TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm và phân loại bất động sản
1.1.1 Khá i niệm về bất động sản
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn là tất cả sản phẩm do lao động con người tạo ra trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi thứ liên quan đến đất đai, cũng như những vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật quốc tế thống nhất định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với nó Tuy nhiên, mỗi quốc gia có hệ thống pháp luật riêng với những đặc điểm và tiêu chí phân loại khác nhau.
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất, xác định bởi vị trí địa lý của nó, như quy định trong các bộ luật dân sự khác nhau Tuy nhiên, Nga có quy định cụ thể rằng bất động sản chỉ bao gồm "mảnh đất", không phải là đất đai nói chung Điều này hợp lý vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm riêng về các tài sản "gắn liền" với đất đai được xem là bất động sản Theo Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, quy định này xác định rõ các yếu tố liên quan đến bất động sản trong bối cảnh pháp lý.
“Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là bất động sản; khi đã bứt khỏi cây thì được xem là động sản.” Quy định này cũng được thể hiện rõ trong Luật.
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều
Theo 100 Luật Dân sự Thái Lan, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với những vật gắn liền với nó, bao gồm cả quyền sở hữu liên quan Tương tự, Luật Dân sự Đức cũng xác định bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 đã đưa ra những quy định đặc biệt về bất động sản, khác biệt so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này không chỉ liệt kê các loại bất động sản theo cách truyền thống mà còn định nghĩa chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Đặc biệt, Luật cũng bao gồm những tài sản không liên quan đến đất đai như tàu biển, máy bay và phương tiện vũ trụ, coi chúng là bất động sản.
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 của Cộng hòa XHCN Việt Nam, bất động sản được định nghĩa bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai, nhà và công trình xây dựng, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản rất đa dạng và cần được quy định cụ thể bởi pháp luật từng quốc gia, với nhiều tài sản được phân loại khác nhau Trong khi một số quốc gia coi một tài sản là bất động sản, thì quốc gia khác lại xem nó là động sản Tại Việt Nam, quy định về bất động sản hiện vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
1.1.2 Phân loại b ất động sản
Bất động sản được phân loại dựa vào nhiều cách phân loại khác nhau Cụ thể:
* Phân loại dựa vào yếu tố đầu tư xây dựng
Bất động sản được phân loại thành ba loại chính dựa trên yếu tố đầu tư xây dựng, bao gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không có đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như trụ sở làm việc Trong đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Nhóm bất động sản này không chỉ tác động mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần phát triển đô thị bền vững, đồng thời chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp Những loại hình bất động sản này thường không được giao dịch thường xuyên, do đó, giá trị và vai trò của chúng trong xã hội cần được bảo tồn và phát huy.
* Phân loại theo các yếu tố cấu thành nên bất động sản
Bất động sản được phân thành ba nhóm chính dựa trên các yếu tố cấu thành, bao gồm đất đai, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các bất động sản đặc thù.
- Đất đai: bao gồm tất cả các loại đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Các công trình xây dựng gắn liền với đất như công trình làm nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt…
- Các bất động sản đặc thù: pháp luật một số nước quy định các tài sản như máy bay, tàu thủy, tàu hỏa… cũng là bất động sản.
* Phân loại dựa vào mục đích sử dụng của bất động sản
Bất động sản có thể được phân loại theo mục đích sử dụng thành bốn loại chính: bất động sản ở, bất động sản thương mại và văn phòng, bất động sản công nghiệp, và bất động sản chuyên biệt.
* Phân loại theo hình thức sở hữu đối với bất động sản
Theo cách phân loại này, bất động sản được chia thành bất động sản toàn quyền sở hữu và bất động sản thuê theo hợp đồng Trong đó:
Bất động sản toàn quyền sở hữu là loại hình bất động sản thuộc quyền sở hữu của một cá nhân duy nhất, người này có quyền chiếm hữu, sử dụng và quyết định mọi vấn đề liên quan đến bất động sản đó.
Các quyền liên quan đến bất động sản
1.2.1 Quyền sở hữu bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản theo Luật dân sự năm 2015 được hiểu là quyền hợp pháp được công nhận và bảo vệ, cho phép chủ sở hữu tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản bất động sản.
Quyền chiếm hữu bất động sản là quyền hợp pháp của chủ sở hữu, cho phép họ thực hiện các hành vi theo ý muốn để quản lý và nắm giữ tài sản Pháp luật bảo vệ quyền này, đồng thời cho phép chủ sở hữu ủy quyền cho người khác quản lý bất động sản trong phạm vi, cách thức và thời hạn mà họ đã xác định.
Quyền sử dụng bất động sản được pháp luật bảo vệ, cho phép chủ sở hữu khai thác các đặc tính tự nhiên và lợi ích của bất động sản Những lợi ích này có thể bao gồm thu nhập từ việc cho thuê, khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của con người, và nhiều lợi ích khác liên quan đến tài sản.
Quyền định đoạt bất động sản bao gồm việc chuyển giao quyền sở hữu, từ bỏ quyền sở hữu hoặc tiêu hủy bất động sản Do đất đai không thể bị tiêu hủy, việc tiêu hủy chủ yếu liên quan đến nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất Vì vậy, quyền định đoạt bất động sản chủ yếu tập trung vào việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản bao gồm:
- Sở hữu nhà nước: Chủ sở hữu bất động sản là nhà nước
- Sở hữu tập thể, cộng đồng: Chủ sở hữu bất động sản là tập thể hoặc cộng đồng
- Sở hữu cá nhân: chủ sở hữu bất động sản là cá nhân
Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực hiện các hoạt động hợp pháp liên quan đến tài sản của mình, bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản, miễn là không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo ra một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp, hoặc thông qua các hình thức như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo di chúc, hoặc theo phán quyết của tòa án.
Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, chuyển nhượng quyền sở hữu cho người khác, hoặc khi bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc phán quyết của tòa án.
1.2.2 Các quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhằm mục đích thương mại Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện trong các trường hợp cụ thể.
- Nông dân đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, khắc phục manh mún của ruộng đất
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, thay đổi nghề nghiệp, không còn khả năng sử dụng, hoặc để thực hiện quy hoạch đất đai theo quy định pháp luật Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất cần thanh toán cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với chi phí đã bỏ ra để có quyền sử dụng và các khoản đầu tư làm tăng giá trị đất.
- Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch bằng cách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
- Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất.
- Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai
* Cho tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất
Cho, tặng và thừa kế quyền sử dụng đất là những hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những trường hợp đặc biệt Người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế liên quan đến việc chuyển nhượng này.
