GIỚI THIỆU VỀ NHÓM PM10
STT Họ tên Lớp Công việc
1 Phan Hoàng Hiếu 16DDA Tổng hợp bài chỉnh sửa, thiết lập báo cáo dòng tiền tổng dự án.
2 Trần Lê Khánh Quang 16DDA Làm dự án Net Cafe
3 Nguyễn Thuận Phát 16DDA Phần chi phí hoạt động, quản lý của tòa nhà
4 Lê Thanh Tùng 16DDA Tìm địa điểm dự án, giá thuê, làm powerpoint
5 Tạ Thị Thùy Linh 16DDA Phần kinh doanh các tầng cho thuê
6 Hồ Thị Hiền Anh 16DDA Phần kinh doanh Pub
7 Từ Khánh Duy 16DDA Làm dự án Net Cafe
8 Đoàn Thị Mại 16DDA Phần kinh doanh các tầng cho thuê
9 Phạm Thị Mỹ Lệ Thu 16DDA Phần kinh doanh Pub
10 Nguyễn Ngọc Phương Thông 16DDA Phần kinh doanh Pub
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN
Looại hình doanh nghiệp mà chúng tôi lựa chọn là Công ty TNHH
Dự án này bao gồm việc thuê toàn bộ một tòa nhà cũ để cho thuê lại cho các công ty có nhu cầu làm văn phòng, trụ sở hoặc chi nhánh Bên cạnh đó, dự án cũng kết hợp với hoạt động kinh doanh trong tòa nhà Thời gian thực hiện dự án bắt đầu từ tháng 06 năm 2018 và dự kiến sẽ hoạt động trong vòng 5 năm.
1.1 Sản phẩm, dịch vụ của dự án
1.1.1 Cho thuê các tầng trong tòa nhà làm văn phòng
Các tầng cho thuê trong tòa nhà: tầng 2, 3, 4, 6, 7, 8.
Tầng 5 của tòa nhà đã được cải tạo thành phòng họp tiện ích, trang bị đầy đủ máy in, máy photo và máy fax, đáp ứng nhu cầu của các công ty mà không tính phí sử dụng.
Dịch vụ Net Cafe kết hợp khách sạn mini theo mô hình Nhật Bản cung cấp đồng thời ba dịch vụ: Internet, ăn uống và lưu trú Mô hình này mang đến sự tiện lợi với mức giá rẻ và hợp lý, đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách toàn diện.
Khi sử dụng dịch vụ Net Cafe, khách hàng sẽ được trải nghiệm phòng riêng nhỏ với máy tính bàn và kết nối internet tốc độ cao Phòng còn được trang bị ghế sofa thoải mái, cho phép người dùng thư giãn hoặc thậm chí nằm nghỉ Đặc biệt, dịch vụ còn có phòng tắm, rất tiện lợi cho những ai cần lưu trú qua đêm.
Nếu khách hàng không cần sử dụng internet, họ có thể chọn các phòng thiết kế dành riêng cho khách sạn mini cùng với dịch vụ ăn uống Những phòng này thường có giá thấp hơn, phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
Chúng tôi đang phát triển một mô hình dịch vụ Net Cafe tập trung vào việc bảo vệ quyền riêng tư cá nhân, đồng thời cung cấp trải nghiệm chất lượng cao và văn minh.
Pub là viết tắt của cụm từ Public House (nghĩa là ngôi nhà dành cho cộng đồng)
Chúng tôi cung cấp dịch vụ Pub với đa dạng thức uống, bao gồm bia, rượu và các loại đồ uống không cồn, đi kèm với món ăn nhẹ Đây là không gian lý tưởng cho mọi người gặp gỡ, thưởng thức ẩm thực và trò chuyện trong khi tận hưởng âm nhạc Pub được thiết kế theo phong cách truyền thống với nội thất gỗ và không gian mở, tạo cảm giác thoải mái và gần gũi.
Để thuê lại tòa nhà, tiến hành sửa chữa và kinh doanh dịch vụ, chúng tôi dựa trên các điều luật và văn bản quy phạm pháp luật liên quan.
