
Thứ nhất, các công trình nghiên cứu chủ yếu chỉ nghiên cứu một Vài sản phẩm
Bất động sản du lịch riêng lẻ tại Việt Nam đang nổi lên nhưng vẫn thiếu sự nghiên cứu sâu rộng Nhiều vấn đề lý luận như khái niệm học thuật, định danh thị trường và cơ sở lý luận pháp luật để điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch chưa được khảo sát một cách toàn diện Do đó, cần thiết phải xây dựng một khung pháp lý toàn diện, phù hợp và hiệu quả nhằm quản lý và phát triển thị trường bất động sản du lịch một cách bền vững.
Các nghiên cứu hiện tại về pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch chỉ cung cấp cái nhìn hạn chế, chủ yếu tập trung vào một số sản phẩm và vấn đề nổi bật như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và cam kết lợi nhuận trong kinh doanh Chưa có công trình nào tổng kết và đánh giá toàn diện về thực trạng pháp luật trong lĩnh vực này so với nhu cầu thực tế của thị trường.
Vào thứ ba, các nghiên cứu về giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS) thường không tập trung trực tiếp vào lĩnh vực BĐS du lịch, mà chủ yếu đề cập đến các khía cạnh pháp luật chung liên quan đến lĩnh vực này.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hiện chưa có các giải pháp cụ thể về lập pháp và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật Thay vào đó, chủ yếu chỉ có những đề xuất mang tính khuyến nghị chung Để cải thiện tình hình, cần thiết phải đưa ra những đề xuất rõ ràng nhằm tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc cho ngành này.
Khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản (BĐS) cần được phát triển để khai thác tiềm năng và thế mạnh của BĐS phục vụ cho nền kinh tế và xã hội, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường Điều này đòi hỏi một hệ thống pháp luật an toàn và hiệu quả, tạo ra sân chơi cho các doanh nghiệp và đối tượng thụ hưởng Sự thống nhất và tương thích của khung pháp lý với các luật liên quan trong nền kinh tế thị trường cũng cần được chú trọng.
1.2.2 Định hướng nghiên cứu của luận án
Xây dựng các tiền đề lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và pháp luật điều chỉnh hoạt động này là rất quan trọng Cần định danh chính thức bất động sản du lịch và nhận diện rõ các loại hình với những tính năng cụ thể Đồng thời, làm rõ tiềm năng và thế mạnh của bất động sản du lịch từ các khía cạnh kinh tế, xã hội, lịch sử và văn hóa Điều này nhằm khẳng định rằng tiềm năng và thế mạnh của lĩnh vực này cần được nhìn nhận và đánh giá đúng đắn, thể hiện qua các chủ trương, định hướng phát triển và hiện thực hóa bằng chính sách và pháp luật cụ thể.
Ngành du lịch Việt Nam sở hữu nhiều ưu thế nổi bật với sự đa dạng về các loại hình như du lịch rừng, biển, sinh thái, văn hóa, lịch sử, tâm linh và khám phá, tạo cơ hội phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn Điều này mở ra "mảnh đất tươi tốt" cho thị trường bất động sản du lịch trong tương lai Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch và hoạt động kinh doanh liên quan là điều kiện tiên quyết để phát triển bền vững cho thị trường này.
Luận án phân tích thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản (BĐS) trong bối cảnh pháp luật liên ngành, đánh giá khách quan diễn biến thị trường BĐS thời gian qua Nghiên cứu chỉ ra những khuyết thiếu và khoảng trống trong pháp luật, gây cản trở cho doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh Nếu hệ thống pháp luật hiện hành không được xây dựng và hoàn thiện, sẽ trở thành rào cản lớn cho sự phát triển của thị trường BĐS du lịch, dẫn đến những tiêu cực, “méo mó” thị trường, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh và làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS.
Để hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch hoạt động hiệu quả, cần có định hướng đúng đắn và khách quan, bám sát các quan điểm, chủ trương và chiến lược phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của Đảng và Nhà nước Điều này đặc biệt quan trọng trong việc chú trọng những quyết sách cụ thể và xu hướng thay đổi cơ bản về cải cách kinh tế, phát triển thị trường với những bước đi thận trọng, sáng tạo và linh hoạt.