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất của mình để vay vốn Khi đó, quyền sử dụng đất sẽ được dùng làm tài sản thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Nhà nước và người được giao đất có quyền cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai Người được thuê đất có quyền cho thuê lại đất mà mình đã được nhà nước giao.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất, nếu được Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất đó.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
Bất động sản được coi là hàng hóa đặc biệt, mang trong mình những đặc điểm chung như giá trị và giá trị sử dụng Ngoài ra, bất động sản còn sở hữu những đặc điểm cơ bản riêng biệt, tạo nên sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường.
* Bất động sản có tính cố định về vị trí
Bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí, gắn liền với tính bất biến của đất đai, một sản phẩm tự nhiên không thể di chuyển Sự cố định này dẫn đến sự khác biệt trong giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của bất động sản ở các vị trí khác nhau Điều này ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản và quyết định đầu tư vào lĩnh vực này.
Bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm, điều này xuất phát từ đặc điểm riêng biệt của từng mảnh đất và sự hạn chế về diện tích bề mặt trái đất Tính khan hiếm của đất đai là một yếu tố quan trọng, bởi vì nguồn tài nguyên này không thể tái tạo và có giới hạn.
Tính khan hiếm của đất đai được thể hiện qua giới hạn diện tích của từng khu vực, vùng, địa phương và lãnh thổ Sự khan hiếm, tính cố định và không thể di dời của đất đai khiến cho hàng hóa bất động sản trở nên đặc biệt và có giá trị riêng.
Trong cùng một khu vực, ngay cả hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tố khác biệt Trên thị trường bất động sản, rất khó để tìm thấy hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, ngay cả khi chúng được xây dựng theo cùng một thiết kế Điều này xuất phát từ sự khác biệt về vị trí và không gian Thậm chí, trong một tòa cao ốc, các căn phòng cũng có hướng và cấu trúc khác nhau Ngoài ra, các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính độc đáo để thu hút khách hàng hoặc đáp ứng sở thích cá nhân.
* Bất động sản có tính bền lâu
Đất đai, tài sản quý giá do thiên nhiên ban tặng, được coi là nguồn tài nguyên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai hoặc hiện tượng xói lở Các công trình kiến trúc và xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm, thậm chí lâu hơn, nhờ vào việc cải tạo và nâng cấp sau một thời gian sử dụng Do đó, tính bền lâu của bất động sản chủ yếu phản ánh tuổi thọ của các công trình kiến trúc và xây dựng.
Bất động sản có hai loại tuổi thọ: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng bất động sản bằng với lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý kéo dài cho đến khi các kết cấu chính của công trình bị lão hóa và không còn an toàn Nếu việc cải tạo bất động sản mang lại lợi ích lớn hơn so với xây dựng mới, tuổi thọ vật lý có thể được kéo dài, cho phép sử dụng bất động sản lâu hơn tuổi thọ kinh tế Thực tế cho thấy, tuổi thọ kinh tế của bất động sản phụ thuộc vào tính chất sử dụng, với nhà ở và khách sạn thường có tuổi thọ trên 40 năm, còn nhà xưởng công nghiệp và nhà ở phổ thông trên 45 năm Đặc tính bền vững của bất động sản, do đất đai không bị mất đi và có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tạo nên sự phong phú và đa dạng cho loại hình hàng hóa này.
* Bất động sản có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản thường có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, dẫn đến việc giá trị của một bất động sản có thể thay đổi do tác động từ bất động sản khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào xây dựng các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực Hiện tượng bất động sản này tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cho bất động sản khác là rất phổ biến trong thực tế.
* Bất động sản có tính thích ứng
Bất động sản mang lại nhiều lợi ích trong quá trình sử dụng, cho phép điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những đặc trưng vốn có Điều này đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng trong các hoạt động sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
* Bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản yêu cầu khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các loại hàng hoá thông thường Đầu tư vào bất động sản là một quá trình phức tạp, với chi phí lớn và thời gian dài Vì vậy, việc quản lý bất động sản cần phải được thực hiện một cách phù hợp và hiệu quả.
* Bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi nhiều yếu tố khác nhau so với các hàng hóa thông thường Nhu cầu về bất động sản thay đổi tùy theo từng vùng, khu vực và quốc gia, phụ thuộc vào sở thích và tập quán của người dân địa phương Bên cạnh đó, các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và loại hình bất động sản.
Đăng ký bất động sản
Đăng ký bất động sản là quá trình ghi nhận thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Sổ đăng ký bất động sản, nhằm xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền này theo quy định pháp luật Vai trò của đăng ký bất động sản không chỉ bảo vệ lợi ích của nhà nước và cộng đồng mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của công dân, tạo ra giá trị pháp lý cho các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng.
Việc cung cấp tư liệu cho các chương trình cải cách đất đai không chỉ hỗ trợ quá trình này mà còn thể hiện sự cần thiết của việc triển khai hệ thống đăng ký đất đai như một phần quan trọng của cải cách pháp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai
- Phục vụ quản lý trật tự trị an
Lợi ích đối với công dân:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền bất động sản
- Khuyến khích đầu tư cá nhân
- Mở rộng khả năng vay vốn
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản
- Giảm tranh chấp đất đai
1.5 2 Chức năng và đối tượng đăng ký bất động sản
Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:
- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước
- Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản
- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản
Bài viết cung cấp thông tin chi tiết về quyền và hạn chế liên quan đến bất động sản, nhằm hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước trung ương, địa phương, các cơ quan tư pháp, pháp nhân, ngân hàng và công dân Đối tượng đăng ký bất động sản bao gồm các quyền sở hữu và sử dụng tài sản này.
1.6 Giá trị và giá cả bất động sản
* Giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản được hiểu theo nhiều cách khác nhau, trong đó quan niệm cổ điển cho rằng giá trị này tương tự như giá trị của các hàng hóa thông thường, tức là nó được hình thành từ các yếu tố lao động tích tụ.
Theo quan niệm này, giá trị bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng công trình Tuy nhiên, giá trị này chỉ được tính dựa trên chi phí lao động cải tạo đất, giá trị sản phẩm nông nghiệp từ diện tích đó, cùng với các chi phí vật chất như lao động và nguyên vật liệu cho xây dựng Quan điểm này chủ yếu áp dụng trong các quan hệ phi thị trường và giữa nhà nước với người sử dụng đất, nhằm thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai như bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Theo quan điểm hiện đại, giá trị của một hàng hóa, đặc biệt là bất động sản, được xác định bởi lợi ích mà nó mang lại cho người sử dụng Một ngôi nhà không chỉ được đánh giá dựa trên diện tích mà còn dựa vào vị trí và các tiện ích xung quanh Chẳng hạn, một ngôi nhà ở trung tâm với các tiện ích công cộng phát triển sẽ có giá trị cao hơn so với một ngôi nhà tương tự nhưng nằm ở vùng ngoại ô Do đó, giá trị bất động sản chủ yếu được xác định qua luồng thu nhập mà nó mang lại cho chủ sở hữu.
* Giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản, hay giá bất động sản, thể hiện giá trị của hàng hóa này bằng tiền, là số tiền mà người mua sẵn sàng chi trả cho người bán để sở hữu bất động sản trên thị trường Giá cả và giá trị là hai yếu tố cơ bản của bất động sản, có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Giá cả bất động sản được hình thành dựa trên cơ sở là giá trị của bất động sản
Giá cả bất động sản có thể biến động, có lúc tăng cao, có lúc giảm thấp hoặc giữ nguyên, nhưng luôn xoay quanh giá trị thực của bất động sản.
Trong nền kinh tế thị trường, giá bất động sản thường được hiểu là giá thị trường, tức là mức giá bán cao nhất mà bất động sản có thể đạt được Giá thị trường này phản ánh giá trị thực tế trong các điều kiện thị trường cụ thể, nơi các bên giao dịch hoàn toàn tự nguyện và có đầy đủ thông tin về bất động sản đang được mua bán.
Khi một người tìm kiếm bất động sản phù hợp với tiêu chuẩn của mình, họ sẽ đánh giá giá trị của tài sản trước khi đưa ra mức giá mua Nếu mức giá này thấp hơn kỳ vọng của chủ nhà, chủ nhà sẽ không chấp nhận và sẽ chờ đợi một đề nghị cao hơn.
Giá cả bất động sản là mức giá mà người chủ chấp nhận bán, phải bằng hoặc cao hơn giá trị mong đợi của họ Giá này được xác định qua sự đồng thuận của cả bên bán và bên mua, tạo thành giá thị trường của bất động sản Trong quá trình giao dịch, không có sự cưỡng chế về giá, mà là một thỏa thuận có lợi cho cả hai bên Người bán chỉ chấp nhận giao dịch khi nhận đủ số tiền yêu cầu, trong khi người mua chỉ mua khi cảm thấy giá hợp lý Do đó, giá thị trường kết nối người kinh doanh và người tiêu dùng bất động sản, và chỉ được xác lập khi giao dịch hoàn tất.
1.6.2 Đặc điểm của giá bất động sản
Giá bất động sản có các đặc điểm sau:
- Giá bất động sản có tính song trùng
- Giá bất động sản có tính khu vực
- Giá bất động sản được hình thành trong các giao dịch riêng lẻ
- Giá bất động sản phụ thuộc vào các quyền và lợi ích chưa đựng trong bất động sản
- Xét về dài hạn, giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên
1.6.3 P hân loại giá bất động sản
Giá cả bất động sản được phân loại dựa trên nhiều cách phân loại khác nhau Cụ thể:
Giá bất động sản được phân thành ba loại chính dựa trên các yếu tố cấu thành, bao gồm giá đất, giá công trình và giá bất động sản tổng thể, trong đó giá bất động sản tổng hợp cả giá đất và giá công trình.
Dựa vào thể cách thể hiện thì giá bất động sản được phân thành 2 loại là giá tổng (giá toàn nhà ) và giá đơn vị (m 2 sàn)
Dựa vào phương pháp tính thì giá bất động sản được phân thành 3 loại là giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính.
Dựa vào công dụng của giá bất động sản thì giá bất động sản được phân thành các loại sau:
- Giá thị trường dùng trong giao dịch mua bán
- Giá thuê dùng trong giao dịch cho thuê
- Giá thế chấp dùng để thế chấp khi vay tiền
- Giá đền bù dùng trong giải phóng mặt bằng
- Giá khởi điểm đấu giá dùng trong giao dịch đấu giá bất động sản
- Giá do chủ nhà tự dùng dùng để quản lý tài sản
- Giá sử dụng hiện thời
- Giá phát triển dùng khi nâng cấp cải tạo bất động sản
- Giá bảo hiểm bất động sản dùng cho bảo hiểm bất động sản
- Giá trưng mua bất động sản khi chính phủ cần huy động bất động sản
1.6.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản a.Các y ế u t ố g ắ n v ớ i b ất độ ng s ả n
Vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó; những bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi không chỉ mang lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu mà còn có giá trị cao hơn.
Bất động sản có kích thước, hình thể và diện tích tối ưu thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản không đạt tiêu chuẩn này Điều này xuất phát từ việc các thông số tối ưu đáp ứng nhu cầu cụ thể của đa số cư dân trong khu vực, làm tăng sức hấp dẫn và giá trị của tài sản.
Địa hình của bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, đặc biệt là sự so sánh với các bất động sản xung quanh Những khu vực có địa hình thấp thường dễ bị ngập nước trong mùa mưa hoặc chịu tác động của triều cường, dẫn đến giá trị bất động sản giảm Ngược lại, những khu vực có địa hình cao thường có giá trị bất động sản cao hơn.
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Các vấn đề chung về thị trường
2.1.1 Khái niệm, chức năng và phân loại thị trường
Thị trường là khái niệm kinh tế tổng hợp, liên quan chặt chẽ đến quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa Sự tồn tại của thị trường không thể phủ nhận trong sản xuất hàng hóa Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp, đã được nghiên cứu từ những thời kỳ cổ xưa cho đến các nghiên cứu khoa học hiện đại Qua thời gian, khái niệm về thị trường đã được cập nhật với nhiều nội dung mới, tùy thuộc vào từng điều kiện và góc độ nghiên cứu khác nhau.
Khái niệm cổ điển định nghĩa thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi và mua bán hàng hóa, thường được đồng nhất với chợ và các địa điểm cụ thể dành cho giao dịch hàng hóa.
Thị trường được định nghĩa là quá trình tương tác giữa người mua và người bán, trong đó hai bên tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa được giao dịch.
Thị trường được hiểu là tổng hợp các mối quan hệ liên quan đến lưu thông hàng hóa và tiền tệ, bao gồm tất cả các giao dịch mua bán và dịch vụ.
Thị trường là không gian nơi diễn ra các hoạt động mua bán và trao đổi hàng hóa, với số lượng và giá cả được thỏa thuận giữa người bán và người mua.
Chủ thể của thị trường bao gồm ba nhóm chính: người sản xuất hàng hóa, người tiêu dùng và người môi giới thương mại Người sản xuất là những người tạo ra cơ sở vật chất cho thị trường, trong khi người tiêu dùng là những cá nhân có tiền để mua hàng Người môi giới thương mại đóng vai trò trung gian, kết nối giữa người sản xuất và người tiêu dùng, giúp thúc đẩy quá trình trao đổi hàng hóa.