Điều 66 Nghị định 78/2015/NĐ–CP hướng dẫn về thủ tục đăng kí kinh doanh của Luật Doanh nghiệp 2014.
Điều 71 Nghị định 78/2015/NĐ - CP về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng kí kinh doanh.
Khoản 1 điều 1 Nghị định 72/2009/NĐ-CP quy định về an ninh, trật tự đối với các ngành, nghề kinh doanh
Nộp thuế môn bài cho doanh nghiệp theo thông tư 302/2016/TT-BTC áp dụng từ ngày 1/1/2018 của chính phủ.
Thuế thu nhập doanh nghiệp căn cứ theo thông tư 78/2014/TT-BTC
Thuế giá trị gia tăng Căn cứ để tính thuế suất dựa vào điều 8, luật thuế giá trị gia tăng số 12/2008/QH12
Hợp đồng thuê nhà, dựa trên bộ Luật Dân sự 2005
Giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà dựa trên Thông tư 10/2012/TT-BXD.
Đối chiếu các quy định, tiêu chuẩn, tài liệu bổ sung khác nhau
Trong các dự án, các mô hình kinh doanh trong tòa nhà có sự đa dạng, do đó, để đảm bảo hoạt động kinh doanh tuân thủ đúng quy định pháp luật, cần thiết phải có các quy định cụ thể cho từng dự án.
Đối với dịch vụ cho thuê các tầng trong tòa nhà làm văn phòng:
Hợp đồng cho thuê nhà cần đảm bảo đầy đủ các nội dung bắt buộc, bao gồm các thỏa thuận liên quan đến sửa chữa và cải tạo phòng ốc Để bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý trong tương lai, hợp đồng nên được công chứng.
Đăng ký giấy phép xây dựng, để có thể sữa chữa, phân chia, cải tạo phòng ốc.
Đảm bảo về các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy Hệ thống an ninh, bảo trì hoạt động tốt.
Đối với kinh doanh dịch vụ Net Cafe:
Quy định tại Nghị định 72/2013/NĐ-CP về qaurn lý, cung cấp, sử dụng dịch vụ internet và thông tin trên mạng.
Đảm bảo về các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, hệ thống an ninh, quản lý.
Đối với kinh doanh Pub:
Vấn đề xây dựng, sửa chữa: có bản vẽ, thiết kế rõ ràng để làm việc với phường và cơ quan chức năng trước khi thi công.
Để đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm, tất cả nhân viên và chủ quán cần tham gia khóa học và thi để nhận chứng nhận về vệ sinh an toàn thực phẩm Việc thực hiện đúng các quy định này là rất quan trọng để bảo vệ sức khỏe của khách hàng và nâng cao uy tín của quán.
Thực hiện đúng quy định về an ninh, phòng cháy chữa cháy.
Để kinh doanh các loại thức uống có nồng độ cồn dưới 15%, bạn cần xin giấy phép kinh doanh phù hợp Đối với việc bán rượu và bia, việc xin giấy phép kinh doanh rượu bia là bắt buộc Tuy nhiên, nếu rượu được sử dụng để pha chế cocktail thì không cần xin giấy phép riêng Ngoài ra, nếu có ý định bán thuốc lá, bạn cũng cần lưu ý đến việc xin giấy phép kinh doanh thuốc lá.
1.3 Sự cần thiết của việc đầu tư
1.3.1 Cho thuê các tầng trong tòa nhà làm văn phòng
Trên thị trường hiện nay, nhu cầu kinh doanh ngày càng gia tăng, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng cơ sở hạ tầng để hoạt động Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính và thời gian, dẫn đến việc thuê cơ sở kinh doanh trở thành giải pháp tối ưu Điều này không chỉ thúc đẩy thị trường cho thuê văn phòng mà còn là lựa chọn phổ biến cho các doanh nghiệp khởi nghiệp Nhằm đáp ứng nhu cầu này, chúng tôi đã phát triển dự án cho thuê tòa nhà và cho thuê lại các tầng, giúp tiết kiệm chi phí và thời gian so với việc xây dựng mới Chúng tôi hoàn toàn đồng cảm với khách hàng của mình về sự tiện lợi và tính tiết kiệm trong giải pháp này.
Mô hình phòng Net Cafe (có internet):
Mô hình Net Cafe đang nổi lên như một xu hướng kinh doanh mới tại Việt Nam, mang lại lợi ích cho cả khách hàng và doanh nghiệp Mặc dù mục đích và doanh thu của mô hình này còn đang được khám phá, nhưng nó hứa hẹn sẽ tạo ra giá trị cho người dùng và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Nếu bạn đang tìm kiếm một nơi để giảm bớt căng thẳng và áp lực từ cuộc sống, thì đây chính là điểm đến lý tưởng Nơi này sẽ giúp bạn trốn khỏi thế giới trong vài ngày, mang lại cảm giác thư giãn và bình yên.
QUY MÔ ĐẦU TƯ
Đầu tư thuê tòa nhà 9 tầng và có 2 tầng hầm (B1 và B2), diện tích sàn mỗi tầng là
Quy mô, vị trí các loại hình kinh doanh trong tòa nhà được thiết kế như sau:
Nhà gửi xe: tầng hầm B2
Kinh doanh Pub tây: tầng hầm B1
Kinh doanh dịch vụ Net Cafe: tầng trệt (dịch vụ có internet) và tầng 1 (dịch vụ không có internet)
Các tầng cho thuê làm văn phòng: tầng 2,3,4,6,7,8
Tầng dịch vụ tại tòa nhà cung cấp nhiều tiện ích cho khách hàng thuê văn phòng, bao gồm tầng 5 với một phòng họp lớn rộng 140 m2, một phòng họp nhỏ 70 m2 và một phòng 40 m2 được trang bị máy tính, máy photocopy đa chức năng cùng các dụng cụ cần thiết khác.
THỊ TRƯỜNG TIÊU THỤ, KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU
3.1 Các tầng cho thuê làm văn phòng
Khách hàng mục tiêu mà chúng tôi muốn hướng đến là:
Các doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu mở văn phòng đại diện tại Việt Nam, cùng với các công ty Việt Nam đang tìm kiếm vị trí văn phòng lý tưởng để thuận tiện cho giao dịch và kinh doanh, đều mong muốn sở hữu một không gian làm việc phù hợp nhất.
Nhiều tập đoàn đang tìm cách mở rộng bằng cách thành lập thêm công ty con, nhưng họ ưu tiên thuê văn phòng để tiết kiệm chi phí xây dựng cơ sở mới Điều này giúp họ có được không gian làm việc chất lượng và vị trí thuận lợi, đồng thời tối ưu hóa ngân sách.
Những công ty muốn tìm thuê vị trí trung tâm làm văn phòng để thuận tiện việc giao dịch.
Đặc biệt, chúng tôi quan tâm nhất đến đối tượng khách hàng là các công ty công nghệ bởi vì:
Theo các chuyên gia kinh tế, TP HCM, với dân số trên 10 triệu người, đã vượt qua các thành phố lớn như Bangkok, Jakarta, Kuala Lumpur, Manila và Singapore để trở thành thành phố hàng đầu trong việc thu hút các công ty công nghệ Thành phố này đã duy trì vị thế dẫn đầu của mình cho đến nay.
TP Hồ Chí Minh, thành phố năng động nhất Việt Nam, đã ghi nhận tỷ lệ thuê văn phòng của các công ty và tập đoàn công nghệ cao nhất ASEAN trong vòng 12 tháng qua, đạt 16%.
Tính đến hết quý II năm 2018, tổng diện tích văn phòng tại TP Hồ Chí Minh đạt 1.945.000m2, với tỷ lệ hấp thụ của văn phòng hạng A và hạng B cao trên 95% Xu hướng này dự báo sẽ có tác động tích cực đến thị trường văn phòng, khi các công ty trong và ngoài nước tiếp tục tìm kiếm vị trí phù hợp để đặt văn phòng tại một thị trường có nền kinh tế đầy hứa hẹn như Việt Nam.