Khách thể của thị trường bao gồm tất cả các hàng hóa có thể được trao đổi, không chỉ giới hạn ở hàng hóa tiêu dùng và tư liệu sản xuất Nó còn bao gồm các yếu tố cần thiết cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động và bất động sản Khách thể chính là cơ sở vật chất đảm bảo sự tồn tại và hoạt động của thị trường.
2.1.1.2 Chức năng của thị trường
Thị trường có các chức năng sau:
Chức năng trao đổi trong mua bán là quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu hàng hóa, qua đó thể hiện giá trị của sản phẩm và thúc đẩy sự phát triển sản xuất theo nhu cầu tiêu dùng.
Thị trường hoạt động dựa trên các quy luật cung cầu, giá cả và cạnh tranh, cho phép tự động điều chỉnh nền kinh tế và phân phối nguồn lực xã hội cho các ngành, vùng và doanh nghiệp Chức năng điều tiết này không chỉ ảnh hưởng đến cấu trúc và số lượng hàng hóa mà còn tự phát điều chỉnh lợi ích kinh tế giữa bên mua và bên bán, làm nổi bật vai trò quan trọng nhất của thị trường.
Chức năng thông tin của thị trường cung cấp những dữ liệu quan trọng cho người sản xuất, người kinh doanh và người tiêu dùng về cung cầu, chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn và tỷ suất lợi nhuận Khi công nghệ thông tin phát triển, khả năng truyền tải và xử lý thông tin của thị trường cũng trở nên nhanh nhạy và hiệu quả hơn, góp phần nâng cao nhận thức và quyết định của các bên liên quan.
Thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các lĩnh vực kinh tế, ngành nghề, địa phương và doanh nghiệp, tạo thành một phần không thể thiếu của nền kinh tế quốc dân Sự hội nhập kinh tế toàn cầu được thúc đẩy nhờ vào tính chất mở của thị trường, giúp phá vỡ mọi rào cản và khuyến khích sự hợp tác giữa các thành phần kinh tế.
Thị trường có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau như sau:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: thị trường được chia thành hai loại là thị trường tự do và thị trường có kế hoạch
Thị trường được phân chia dựa trên công dụng của hàng hóa, bao gồm thị trường hàng hóa và thị trường các yếu tố sản xuất Các loại thị trường này bao gồm thị trường tư liệu sản xuất, thị trường tiền vốn, thị trường sức lao động, thị trường công nghệ thông tin và thị trường bất động sản.
Thị trường được phân loại dựa trên khu vực hoặc phạm vi lưu thông, bao gồm thị trường đô thị, thị trường nông thôn, thị trường trong nước và thị trường quốc tế.
Dựa vào trình độ cạnh tranh, thị trường được phân chia thành ba loại chính: thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền Mỗi loại thị trường này có những đặc điểm riêng, ảnh hưởng đến cách thức hoạt động và sự phát triển của nền kinh tế.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: thị trường được chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua và thị trường cân bằng.
2.1.2 Cơ chế vận hành của thị trường
Thị trường hoạt động dưới sự ảnh hưởng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, với mối quan hệ chặt chẽ giữa các quy luật này Khi những quy luật này tác động lên thị trường, chúng hình thành cơ chế vận hành của thị trường, thường được gọi là cơ chế thị trường Cơ chế thị trường bao gồm ba thành phần chính: cơ chế giá cả, cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh.
Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lý luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu bất động sản trong nước và quốc tế đã đưa ra nhiều khái niệm quan trọng về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là không gian quyết định việc ai có quyền tiếp cận và sử dụng bất động sản, cũng như mục đích sử dụng của nó.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản
Thị trường bất động sản là không gian diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường này đóng vai trò quyết định, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.
Thị trường bất động sản được định nghĩa là "nơi" diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cùng với các dịch vụ hỗ trợ như môi giới và tư vấn.
Thị trường bất động sản được hiểu là tổng thể các giao dịch liên quan đến bất động sản, diễn ra dựa trên mối quan hệ hàng hóa - tiền tệ trong một không gian và thời gian xác định Hiện nay, có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường này, nhưng điểm chung là nó phản ánh sự tương tác giữa người mua, người bán và các yếu tố kinh tế liên quan.
2.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
* Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi giao dịch các quyền và lợi ích từ việc sở hữu bất động sản, trong đó tài sản phải gắn liền với đất đai Đất đai không hao mòn và chỉ mất đi trong những trường hợp đặc biệt, do đó người sở hữu đất chỉ có quyền sử dụng các lợi ích từ đất chứ không phải tài sản như thông thường Giá đất không phản ánh giá trị của đất đai mà chỉ là chỉ số về khả năng thu lợi hoặc hiệu quả đầu tư Tại Việt Nam, Luật Đất đai quy định đất thuộc sở hữu toàn dân, với nhà nước là đại diện duy nhất có quyền quyết định về quỹ đất Các thành viên khác chỉ có quyền sử dụng và hưởng lợi từ đất mà không có quyền định đoạt Vì vậy, giao dịch trên thị trường bất động sản thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích từ việc sử dụng đất, trong khi đất đai vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà nước.
Thị trường bất động sản có sự khác biệt rõ rệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Trong khi các loại hàng hóa thông thường được giao dịch tại nơi có sự hiện diện của chúng, bất động sản lại không thể di dời, dẫn đến việc giao dịch thường diễn ra ở những địa điểm không có bất động sản hiện diện Các địa điểm giao dịch bất động sản rất đa dạng, bao gồm sàn giao dịch, phòng giao dịch, quán nước, nhà riêng, hoặc thậm chí có thể thực hiện qua điện thoại hoặc internet Điều này cho phép người mua, người bán và môi giới gặp gỡ và thương lượng một cách linh hoạt, bất kể vị trí địa lý.
* Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là loại hàng hóa cố định, không thể di dời và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như tập quán, tâm lý và thị hiếu của từng địa phương Điều này khiến thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc và không tập trung, trải rộng khắp các vùng miền của đất nước Sản phẩm bất động sản ở một khu vực không thể dễ dàng tiêu thụ ở khu vực khác do sự khác biệt về tâm lý và thị hiếu Hơn nữa, mỗi thị trường bất động sản có quy mô và trình độ phát triển khác nhau, phụ thuộc vào sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, cũng như điều kiện tự nhiên và phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội Thị trường bất động sản tại các đô thị lớn thường sôi động hơn so với thị trường ở nông thôn hay miền núi.
*Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế - xã hội Chính phủ các nước thường xuyên điều chỉnh chính sách liên quan đến bất động sản để khai thác nguồn lực phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội Do đó, thị trường bất động sản bị chi phối bởi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là các quy định về đất đai và nhà ở.
*Thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng là dạng thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là một hệ thống đa dạng các giao dịch, nhưng do tính cố định về vị trí và sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, truyền thống, tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của từng vùng, nên sự hiểu biết về các giao dịch bất động sản tại các thị trường địa phương thường không đầy đủ Điều này dẫn đến việc người mua và người bán thường thiếu thông tin quan trọng liên quan đến các giao dịch trước đó.
Sự can thiệp của Nhà nước là yếu tố quan trọng làm cho thị trường bất động sản không hoàn hảo Tất cả các quốc gia đều có mức độ can thiệp khác nhau vào thị trường này, chủ yếu liên quan đến đất đai để đạt được các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính chất dị biệt và thông tin thị trường thường hạn chế, trong khi giá trị đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước, dẫn đến tình trạng cạnh tranh không hoàn hảo Hơn nữa, tính chất không tái tạo được của đất làm cho thị trường bất động sản có xu hướng độc quyền và đầu cơ cao hơn so với các thị trường hàng hóa khác.
* Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Đầu tư vào bất động sản thường yêu cầu một lượng vốn lớn, phần lớn trong số đó được huy động từ thị trường vốn Khi bất động sản được đưa vào lưu thông, các giá trị và quyền lợi liên quan đến nó được trao đổi và giao dịch, giúp giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ và thu hồi vốn đầu tư Điều này không chỉ mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch mà còn khẳng định vai trò quan trọng của thị trường bất động sản trong hệ thống thị trường vốn.
Thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả tạo điều kiện huy động nguồn tài chính lớn, góp phần phát triển kinh tế thông qua việc thế chấp và giải ngân.
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay
* Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến tư vấn với trình độ cao
Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố phức tạp Thông tin trên thị trường bất động sản thường không đầy đủ và không liên tục, khiến người bán và người mua thiếu thông tin về các giao dịch trước đó Do đó, việc có sự tư vấn từ các chuyên gia môi giới và định giá nhà đất là cần thiết Mặc dù giá cả ước tính của các chuyên gia có thể mang tính chủ quan, nhưng họ được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, giúp khách hàng thỏa mãn nhu cầu giao dịch bất động sản một cách hiệu quả.
*Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu
Khi cầu về hàng hóa tăng, nhà sản xuất có thể nhanh chóng tăng lượng cung, nhưng bất động sản lại không thể phản ứng nhanh như vậy Nguyên nhân là do việc tăng cung bất động sản đòi hỏi thời gian và công sức lớn hơn, bao gồm việc tìm hiểu thông tin thị trường, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng, thiết kế và thi công Thêm vào đó, các thủ tục pháp lý phức tạp và yêu cầu vốn lớn cũng làm chậm quá trình cung cấp bất động sản Do đó, biến động trong thị trường bất động sản thường diễn ra chậm hơn so với các thị trường khác.
Phân loại thị trường bất động sản
2.3.1 Phân loại dựa vào khu vực có bất động sản
Căn cứ vào khu vực có bất động sản, thị trường bất động sản được chia thành các loại như sau:
Thị trường bất động sản khu vực đô thị bao gồm nhiều phân khúc quan trọng như thị trường đất ở, nhà ở, bất động sản công nghiệp, thương mại và công cộng Mỗi loại hình bất động sản này đóng vai trò thiết yếu trong sự phát triển kinh tế và đô thị hóa, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân và doanh nghiệp Việc hiểu rõ các thị trường này sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác và tối ưu hóa lợi nhuận.
Thị trường bất động sản ở khu vực nông thôn bao gồm nhiều loại hình, như thị trường đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, và nhà ở nông thôn Ngoài ra, còn có thị trường đất phi nông nghiệp phục vụ cho xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, và cửa hàng kinh doanh Thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp và bất động sản công cộng cũng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của khu vực này.
Thị trường bất động sản tại khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn bao gồm nhiều loại hình, như thị trường đất ở và nhà ở, thị trường đất nông nghiệp, cùng với bất động sản nhà xưởng công nghiệp và sản xuất nông nghiệp Ngoài ra, thị trường bất động sản công cộng cũng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của khu vực này.
2.3.2 Phân l oại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường
Căn cứ vào các loại hàng hóa bất động sản trên thị trường có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau:
- Thị trường đất đai: các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất với các mục đích sử dụng khác nhau
- Thị trường nhà ở: các giao dịch liên quan đến nhiều loại nhà ở như nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề
Thị trường bất động sản thương mại và dịch vụ bao gồm các giao dịch liên quan đến bất động sản được sử dụng cho mục đích bán hàng và cung cấp dịch vụ Các loại hình bất động sản trong lĩnh vực này bao gồm cửa hàng, trung tâm thương mại và ki ốt bán lẻ, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và phục vụ nhu cầu tiêu dùng của khách hàng.
Thị trường bất động sản văn phòng công sở bao gồm các giao dịch liên quan đến bất động sản văn phòng và trụ sở làm việc của doanh nghiệp Những bất động sản này phục vụ cho các doanh nghiệp hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế.
- Thị trường công trình công nghiệp: các giao dịch liên quan đến các bất động sản là nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, kho bãi…
- Thị trường bất động sản nông nghiệp: các giao dịch liên quan đến bất động sản sử dụng vào mục đích nông nghiệp
2.3.3 Phân l oại dựa vào các hoạt động trên thị trường bất động sản
Căn cứ vào các hoạt động trên thị trường bất động sản có thể chia thị trường bất động sản thành các loại sau:
Thị trường mua bán bất động sản là một trong những loại thị trường hình thành sớm nhất, nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi và chuyển nhượng Những giao dịch này có thể được thực hiện trực tiếp giữa các cá nhân có nhu cầu hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ môi giới và tư vấn nhà đất.
- Thị trường cho thuê bất động sản
Thị trường cho thuê bất động sản là nơi mà người thuê chỉ sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định Những người sở hữu bất động sản cho thuê cần nghiên cứu thị trường để đưa ra quyết định cho thuê hợp lý, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận thu được.
Trong thị trường cho thuê bất động sản, giá cả thuê nhà đất được xác định bởi mối quan hệ cung cầu Các giao dịch thuê có thể diễn ra trực tiếp giữa chủ sở hữu và người thuê, hoặc thông qua các tổ chức trung gian như công ty môi giới bất động sản và các tổ chức tư vấn.
- Thị trường thế chấp bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng ngày càng trở nên phổ biến Người sở hữu bất động sản có thể thế chấp tài sản của mình với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác trong cuộc sống Điều này cho phép họ đảm bảo khoản vay bằng giá trị của bất động sản mà họ đang sở hữu.
Việc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn đã tạo ra nhiều giao dịch liên quan đến bất động sản thế chấp, trong đó nhu cầu định giá bất động sản là rất quan trọng Định giá này thường dựa trên giá thị trường, nhưng chỉ mang tính tương đối và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ quan hệ cung cầu về vốn Khi các khoản vay được chuyển nhượng giữa các cá nhân hoặc công ty, quyền nắm giữ tài sản bất động sản thế chấp cũng sẽ thay đổi theo Điều này thường xảy ra ở các quốc gia có thị trường vốn phát triển, nơi có sự góp cổ phần tại các ngân hàng và tổ chức tín dụng Trong trường hợp khoản vay không thể hoàn trả, chủ nợ có quyền phát mại bất động sản thế chấp để thu hồi vốn, hiện tượng này diễn ra khá phổ biến Từ đó, các giao dịch liên quan đến bất động sản làm tài sản thế chấp đã hình thành nên một thị trường bất động sản đặc thù.
- Thị trường bảo hiểmbất động sản:
Trên thị trường bảo hiểm bất động sản diễn ra các giao dịch liên quan đến bảo hiểm bất động sản
2.3.4 Căn cứ theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường, thị trường bất động sản được chia thành:
Thị trường cấp 1, hay còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp, là nơi diễn ra các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất Thị trường này được hình thành khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất, với sự tham gia của Nhà nước, đại diện cho chủ sở hữu, cùng các nhà đầu tư hoặc cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê
Sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng tiến hành đầu tư để tạo lập bất động sản, bao gồm việc xác định vị trí, xác lập quyền sở hữu, xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình kiến trúc Tiếp theo, họ thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và bảo hiểm Giai đoạn này được gọi là thị trường thứ cấp.
2.3.5 Phân loại dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường
Dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường bất động sản, có thể chia thị trường bất động sản thành hai loại gồm:
Thị trường bất động sản chính thức được quản lý chặt chẽ bởi nhà nước, đảm bảo mọi hoạt động đều tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
- Thị trường bất động sản phi chính thức: Các hoạt động của thị trường không tuân thủ hoặc không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản
2.4 1 Chủ thể cung bất động sản
Chủ thể cung cấp bất động sản bao gồm những cá nhân hoặc tổ chức có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất, nhà cửa, có khả năng tham gia vào các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp trên thị trường Họ có thể hoạt động với vai trò là người bán, người cho thuê hoặc sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn hoặc góp vốn liên doanh.
Chủ thể cung cấp bất động sản có thể là hộ gia đình, cá nhân hoặc tập thể, bao gồm các công ty xây dựng, tập đoàn phát triển bất động sản và các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản Ngoài ra, nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cung ứng bất động sản thông qua việc giao và cho thuê đất trên thị trường sơ cấp.
2.4 2 Chủ thể cầu bất động sản
Chủ thể cầu bất động sản là những cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu và khả năng tài chính để sở hữu bất động sản trên thị trường Họ có thể là những người mua bất động sản với mục đích sử dụng cá nhân như để ở, hoặc phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Bên cạnh đó, cũng có những người đầu tư vào bất động sản nhằm tích trữ tài sản hoặc tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán lại.
2.4 3.Các tổ chức trung gian của thị trường
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và giao dịch trong lĩnh vực này thường rất phức tạp Thị trường bất động sản không hoàn hảo, do đó, cần có sự hỗ trợ từ các tổ chức trung gian để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi Chính vì vậy, sự phát triển mạnh mẽ của các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản là điều tất yếu.
- Tổ chức cung cấp thông tin:
Trên thị trường bất động sản, có nhiều tổ chức cung cấp thông tin đa dạng, bao gồm các cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm về luật pháp, chính sách và quy hoạch Các cơ quan truyền thông cung cấp thông tin về giá cả và diễn biến thị trường, trong khi các công ty dịch vụ chuyên nghiệp thực hiện phân tích thị trường và tư vấn đầu tư bất động sản Họ đưa ra các dự báo xu hướng thị trường để hỗ trợ quyết định đầu tư Ngoài ra, các tổ chức môi giới cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin trong quá trình giao dịch bất động sản.
Các tổ chức tư vấn bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ bên mua và bên bán hiểu rõ các vấn đề pháp lý và quy trình giao dịch Họ cung cấp thông tin cần thiết về cách thức bắt đầu và kết thúc các giao dịch bất động sản, giúp tăng cường sự hiểu biết và đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ.
Dịch vụ tư vấn bao gồm các lĩnh vực như tư vấn pháp lý liên quan đến bất động sản, hỗ trợ đầu tư và phát triển kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, tư vấn tài chính chuyên sâu về bất động sản, cùng với việc tư vấn về hợp đồng trong các giao dịch bất động sản.
- Tổ chức môi giới bất động sản:
Tổ chức môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các bên tham gia giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để hỗ trợ quyết định cuối cùng và hoàn thành giao dịch Các tổ chức này có thể hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp môi giới hoặc sàn cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản Hoạt động môi giới không chỉ đơn thuần là giới thiệu sản phẩm, mà còn bao gồm việc tìm kiếm đối tác phù hợp với yêu cầu của khách hàng, thực hiện đàm phán để đạt được thỏa thuận giữa các bên, và đại diện cho các bên trong quá trình đàm phán và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
- Tổ chức hỗ trợ tài chính:
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó, kinh doanh trong lĩnh vực này yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn Hầu hết các hoạt động kinh doanh bất động sản cần huy động vốn từ các tổ chức tài chính, hay còn gọi là các định chế tài chính, chủ yếu là ngân hàng.
Bất động sản, với đặc tính không thể di dời và bền vững, thường được sử dụng làm tài sản thế chấp, vì vậy ngân hàng phải dựa vào thị trường để định giá trị của nó Khi khách hàng không thể hoàn trả khoản vay, ngân hàng sẽ tiến hành phát mại bất động sản đã thế chấp để thu hồi vốn Qua đó, ngân hàng trở thành bên cung cấp trong thị trường bất động sản thông qua hoạt động phát mại này.
Ở những quốc gia có thị trường vốn phát triển, các ngân hàng thường tham gia vào lĩnh vực bất động sản bằng cách thành lập các bộ phận hoặc công ty con chuyên trách để đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực này.
Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính như công ty bảo hiểm, công ty tài chính và quỹ đầu tư cũng tham gia vào thị trường bất động sản Họ không chỉ đầu tư và kinh doanh mà còn đóng vai trò trung gian trong việc tài trợ và cho vay trong các giao dịch bất động sản.
- Tổ chức định giá bất động sản:
Tổ chức định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản trong các giao dịch Các tổ chức này thực hiện thống kê giá cả, cung cấp căn cứ khoa học để dự báo giá và công bố giá bất động sản, tạo cơ sở cho giao dịch Mặc dù giá cả được công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên mua và bên bán, nhưng nhờ vào căn cứ vững chắc, chúng thường được các bên tham khảo và sử dụng trong quá trình đàm phán trước khi đạt thỏa thuận cuối cùng.