Khách hàng mục tiêu mà chúng tôi hướng đến chủ yếu là giới trẻ, cụ thể là sinh viên và giới văn phòng có các đặc điểm như sau:
Theo nghề nghiệp: sinh viên và nhân viên văn phòng
Theo khu vực: chủ yếu ở trong phạm vi các phường, quận lân cận và nhân viên làm việc trong tòa nhà.
Theo đặc điểm sống: là người yêu thích sự riêng tư, muốn có một không gian thoải mải để nghỉ ngơi, ăn uống, giải trí nhẹ.
Ngoài các đối tượng trên, chúng tôi còn hướng đến các đối tượng khác như:
Khách du lịch nước ngoài
3.3 Kinh doanh Pub Đối tượng khách hàng mà chúng tôi hướng đến là:
Người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM
Khách du lịch tới TP.HCM
Khách hàng có thu nhập vừa và khá trở lên
Dân văn phòng làm việc tại các tầng trên của tòa nhà và các nơi khác chủ yếu trong khu vực TP Hồ Chí Minh
Giới trẻ năng động hiện nay…
MÔ HÌNH TỔ CHỨC
Chúng tôi đã chọn mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, trong đó chủ đầu tư giữ vai trò quản lý chính Bên cạnh đó, một ban quản lý dự án sẽ được thành lập để thực hiện và giám sát các công việc của dự án theo sự ủy quyền của chủ đầu tư.
Hình 1: Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án
ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
Chúng tôi cho thuê lại tòa nhà cũ 9 tầng với 2 tầng hầm, tọa lạc tại đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1, TP HCM Lựa chọn địa điểm này mang lại nhiều thuận lợi và đặc điểm nổi bật, phù hợp cho nhu cầu kinh doanh và phát triển.
Ban quản lý dự án
Tổ chức thực hiện dự án 2
Tổ chức thực hiện dự án 3
Tổ chức thực hiện dự án 1
Đây là khu vực gần các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, công viên.
Tiếp giáp với các tuyến đường giao thông chính trong thành phố như đường Hai
Giao thông, đi lại thuận tiện, dễ dàng di chuyển tới các quận, khu vực khác trong thành phố.
Mặt bằng tọa lạc trên đường Nguyễn Thị Minh Khai thu hút sự chú ý nhờ vị trí nổi bật, ít bị che chắn và xung quanh không có nhiều hàng quán, mặc dù khu vực này có đông người lưu thông.
Vị trí chọn dễ dàng để khách ghé qua với tốc độ lưu thông chậm.
Toà nhà được chọn hướng Đông Nam.
Khí hậu nơi đây rất lý tưởng nhờ vào sự hiện diện của nhiều cây xanh, giúp duy trì độ ẩm thấp Nhiệt độ ở mức vừa phải, tạo cảm giác dễ chịu Đặc biệt, khu vực này khô ráo và có khả năng thoát nước tốt, không bị ngập nước trong mùa mưa.
Tại địa điểm thuê có nhiều chốt an ninh, đảm bảo an ninh trật tự.
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
6.1 Chi phí thuê, sửa chữa, cải tạo và chi phí hoạt động, quản lý chung của tòa nhà
Bảng chi phí thuê tòa nhà ĐVT: triệu đồng
Khoản mục Năm 0 (6 tháng cuối năm) Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Bảng chi phí sửa chữa, cải tạo ban đầu, chi phí bảo trì, chi phí hoạt động và quản lý cho tòa nhà Đơn vị tính: triệu đồng
Khoản mục Năm Nă Năm Năm Nă Năm
Bảo trì hệ thống thang máy ban đầu 25
Bảo trì hệ thống chữa cháy 22
Lắp đặt hệ thống camera và máy tính quan sát 20
Lương nhân viên quản lí (2 người) 240 264 288 312 336
Bảo vệ tòa nhà (4 người thay ca) 312 312 336 336 336
Nhân viên giữ xe ( 4 người thay ca) 288 288 312 312 312
Chi phí điện nước ước tính 384 384 384 420 420
Chi phí bảo trì trang thiết bị tòa nhà hàng quý 110 110 110 120 120
6.2 Các tầng cho thuê làm văn phòng
+ Chi phí mặt bằng: đã nằm trong chi phí thuê tổng tòa nhà
Các chi phí liên quan đến bảo trì và sửa chữa các tầng cho thuê ban đầu đã được bao gồm trong tổng chi phí sửa chữa và cải tạo của tòa nhà.
Thiết kế tầng 5: tầng dịch vụ tiện ích cho khách hàng
Bảng chi phí thiết kế tầng 5 ĐVT: triệu đồng
Khoản mục chi phí Thành tiền
Sơn tường 46 Điện và chiếu sáng 50
Bảng hiệu, đèn, trang trí 40
Máy photocopy Toshiba E-Studio 306 (2 máy) 120
Bàn ghế , dụng cụ phòng in 5
Các máy móc thiết bị khấu hao trong tầng 5: Máy chiếu, máy photocopy
Toshiba E-Studio 306, máy tính (Thời gian khấu hao 7 năm)
Bảng kế hoạch khấu hao máy móc thiết bị tầng 5 ĐVT: triệu đồng Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Thanh lý dự án vào năm cuối: Thu 47 triệu từ MMTB và 40 triệu từ các thiết bị khác trong tầng 5.
Bảng giá cho thuê ( chưa có VAT) ĐVT: triệu đồng
Bảng doanh thu từ cho thuê qua các năm (Đã bao gồm VAT) ĐVT: triệu đồng
Tầng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm4 Năm 5
Chi phí đầu tư năm 0
Bảng chi phí đầu tư thiết kế Net Cafe ĐVT: đồng
Khoản mục Số lượng Đơn giá Thành tiền
9 Chi phí làm phòng tắm, vệ sinh 4 20000000 80000000
10 Chi phí thi công phòng net + phòng thường
Bảng chi phí hoạt động ĐVT: đồng
Tên chi phí Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Chi phí nguyên vật liệu
Sửa chữa và bảo trì 30000000 30000000 30000000 30000000 30000000
Các khoản chi phí khác 100000000 100000000 100000000 100000000 100000000Tổng 5039250000 5118450000 5201610000 5201610000 5201610000
Chú thích: Nhân viên gồm có:
- 3 lễ tân và 2 thu ngân: chi 40 triệu 1 tháng
- 12 phục vụ và 8 tạp tụ: chi 120 triệu 1 tháng
- 2 bếp trưởng và 2 phụ bếp: chi 32 triệu1 tháng
- 2 pha chế: chi 16 triệu 1 tháng
Năm cuối dự án thanh lý các máy móc thiết bị được 200 triệu
Loại dịch vụ Chi tiết Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Khối lượng hàng bán ra(SL) 79200 83160 87318 87318 87318
Tổng chi phí ban đầu:
Chi phí mặt bằng: đã nằm trong chi phí thuê tổng tòa nhà
Chi phí sửa chữa, cải tạo, trang trí nội thất và mặt tiền quán: Đơn vị: 1000 đồng
Lắp đặt hệ thống điện và cấp thoát nước 230,000
Lắp đặt hệ thống điều hòa không khí trung tâm loại Set
100,000 Chi phí mua sắm bàn ghế ( 20 bộ bàn * 10trđ/bộ) 200,000
Dàn máy tính quản lý + phần mềm quản lý 15,000
Kính trắng hoa trang trí 50,000
Chi phí mua sắm thiết bị phục vụ kinh doanh: 210,000,000 đồng bao gồm: Đơn vị: 1000 đồng
Hệ thống thiết bị bếp( FAGOR- Tây Ban Nha ) bao gồm bếp nấu, máy hút , máy rửa chén, máy sấy chén
Dụng cụ pha chế ( máy xay, máy ép, dụng cụ khui rượu, lắc rượu, ly, bát hỗn hợp 15,000
Bảng kế hoạch khấu hao
Thời gian khấu hao: 5 năm
Bảng kế hoạch khấu hao máy móc thiết trong Pub ĐVT: triệu đồng Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Thanh lý vào năm cuối: Thu được 150 triệu
Chi phí hoạt động hàng năm
+ Chi phí nguyên vật liệu chiếm 50% tổng doanh thu
+ Chi phí quản lý bán hàng: chiếm 3% tổng doang thu
+ Chi phí khác: chiếm 1% doanh thu
+ Chi phí Marketing: chiếm 20% doanh thu bao gồm:
Số voucher phát hàng tháng : 1500->2000.
Mục tiêu : số khách sử dụng voucher đạt đến 50% số voucher đã phát.
Chi tiết voucher : giảm 20% tổng hóa đơn cho các khách hàng đến quán Pub vào thứ 2 đến thứ và 10% cho khách hàng đến quán Pub vào thứ 7, chủ nhật
Chi phí phát voucher: Phát hành voucher và thuê người đi phát tại các địa điểm như: quán café, trung tâm vui chơi, trung tâm mua sắm,… :
Tuyển cộng tác viên làm việc tại nhà với mức lương từ 1-3 triệu đồng/tuần tùy theo năng lực, kèm theo thưởng doanh số Nhiệm vụ bao gồm giới thiệu voucher giảm 20% của quán, tặng voucher cho khách hàng và hướng dẫn khách di chuyển đến quán.
Các chi phí quảng cáo, truyền thông qua mạng xã hội, internet, youtube,….
Bảng lương nhân viên Đơn vị tính: 1000 đồng
Chức danh Số lượng Mức lương/ tháng Mức lương/ năm Bảo hiểm
Số lượng nhân viên phục vụ 4 4,000 208,000 43,680 Đầu bếp 1 15,000 195,000 40,950
Bảng kế hoạch chi phí hoạt động trong vòng 5 năm Đơn vị : đồng
Chi phí NVL Chi phí lương
Chi phí quản lý bán hàng Chi phí khác Chi phí Marketing Tổng chi phí Năm 1 2,880,000,000 858,000 172,800,000 57,600,000 1,152,000,000 4,263,258,000
Dự báo về doanh thu:
Dự án tạo ra doanh thu từ việc bán rượu, bia, đồ ăn, cũng như các loại thức uống như sinh tố, nước ép trái cây, và các món ăn nhanh cùng trái cây.
Thời gian hoạt động kinh doanh: 11 giờ/ngày từ 16h đến 3h
Tổng số bàn phục vụ: 20 bàn
Số lượt khách ước tính/ bàn/ ngày: 4 lượt/ bàn/ ngày.
Số lượt khách trung bình/ngày: 80 lượt.
Mức tăng giá bán ước tính: 8%/ năm
Trong năm hoạt động đầu tiên:
- Công suất hoạt động: 40% công suất tối đa
- Thời gian hoạt động 12 tháng
- Số lượt khách trung bình/ tháng: 960 lượt
- Đơn giá trung bình/ lượt: 500,000 đồng
- Doanh thu trung bình tháng: 480,000,000 đồng
- Doanh thu trung bình năm: 5,760,000,000 đồng
Từ năm thứ 2 trở đi
- Thời gian hoạt động: 12 tháng
- Số lượt khách/ tháng: 1200 lượt
- Đơn giá trung bình/ lượt khách: 540,000 đồng
- Doanh thu trung bình/ tháng: 648,000,000 đồng
Bảng kế hoạch doanh thu
Số lượt khách TB hàng/tháng Đơn giá trung bình/ lượt
6.5 Phân tích tài chính của tổng dự án đầu tư
Vốn chủ sở hữu: 60% chi phí đầu tư (Suất sinh lợi 15%)
Vốn vay: 40% chi phí đầu tư (Lãi vay 12%), số kỳ trả gốc đều là 5 năm
Bảng kế hoạch vay và trả nợ ĐVT: triệu đồng
Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Bảng kế hoạch lãi lỗ ĐVT: triệu đồng Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Doanh thu thuần 25326 26176 30751 37133 34902
Khấu hao (Tầng 5, Pub, Net Cafe) 883 883 883 883 883
Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%)
Lợi nhuận trước sau thuế 6256 5546 6607 7878 7695
Báo cáo theo quan điểm tổng đầu tư
Bảng báo cáo dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư Đơn vị: triệu đồng Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 KHOẢN THU
Doanh thu kinh doanh Pub 5760 7776 11757 18139 17631
Doanh thu kinh doanh Netcafe 10956 11513 12107 12107 12107
Doanh thu từ các tầng cho thuê 8610 6887 6887 6887 5164
Thanh lý từ Net Café 100
Thuê nhà (đã bao gồm VAT) 4950 6600 6600 6600 6600 4950 Đầu tư vào Net Cafe 2896
Chi phí thiết kế tầng 5 638
Chí phí ban đầu để sửa chữa tòa nhà 166
Chi phí hoạt động duy trì và quản lý tòa nhà 1334 1358 1430 1500 1524
Chi phí hoạt động Pub 4263 5755 8701 13424 13048
Chi phí hoạt động Netcafe 4426 4647.3 4879 4879 4879
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Dòng tiền ròng theo quan điểm tổng đầu tư -10010 7133 6423 7484 8755 10559
Báo cáo theo quan điểm chủ đầu tư
Bảng báo cáo dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư Đơn vị: triệu đồng Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 KHOẢN THU
Doanh thu kinh doanh Pub 5760 7776 11757 18139 17631
Doanh thu kinh doanh Netcafe 10956 11513 12107 12107 12107
Doanh thu từ các tầng cho thuê 8610 6887 6887 6887 5164
Thanh lý từ Net Café 100
Thuê nhà (đã bao gồm VAT) 4950 6600 6600 6600 6600 4950 Đầu tư vào Pub 1360 Đầu tư vào Net Cafe 2896
Chi phí thiết kế tầng 5 638
Chí phí ban đầu để sửa chữa tòa nhà 166
Chi phí hoạt động duy trì và quản lý tòa nhà 1334 1358 1430 1500 1524
Chi phí hoạt động Pub 4263 5755 8701 13424 13048
Chi phí hoạt động Netcafe 4426 4647.3 4879 4879 4879
Trả nọe gốc và lãi vay 1281.3 1185.2 1089.1 992.99 896.9
Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) 1569.9 1392.4 1657.5 1975.3 1929.5
Dòng tiền ròng theo quan điểm chủ đầu tư -6006 5852 5238 6394 7762 9662
6.6 Các chỉ số đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính
Theo quan điểm tổng đầu tư
Suất chiết khấu theo quan điểm tổng đầu tư: r = WACC = 13.8 %
Giá trị hiện tại của dòng tiền (NPV – Net Present Value) NPV = 17048 (triệu đồng)
Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefit Cost Ratio)
Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR – Internal Rate of Returns) IRR = 67.83 %
Thời gian hoàn vốn (PP – Payback Period)
Không xét yếu tố thời gian của tiền tệ:
Thời gian hoàn vốn của dự án là 1 năm 5 tháng 11 ngày
Khi xét yếu tố thời gian của tiền tệ:
Thời gian hoàn vốn của dự án là 1 năm 9 tháng 1 ngày
Theo quan điểm chủ đầu tư
Giá trị hiện tại của dòng tiền (NPV – Net Present Value)
Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefit Cost Ratio)
Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR – Internal Rate of Returns)
Thời gian hoàn vốn (PP – Payback Period)
Không xét yếu tố thời gian của tiền tệ:
Thời gian hoàn vốn của dự án là 1 năm 10 ngày
Khi xét yếu tố thời gian của tiền tệ:
Thời gian hoàn vốn của dự án là 1 năm 2 tháng 23 ngày
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI
Đóng góp vào ngân sách nhà nước
Mỗi dự án kinh doanh được thành lập đều hướng tới mục tiêu tạo ra lợi nhuận và đóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước Đóng góp này được thể hiện qua các khoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp cho ngân sách nhà nước hàng năm, bao gồm nhiều loại thuế khác nhau.
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Thuế giá trị gia tăng
Tạo việc làm cho người lao động.
Tạo giá trị dịch vụ cho khách hàng
PHÂN TÍCH RỦI RO
8.1 Các tầng cho thuê làm văn phòng
Một số công ty lâu năm với nguồn thu ổn định đang tìm kiếm văn phòng và địa chỉ thuê để mở rộng hoạt động kinh doanh, bao gồm việc thành lập nhiều công ty con nhằm phục vụ cho các hoạt động trái pháp luật.
Chi phí thuê mặt bằng và đầu tư sửa khá cao nên dẫn đến việc giá cho thuê cao, dễ bị khách kén chọn.
Thị trường cho thuê văn phòng đang trở nên cạnh tranh hơn bao giờ hết, với sự gia tăng số lượng doanh nghiệp tham gia Khách hàng, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, ngày càng có nhiều yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn, điều này tạo ra thách thức lớn cho các nhà cung cấp dịch vụ.
Chủ nhà cho thuê cần tìm người uy tín tin cậy để tránh việc phá hợp đồng lấy lại mặt bằng.
Nếu không đẩy mạnh Marketing để nhiều người biết đến, không gây thích thú cho người đi thuê thì sẽ dễ bị bão hoà, vắng khách và chết dần.
Vị thế địa lý nếu không chọn thích hợp sẽ ảnh hưởng đến cả quá trình hoạt động của toà nhà.
Trong những năm tới, lượng cung văn phòng loại C và D dự kiến sẽ tăng mạnh, và nếu không có sự kiểm soát từ nhà nước, có thể dẫn đến mất cân đối cung cầu, gây ra tình trạng không bền vững cho thị trường văn phòng cho thuê Khi cung vượt cầu, các doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh khốc liệt, dẫn đến việc gia tăng sử dụng lực lượng môi giới và làm tăng chi phí đầu tư.
Tình trạng môi giới tăng lên làm thị trường bất động sản méo mó.
Mã rủi ro Phát biểu rủi ro
1 Cạnh tranh 3 3 Xây dựng các chương trình khuyến mãi cho khách hàng trung trành ngay từ khi ra mắt
2 Pháp lý 2 3 Nghiên cứu và soạn thảo kỹ giấy phép phép đăng ký kinh doanh
3 Thiếu khách hàng 3 3 Xây dựng và vận hành các chiến lược Marketing trước và sau khi ra mắt Đồng thời luôn
4 Không xây dựng được lòng tin
2 3 Xây dựng hệ thống xử lý khiếu nại một cách chuyên nghiệp Đồng thời luôn minh bạch rõ ràng với khách hàng trong việc kinh doanh.
5 Sự hài lòng của khách hàng
Đảm bảo chất lượng dịch vụ mà công ty cung cấp luôn được thực hiện đúng cam kết là ưu tiên hàng đầu Chúng tôi khuyến khích khách hàng đóng góp ý kiến và yêu cầu để nâng cao chất lượng phục vụ.
6 Sơ suất của nhân viên
1 2 Đảm bảo chất lượng của quá trình đào tạo Thường xuyên giám sát và nhắc nhở nhân viên
7 Chất lượng trang thiết bị không đảm bảo
1 3 Kiểm tra, nghiên cứu kỹ hợp đồng với bên thi công Tổ chức một bên thứ hai giám sát quá trình thi công.
8 Thi công không giống với thiết kế
1 2 Thống nhất và trao đổi kỹ với đơn vị thi công và đơn vị giám sát trước khi xây dựng
Thường xuyên theo dõi cập nhập tình hình
9 Chi phí nguyên vật liệu tăng
2 2 Lên kế hoạch mua ngvl để đàm phán thỏa thuận giá trước với nhà cung cấp, duy trì mức ngvl dự trữ hợp lý
2 1 Xây dựng hệ thống đông lạnh và lên kế hoạch mua nguyên liệu theo tuần.
11 Lỗi kỹ thuật, phần mềm
2 2 Luôn bố trí nhân viên IT thường trực để kịp thời xử lý.
12 Mạng Internet không ổn định
2 1 Hợp tác với nhiều nhà cung cấp mạng khác nhau cho khách hàng tùy ý lựa chọn.
13 Thời tiết 1 1 Không có vì không đáng kể
Kinh doanh Pub yêu cầu sự nghiên cứu sâu sắc về thị trường và thói quen tiêu dùng của khách hàng để phát triển chiến lược kinh doanh hiệu quả.
- Khó khăn trong việc xin cấp giấy phép hoạt động, kinh doanh.
- Mới gia nhập thị trường nên sẽ khó cạnh tranh với các đối thủ khác.
- Thiết kế quán và các dịch vụ khác không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