- Tổ chức quản lý bất động sản:
Các tổ chức quản lý bất động sản hoạt động dưới sự ủy quyền của chủ sở hữu và người sử dụng bất động sản, nhằm đảm bảo sự vận hành và duy trì hoạt động bình thường của tài sản Các dịch vụ của họ bao gồm bảo trì, sửa chữa, quản lý và giám sát việc khai thác bất động sản theo đúng công năng và hợp đồng Họ cũng đại diện cho chủ sở hữu trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, đồng thời thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với nhà nước và khách hàng theo ủy quyền.
Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản 31 2.6 Vai trò của thị trường bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa, bắt nguồn từ phân công lao động xã hội và sự tách biệt kinh tế giữa các nhà sản xuất Sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, đặc biệt là đất đai, là nền tảng cho nền kinh tế sản xuất hàng hóa Đất đai, do giai cấp quý tộc chiếm hữu, đã dẫn đến sự phát triển của các hình thức trao đổi, sang nhượng và thuê mướn ruộng đất, tạo nên những giao dịch sơ khai của thị trường bất động sản.
Nền kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ với quy mô sản xuất ngày càng mở rộng và sức cạnh tranh cao Điều này yêu cầu các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất, bao gồm vốn, lao động, tư liệu sản xuất và đặc biệt là bất động sản, phải được cung cấp đầy đủ cả về số lượng lẫn chất lượng Để đáp ứng nhu cầu này, thị trường các yếu tố đầu vào, bao gồm thị trường bất động sản, cần phải được hình thành và phát triển một cách đồng bộ.
Sự phát triển của sản xuất dẫn đến sự đa dạng về qui mô, số lượng và loại hình giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê, thế chấp và góp vốn liên doanh Điều này yêu cầu một thị trường bất động sản linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch ngày càng tăng của nền kinh tế.
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường, cùng với mức sống ngày càng tăng và sự gia tăng dân số, đã tạo ra nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng lớn Để đáp ứng đầy đủ những nhu cầu này, các giao dịch trên thị trường bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia yêu cầu sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động hợp tác quốc tế Đối với các nước đang phát triển, quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn quan trọng cho việc liên doanh với các đối tác nước ngoài Do đó, để thúc đẩy hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phát triển thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu định giá và chuyển nhượng vốn góp bằng bất động sản.
Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trường bất động sản gần như không tồn tại do thiếu sự công nhận của pháp luật, dẫn đến nhiều giao dịch diễn ra trên thị trường không chính thức Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản vẫn chưa được hình thành rõ ràng, với các giao dịch chủ yếu nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước Tình trạng này tạo ra sự phức tạp cho thị trường bất động sản, gây ra những hậu quả tiêu cực cho nền kinh tế - xã hội Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản là điều cần thiết để đáp ứng nhu cầu giao dịch ngày càng tăng của người dân và nền kinh tế.
2.6 Vai trò của thị trường bất động sản
2.6 1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh bất động sản
Trên thị trường bất động sản, các giao dịch mua bán giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng diễn ra thường xuyên, tạo ra một nguồn cung dồi dào Bất động sản, với vai trò là hàng hóa đặc biệt, được chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng giữa các bên, góp phần làm cho thị trường luôn phong phú và không bao giờ cạn kiệt.
Thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển hóa vốn từ hình thức hiện vật sang giá trị, ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn và sự phát triển của sản xuất kinh doanh Điều này quyết định sự tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp đất đai, đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản, và là yếu tố thiết yếu trong mọi quá trình sản xuất Nhờ vào việc cung cấp đất đai cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ, thị trường bất động sản đã góp phần thúc đẩy sự phát triển không ngừng của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tổ chức và phân bổ sản xuất kinh doanh, giúp thực hiện quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế của các địa phương và quốc gia.
Thông qua công cụ quy hoạch, địa phương và nhà nước có thể phân bổ đất đai cho các mục đích sản xuất phù hợp với định hướng phát triển kinh tế trong từng giai đoạn Việc cho thuê đất và sử dụng đất để góp vốn liên doanh không chỉ giúp kêu gọi vốn đầu tư mà còn thúc đẩy hợp tác phát triển với các công ty nước ngoài Nhờ đó, sản xuất sẽ được sắp xếp theo quy hoạch đã được xác định, góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế địa phương và quốc gia.
- Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán bất động sản
Trong sản xuất hàng hóa, người sản xuất tập trung vào tổ chức kinh doanh và sử dụng yếu tố sản xuất để tạo ra sản phẩm, sau đó bán ra thị trường Người tiêu dùng tìm kiếm những sản phẩm này, và thị trường trở thành cầu nối giữa bên cung và bên cầu, nơi diễn ra các thỏa thuận và trao đổi sản phẩm Nếu không có thị trường, sản phẩm sẽ bị tồn đọng do không bán được, dẫn đến sự gián đoạn trong quá trình sản xuất và không thể chuyển đổi hàng hóa thành tiền để tái sản xuất cho chu kỳ tiếp theo.
2.6.2 H oạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản
Thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, nhà nước tiếp tục áp dụng và hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản Hoạt động này không chỉ giúp thực hiện các giao dịch dân sự mà còn bộc lộ những bất cập trong chính sách hiện hành Nhờ đó, nhà nước có cơ hội đổi mới và cải tiến công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản, thiết lập quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước đang nỗ lực hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản thông qua thị trường này, nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển và mở rộng của thị trường Mục tiêu là khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các vấn đề tiêu cực khác liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
2.6 3 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
Thị trường bất động sản có thể phát triển thông qua việc tăng khối lượng giao dịch hoặc mở rộng các loại hình giao dịch như mua bán, cho thuê, cầm cố và thế chấp Sự đa dạng trong các quan hệ giao dịch này không chỉ làm tăng lượng bất động sản tham gia mà còn thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, nhờ vào việc mua bán nhiều lần cùng một bất động sản.
Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường và vai trò quản lý của nhà nước
trò quản lý của nhà nước
2.7 1 Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường
Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao của nền sản xuất hàng hóa
Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường dựa vào cơ chế thị trường, với sự tồn tại và phát triển mang tính khách quan trong các xã hội có nền sản xuất hàng hóa Thị trường bất động sản là một phần quan trọng trong hệ thống thị trường của nền kinh tế, và sự vận động của nó phải tuân theo cơ chế thị trường, chịu ảnh hưởng từ các quy luật cạnh tranh, cung cầu và giá cả Sự vận động này được thể hiện qua hai khía cạnh chính.
* Những tác động tích cực
Thị trường bất động sản, cùng với các thị trường hàng hóa, dịch vụ, lao động và vốn, đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng một hệ thống thị trường toàn diện cho nền kinh tế quốc dân, từ đó thúc đẩy sự phát triển năng động, ổn định và hiệu quả của nền kinh tế.
Trong thị trường bất động sản, giá cả đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn hành vi của người mua và người bán Cơ chế thị trường tự điều chỉnh, phân bổ và điều tiết các nguồn lực đến các khu vực sản xuất mà không cần sự can thiệp từ trung tâm, dựa trên quy luật giá trị, cạnh tranh và cung cầu Thị trường bất động sản tự động điều tiết chức năng sử dụng tài sản có giá trị kinh tế cao, phân bổ lao động, vật tư và vốn vào các khu vực cần thiết, từ đó phản ánh sự khan hiếm hoặc dồi dào của hàng hóa bất động sản.
Cơ chế thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển khoa học công nghệ và sản xuất kinh doanh, từ đó nâng cao năng suất lao động và chuyên môn hóa trong lĩnh vực bất động sản Lợi nhuận trở thành động lực chính cho hoạt động của các doanh nghiệp, buộc họ phải liên tục cải tiến quản lý, đổi mới công nghệ, giảm chi phí và nâng cao cả khối lượng lẫn chất lượng bất động sản cung cấp cho cộng đồng và các tổ chức kinh tế xã hội.
Cơ chế thị trường giúp sàng lọc và đào tạo những người sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, từ đó hình thành đội ngũ kinh doanh xuất sắc.
Cơ chế thị trường thúc đẩy sự sáng tạo và năng động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh tự do Nhờ đó, các doanh nghiệp có thể khai thác hiệu quả tiềm năng về đất đai, lao động và vốn.
* Những tác động tiêu cực
- Sử dụng bất động sản lãng phí và kém hiệu quả
Cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ và ngắn hạn, không thể điều tiết toàn cục và lâu dài Điều này dẫn đến việc sử dụng đất đai và phát triển nhà ở, cũng như các công trình kiến trúc, diễn ra một cách tự phát mà không có mục tiêu chung cho xã hội Hệ quả là tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và việc sử dụng các nguồn lực trong lĩnh vực bất động sản.
- Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội
Trong cơ chế thị trường, lợi nhuận được xem là mục tiêu hàng đầu, dẫn đến việc sản xuất và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản tập trung vào lợi ích cá nhân mà không quan tâm đến quyền lợi của cộng đồng Sự chạy đua này thường bỏ qua các hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng, vốn không mang lại lợi nhuận cao, gây ra tình trạng hủy hoại tài nguyên thiên nhiên và môi trường, cùng với việc vi phạm pháp luật.
Cơ chế thị trường với cạnh tranh "mạnh sống, yếu chết" đã tạo ra sự phân cực xã hội và gia tăng bất bình đẳng, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Kết quả là một bộ phận trở nên giàu có, trong khi nhiều người khác phải đối mặt với khó khăn, thậm chí phá sản Những người nghèo thường không có đủ điều kiện để mua nhà, dẫn đến tình trạng sống trong túp lều hoặc lang thang.
- Hạn chế việc huy động các nguồn tài chính:
Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường, dẫn đến một lượng lớn giao dịch không được đăng ký với cơ quan nhà nước, gây thất thu ngân sách từ các hoạt động liên quan Sự gia tăng liên tục của giá bất động sản cũng tạo áp lực lên nguồn chi ngân sách cho các hoạt động đền bù, giải tỏa và hỗ trợ các đối tượng chính sách cũng như người có thu nhập thấp.
Cơ chế thị trường có thể gây ra những mặt trái, dẫn đến hoạt động của thị trường bất động sản diễn ra theo kênh ngầm và manh mún Điều này tạo ra hiện tượng đầu cơ và tích trữ, gây ra những cơn sốt bất động sản, làm giá tăng vọt và khiến thị trường trở nên không ổn định.
Mặc dù cơ chế thị trường có những mặt trái, mức độ và hậu quả của nó khác nhau giữa các quốc gia do khả năng quản lý kinh tế xã hội Việc hạn chế khuyết tật của cơ chế thị trường phụ thuộc vào bản chất chế độ xã hội Ở các nước tư bản chủ nghĩa, mặc dù có kinh nghiệm quản lý thị trường, nhưng mâu thuẫn trong quan hệ đất đai và phân cực xã hội vẫn gia tăng Tại Việt Nam, trong quá trình thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mặc dù khuyết tật của cơ chế thị trường vẫn xuất hiện, nhưng nhờ nỗ lực của Nhà nước và sự hỗ trợ quốc tế, những vấn đề này được khắc phục từng bước, góp phần vào sự ổn định và phát triển kinh tế.
Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản là rất quan trọng trong việc khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường Nhà nước thực hiện quản lý nền kinh tế theo mô hình kinh tế hỗn hợp, kết hợp giữa "bàn tay vô hình - thị trường" và "bàn tay hữu hình - nhà nước" để đảm bảo sự phát triển lành mạnh Trong nền kinh tế này, nhà nước giữ hai chức năng cơ bản: điều khiển và phát triển Để thực hiện vai trò này, nhà nước áp dụng các chính sách và công cụ quản lý vĩ mô nhằm tác động vào đời sống kinh tế xã hội, giải quyết các mối quan hệ trong nền kinh tế Nhà nước cần cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội, bảo vệ môi trường, và thu hẹp khoảng cách giàu nghèo Điều này phụ thuộc vào khả năng điều tiết của nhà nước, vì kinh tế thị trường không thể tự giải quyết các vấn đề xã hội Tuy nhiên, việc giải quyết vấn đề xã hội phải nằm trong khả năng của nền kinh tế, tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững Do đó, vai trò điều tiết vĩ mô của nhà nước là cần thiết để duy trì sự ổn định và phát triển của xã hội, đồng thời đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Trong lĩnh vực bất động sản, sự can thiệp của nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và mở rộng thị trường, đồng thời góp phần vào việc đảm bảo công bằng xã hội.
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau:
* Nhà nước xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động
Trong nền kinh tế thị trường được quản lý bởi nhà nước, pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh và tạo ra môi trường pháp lý cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Hệ thống pháp luật quy định rõ ràng các điều kiện, phạm vi và nội dung của các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng và cho thuê bất động sản Ngoài ra, pháp luật hướng dẫn các phương thức thực hiện giao dịch thông qua hợp đồng và quy định về thế chấp, góp vốn Nhà nước cũng sử dụng các chính sách vĩ mô để tác động đến sự phát triển của các chủ thể kinh tế trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm đầu tư vào hạ tầng, bảo vệ quyền sở hữu, luật đầu tư, chính sách thuế và bồi thường khi thu hồi đất Những chính sách này đóng vai trò như yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Nhà nước hoạch định các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản
