Khái quát chung về tài sản hình thành trong tương lai
Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Theo quy định hiện hành được xác định như sau “ Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [39, Điều 163]
Khái niệm tài sản theo Bộ luật Dân sự (BLDS) đã được mở rộng, bao gồm không chỉ "vật có thực" mà còn cả tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản Điều này cho thấy rằng khái niệm "vật" hiện nay không còn bị giới hạn, mà bao quát cả vật hữu hình, vô hình, và cả những vật có thể tồn tại trong tương lai Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và thương mại toàn cầu đã làm cho giới hạn của "vật" ngày càng trở nên linh hoạt, không còn cụ thể Việc cập nhật khái niệm này nhằm đảm bảo tính phù hợp với sự phát triển của xã hội và hệ thống pháp luật, từ đó điều chỉnh các quan hệ pháp luật một cách hiệu quả hơn.
Tiền Việt Nam, do nhà nước độc quyền phát hành, là biểu tượng của chủ quyền quốc gia và được sử dụng để quy đổi giá trị vật chất trong giao dịch Tại Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đơn vị tiền tệ là Đồng, do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là cơ quan duy nhất phát hành Trong quan hệ hàng hóa, đồng tiền đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của hàng hóa tại một thời điểm cụ thể.
Do vậy tiền là thước đo chung cho hầu hết các loại hàng hóa trong quá trình trao đổi của các chủ thể
Giấy tờ có giá, như cổ phiếu, hối phiếu, séc và trái phiếu, là những tài liệu ghi rõ mệnh giá được quy đổi ra giá trị bằng tiền, có thể có hoặc không có tên chủ sở hữu Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, sự đa dạng của các loại giấy tờ có giá ngày càng gia tăng Khác với tiền, giấy tờ có giá không mang tính chủ quyền quốc gia và không chỉ nhà nước mà cả các tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định pháp luật cũng có thể phát hành chúng, như công ty phát hành cổ phiếu hay séc Việc phân định giữa giấy tờ có giá và tiền giúp các bên trong giao dịch dân sự xác định rõ nghĩa vụ của mình.
Quyền tài sản được định nghĩa là quyền có giá trị bằng tiền và có khả năng chuyển nhượng trong các giao dịch dân sự, bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam công nhận nhiều quyền tài sản như quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, quyền đòi nợ và quyền sở hữu công nghiệp Điều này cho thấy quyền tài sản được xem như một loại tài sản và có thể định lượng giá trị bằng tiền, tương tự như các loại tài sản khác.
- Tài sản hình thành trong tương lai
Từ năm 1999, pháp luật Việt Nam đã chính thức công nhận khái niệm tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) trong quy định về thế chấp tài sản Theo đó, TSHTTTL bao gồm động sản và bất động sản được hình thành sau khi ký kết giao dịch bảo đảm, thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, và các công trình đang xây dựng Ngoài ra, nghĩa vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản khác nhau.
TSHTTTL được định nghĩa là tài sản hình thành từ vốn vay và có thể được đảm bảo bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm Theo quy định, tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh, nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.
Đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng sử dụng tài sản được tạo ra từ khoản vay để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với tổ chức tín dụng Tài sản này không chỉ là công cụ bảo đảm cho khoản vay mà còn là yếu tố quan trọng trong việc kiểm soát nguồn vốn của ngân hàng Việc đánh giá và quản lý rủi ro trong quá trình cho vay, cũng như phòng ngừa và xử lý rủi ro, là cần thiết để bảo toàn và thu hồi vốn kịp thời, tránh thất thoát và đảm bảo kiểm soát chặt chẽ.
Khái niệm TSHTTTL đã bộc lộ một số bất cập và thiếu rõ ràng sau thời gian áp dụng Quy định này chỉ giới hạn TSHTTTL ở động sản và bất động sản hình thành sau khi ký kết giao dịch bảo đảm, mà chưa đề cập cụ thể đến các dạng tài sản khác Các khái niệm hiện tại còn chung chung và không xác định rõ ràng cho từng trường hợp cụ thể Mặc dù đã nêu rõ các loại TSHTTTL như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay và công trình đang xây dựng, nhưng danh sách này không bao quát hết các loại tài sản Theo xu hướng phát triển, ngày càng có nhiều loại TSHTTTL mới xuất hiện, chẳng hạn như quyền đòi nợ hình thành trong tương lai và máy móc, thiết bị theo đơn đặt hàng.
Chính vì những hạn chế đó mà đến năm 2005, chế định này đã được ghi nhận
Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể là vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai, bao gồm cả động sản và bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi nghĩa vụ được xác lập Đối với tài sản hình thành trong tương lai, chúng thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm giao dịch bảo đảm được ký kết, và bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã được sửa đổi và bổ sung để làm rõ quy định về tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản trong giai đoạn hình thành hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, và tài sản đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu cho đến sau thời điểm giao kết.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất
Thời điểm xác lập quyền sở hữu là yếu tố quan trọng để xác định tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) Theo Bộ luật Dân sự 2005, quyền sở hữu tài sản mua bán được chuyển giao tại thời điểm giao hàng, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật khác Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu chỉ được xác lập khi hoàn tất thủ tục đăng ký, mặc dù tài sản đã được hình thành So với quy định pháp luật cũ, theo quy định mới, tài sản đã hình thành nhưng chưa được sở hữu vẫn được xem là TSHTTTL, thể hiện sự khác biệt cơ bản giữa hai hệ thống pháp luật.
Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã làm rõ khái niệm tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) so với Nghị định 163/2006/NĐ-CP, đặc biệt là việc bao gồm tài sản hình thành từ vốn vay, phù hợp với thực tiễn của các ngân hàng hiện nay TSHTTTL được hiểu là tài sản đang trong quá trình hình thành hoặc được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nghĩa là tài sản chưa hoàn thiện nhưng đã có sự hình thành Ngoài ra, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng đăng ký quyền sở hữu, nhưng chỉ sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới được công nhận.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005, tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm cần phải được đăng ký sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết Điều này bao gồm cả những tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được xác định là mốc để xác lập tài sản hình thành trong tương lai Do đó, nếu tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu chỉ thuộc về bên bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch, thì quyền sở hữu này vẫn được công nhận sau khi nghĩa vụ được xác lập.
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định rõ rằng "Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất" [30, Điều 1] Quy định này hợp lý bởi vì quyền sử dụng đất đã tồn tại và thuộc sự quản lý của nhà nước Nhà nước muốn kiểm soát chặt chẽ sự phát triển của các dự án nhà đất, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại, nhằm hạn chế tình trạng các dự án hình thành mà không có nhà và cơ sở hạ tầng Điều này giúp ngăn chặn việc các chủ đầu tư chỉ bán nhà trên giấy mà không thực hiện các thủ tục cần thiết như giải phóng mặt bằng, bồi thường và xây dựng cơ bản, từ đó giảm thiểu tranh chấp và bất ổn trong quá trình phát triển dự án nhà ở.
Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai
Dựa trên các khái niệm và quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL), có thể nhận thấy rằng tài sản này có những đặc điểm riêng biệt.
Là một loại tài sản:
BLDS 2005 đã mở rộng khái niệm tài sản, định nghĩa tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Khái niệm vật ở đây được hiểu rất rộng, đáp ứng các mối quan hệ dân sự, đặc biệt trong bối cảnh phát triển của khoa học kỹ thuật Vật không chỉ bao gồm những thứ hiện hữu mà còn cả những tài sản sẽ có trong tương lai Điều này cho thấy rằng tài sản hình thành trong tương lai cũng được coi là một loại tài sản Tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) có những đặc điểm riêng biệt, khác với tài sản hiện hữu, và dù có được thừa nhận hay không, nó vẫn tồn tại và phát triển trong thế giới vật chất Việc thừa nhận TSHTTTL là rất quan trọng, giúp tạo ra hành lang pháp lý cho các giao dịch liên quan đến loại tài sản này, đồng thời làm phong phú thêm các loại tài sản trong giao dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu sử dụng tài sản linh hoạt hơn, ngay cả khi nó chưa hình thành.
Tài sản phải đáp ứng hai điều kiện chính: mang lại lợi ích cho con người thông qua giá trị sử dụng và có thể được định giá bằng tiền, tạo ra giá trị vật chất Đối với tài sản hữu hình và tài sản trí tuệ, lợi ích của chúng có thể được sử dụng trong các giao dịch dân sự với nhiều mục đích, chẳng hạn như thế chấp để đảm bảo khoản vay Giá trị của tài sản cũng có thể được xác định qua các tài liệu chứng minh quyền sở hữu, như hợp đồng mua bán nhà chung cư, giấy nộp tiền, và bản vẽ thiết kế chi tiết.
Hiện tại, chưa có định dạng cụ thể cho việc xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch, hoặc nếu đã hình thành, thì theo quy định pháp luật, chủ sở hữu vẫn chưa được công nhận quyền sở hữu.
Tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) khác với tài sản hiện hữu ở chỗ có thể chưa được hình thành hoặc chưa tồn tại tại thời điểm hiện tại, ví dụ như tòa nhà chung cư đang xây dựng, hàng hóa và máy móc đang sản xuất theo đơn hàng, hoặc hoa lợi, lợi tức Đặc điểm này làm cho tính rủi ro của TSHTTTL cao hơn so với tài sản hiện hữu Hơn nữa, TSHTTTL còn bao gồm cả những tài sản đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu.
Hiện nay, nhiều căn hộ chung cư đã được xây dựng và bàn giao cho người mua, nhưng vẫn đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Điều này cho thấy sự phổ biến của các dự án bất động sản và nhu cầu của người tiêu dùng về việc sở hữu căn hộ.
Các quy định pháp lý liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai rất nghiêm ngặt, đặc biệt về giấy tờ và thủ tục Điều này nhằm kiểm soát quá trình hình thành, kết quả của tài sản, cũng như dự đoán các rủi ro có thể xảy ra trong suốt quá trình này.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản, việc giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) tiềm ẩn nhiều rủi ro do tính không chắc chắn của nó Để giảm thiểu những rủi ro này, các quy định pháp lý cần phải khắt khe, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch Cụ thể, trong quan hệ mua bán nhà ở TSHTTTL, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định rõ ràng về các điều kiện cần có như thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt, hoàn thành phần móng và thông báo cho cơ quan quản lý Những quy định này giúp đảm bảo tính chắc chắn của tài sản trong tương lai, giảm thiểu tranh chấp và rủi ro cho các bên liên quan.
Phân loại tài sản hình thành trong tương lai
Hiện nay, tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) đang trở thành một phần quan trọng trong giao dịch dân sự với nhiều hình thức đa dạng Các loại TSHTTTL bao gồm nhà chung cư chưa xây xong, nhà chung cư đã xây xong nhưng chưa bàn giao, tàu, thuyền, và máy móc, thiết bị sản xuất theo đơn đặt hàng Mặc dù TSHTTTL mới chỉ được đưa vào giao dịch trong những năm gần đây và quy định pháp luật về TSHTTTL vẫn chưa hoàn thiện, việc phân loại giữa TSHTTTL và tài sản hình thành trong tương lai (NƠHTTTL) vẫn có thể được thực hiện.
Dựa trên tính chất vật lý, tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) được phân thành hai loại: hữu hình và vô hình Tài sản hữu hình bao gồm những thứ như nhà ở và tàu thuyền sẽ được xây dựng trong tương lai Trong khi đó, tài sản vô hình chủ yếu là quyền đòi nợ hình thành trong tương lai.
TSHTTTL hữu hình là những tài sản cụ thể, hiện hữu trong thế giới vật chất, mà con người có thể cầm nắm, sờ được và có hình dạng rõ ràng.
TSHTTTL vô hình là những tài sản không thể cảm nhận bằng giác quan, thường được thể hiện dưới dạng quyền sở hữu, sản phẩm trí tuệ hoặc ý tưởng.
Căn cứ vào tình trạng của TSHTTTL thì ta có thể phân loại thành TSHTTL là động sản và TSHTTTL là bất động sản
Theo quy định của cơ quan nhà nước, tài sản hợp pháp được chia thành hai loại: tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu và tài sản phải đăng ký quyền sở hữu.
TSHTTTL không yêu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với các tài sản hình thành theo quy định của pháp luật nhà nước Chủ sở hữu không cần thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu cho các tài sản như hoa lợi, lợi tức, và các tài sản khác tương tự.
TSHTTTL cần phải được đăng ký quyền sở hữu, bởi vì theo quy định pháp luật, chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện các thủ tục cần thiết để đăng ký tài sản khi chúng hình thành trong tương lai Ví dụ điển hình là việc đăng ký nhà ở hình thành trong tương lai.
Các dạng TSHTTTL tồn tại phổ biến trong thực tế hiện nay là:
Căn hộ chung cư, nhà biệt thự và nhà liền kề đang được xây thô trong các dự án khu đô thị Người mua thường sẽ ký hợp đồng mua bán hoặc góp vốn với chủ đầu tư, tùy thuộc vào từng dự án cụ thể và thỏa thuận về việc nộp tiền.
13 theo từng đợt căn cứ vào thời hạn trong hợp đồng hoặc thực tế tiến độ xây dựng dự án
Tàu thuyền, máy móc, trang thiết bị được sản xuất, đóng theo dạng hợp đồng đặt hàng theo thiết kế trước đó
Khi chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục cần thiết, quá trình xây dựng các loại hình bất động sản như nhà chung cư, liền kề và biệt thự sẽ được triển khai.
Máy móc, trang thiết bị và dây chuyền đã được đặt mua và vận chuyển theo hình thức hàng cập cảng Hợp đồng mua bán và vận đơn đã được ký kết, nhưng bên mua vẫn chưa thanh toán đầy đủ cho bên bán Sau khi bên mua hoàn tất thanh toán, bên bán sẽ tiến hành bàn giao hàng hóa.
Nhà ở hình thành trong tương lai
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Trước đây, các văn bản pháp luật chuyên ngành chưa xác định rõ khái niệm NƠHTTTL, mà chỉ đề cập đến các giao dịch mua bán và chuyển nhượng liên quan Điều này dẫn đến việc khái niệm NƠHTTTL không được làm rõ trong các văn bản pháp lý hiện hành.
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở cho phép:
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng mua hoặc thuê nhà khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và phần móng đã hoàn thành Số tiền huy động trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
- Luật kinh doanh bất động sản số: 63/2006/QH11
Mua bán nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giao dịch liên quan đến các bất động sản chưa hoàn thiện hoặc đang trong quá trình xây dựng tại thời điểm ký hợp đồng Các giao dịch này phải dựa trên hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể của công trình.
Tại các quy định hiện hành mới ban hành thì khái niệm NƠHTTTL đã được nêu ra cụ thể
“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”[49, Điều 3]
- Luật kinh doanh bất động sản số 66/2013/QH13:
Nhà ở và công trình xây dựng trong tương lai là những công trình đang trong quá trình thi công và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng.
Sự phát triển của giao dịch mua bán nhà đất đã tạo ra khung pháp lý phù hợp, kích thích tăng trưởng trong lĩnh vực chuyển nhượng và thế chấp Khái niệm NƠHTTTL đã được cụ thể hóa trong các quy định hiện hành, giúp thống nhất và dễ hiểu hơn trong việc áp dụng pháp luật Để xác định NƠHTTTL, nhà phải đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu Hai yếu tố này cần đồng thời thỏa mãn để gọi là NƠHTTTL Khi xác định được đối tượng NƠHTTTL, các quan hệ pháp lý liên quan như mua bán và thế chấp sẽ rõ ràng hơn, giảm thiểu rủi ro hiểu sai giữa nhà ở có sẵn và NƠHTTTL, từ đó tránh được các tranh chấp không cần thiết, tiết kiệm thời gian và chi phí.
Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản có những đặc điểm chung của tài sản hình thành trong tương lai, đồng thời cũng có những đặc điểm riêng biệt theo quy định của pháp luật hiện hành.
Ngôi nhà cần phải đang trong quá trình xây dựng, nghĩa là hiện tại nó chỉ tồn tại trên giấy tờ và chưa được hoàn thiện Việc hình thành ngôi nhà dựa vào các số liệu, dữ liệu thiết kế và bản vẽ cụ thể được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
15 nhà nước có thẩm quyền thông qua Tại Nghị định số Nghị định số 71/2010/NĐ –
CP xác định rằng nhà đã hoàn thành phần móng, điều này cho thấy tính khả thi của ngôi nhà đang được hình thành dựa trên tài liệu và số liệu chứng minh Các bên liên quan cần thấy rõ quá trình xây dựng để đảm bảo rằng ngôi nhà sẽ chắc chắn được hình thành Về mặt thiết kế và các văn bản, các bên phải cung cấp chứng cứ để chứng minh tính khả thi và đảm bảo rằng ngôi nhà sẽ hoàn thành theo dự kiến Đây là cơ sở ban đầu cho việc hình thành ngôi nhà trong tương lai, mặc dù chỉ mang tính chất thủ tục và lý thuyết Trong quá trình xây dựng và hoàn thiện, các bên có thể điều chỉnh theo tình hình thực tế và thỏa thuận liên quan.
Chủ sở hữu chưa thể thực hiện đầy đủ quyền sở hữu đối với ngôi nhà, bao gồm việc chiếm hữu và sử dụng Việc xác định ngôi nhà đã hình thành hay chưa phụ thuộc vào hành vi và tình trạng sử dụng thực tế Hiện tại, ngôi nhà đã định hình với các hạng mục cơ bản hoàn thiện theo thiết kế và hợp đồng mua bán Việc xác nhận bằng văn bản trong quá trình bàn giao giữa các bên là rất quan trọng, giúp đảm bảo các công việc hoàn thành và các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng Khi bàn giao, bên mua coi như đã nhận tài sản, trong khi bên bán coi như đã hoàn thành nghĩa vụ và giao đối tượng của hợp đồng cho bên mua.
NƠHTTTL đang hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu, đặc biệt là đối với nhà ở, việc cấp giấy chứng nhận này là rất quan trọng Mặc dù một số tài sản giá trị thấp không bắt buộc phải đăng ký, nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở giúp xác nhận quyền sở hữu hợp pháp, phục vụ cho công tác quản lý hành chính và bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu Đây là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở, đảm bảo người sở hữu có căn cứ pháp lý cho tài sản của mình.
Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ vào cấu trúc của nhà ở thì chúng ta có thể phân thành các dạng sau:
Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là các căn hộ khép kín với nhiều phòng riêng, được xây dựng trên cùng một khu đất, tạo thành khu chung cư Hiện nay, các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội dưới dạng chung cư đang ngày càng phổ biến, trở thành một lựa chọn phổ biến trong phân khúc nhà ở tương lai.
Nhà ở liền kề trong tương lai là loại hình bất động sản thuộc dự án nhà ở thương mại, bao gồm cả đất ở và nhà ở Những ngôi nhà này thường có diện tích sân vườn hạn chế và được xây dựng sát nhau, tạo thành một khu dân cư đồng bộ và tiện nghi.
Nhà ở biệt thự trong tương lai sẽ bao gồm không gian sống rộng rãi với sân vườn, mang lại cảm giác thoáng đãng Thiết kế của biệt thự có hơn ba mặt thoáng nhìn ra vườn, tạo điều kiện lý tưởng cho cuộc sống gần gũi với thiên nhiên.
Căn cứ vào đối tượng sở hữu nhà ở thì chúng ta có thể phân thành:
Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Nhà ở do các chủ đẩu tư thuộc các thành phần kinh tế đầu tư để bán theo cơ chế thị truờng
Nhà ở xã hội trong tương lai sẽ được xây dựng bởi nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế nhằm phục vụ cho những đối tượng đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Nhà ở công vụ trong tương lai sẽ được xây dựng bởi nhà nước, phục vụ cho các đối tượng là cán bộ, công chức đang làm việc theo chế độ biên chế và thực hiện các nhiệm vụ theo quy định của pháp luật.
Khái quát chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
- Khái niệm thế chấp tài sản
Theo từ điển luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ tư pháp) biên soạn:
Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, trong đó bên có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm nghĩa vụ với bên có quyền Tài sản thế chấp thường là bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm hay công trình xây dựng, và có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ tùy thuộc vào giá trị và thỏa thuận giữa các bên Hoa lợi từ bất động sản chỉ được thế chấp nếu có thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật Thông thường, bên thế chấp vẫn giữ tài sản, trừ khi có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba Việc thế chấp cần được lập thành văn bản hoặc ghi trong hợp đồng chính, và phải được chứng nhận bởi tổ chức hành nghề công chứng hoặc ủy ban nhân dân có thẩm quyền, nếu có thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật.
Theo quy định tại BLDS 1995, thế chấp tài sản được hiểu là việc bên có nghĩa vụ sử dụng bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Sau một thời gian áp dụng, các quy định về thế chấp tài sản trong Bộ luật Dân sự 1995 đã bộc lộ nhiều bất cập và không còn phù hợp với thực tiễn Để khắc phục điều này, Bộ luật Dân sự 2005 đã hoàn thiện quy định về thế chấp tài sản, theo đó, thế chấp tài sản là hành vi mà một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên thứ ba (bên nhận thế chấp) mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật
Hà Nội: Thế chấp tài sản là một thỏa thuận giữa các bên, hoặc theo quy định của pháp luật, trong đó bên có nghĩa vụ sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên có quyền.
Thế chấp tài sản, dù được nhìn nhận từ góc độ nào, đều có những đặc điểm chung quan trọng Những đặc điểm này giúp hiểu rõ hơn về bản chất và vai trò của thế chấp trong các giao dịch tài chính.
Quan hệ thế chấp tài sản phát sinh từ một nghĩa vụ đã được xác lập trước đó, trong đó nghĩa vụ này được thực hiện có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể Chẳng hạn, trong quan hệ vay tài sản, các bên thiết lập một quan hệ thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán tiền đúng hẹn và theo cam kết đã thỏa thuận.
Tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp chủ yếu là bất động sản, bao gồm cả nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, được quy định rõ ràng trong pháp luật Đây là loại tài sản có giá trị lớn, có đặc tính cố định về vật lý, nghĩa là khó di chuyển hoặc di dời Do đó, việc thế chấp bất động sản đảm bảo rằng tài sản không bị chuyển giao trong quá trình thực hiện giao dịch, tạo sự an toàn cho cả bên cho vay và bên vay.
Quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ, hoặc có thể chấm dứt hoàn toàn nếu nghĩa vụ không được thực hiện, dẫn đến quyền định đoạt thuộc về bên nhận thế chấp.
Sau khi các bên hoàn thành đầy đủ cam kết, quan hệ thế chấp sẽ được xóa bỏ, và tài sản thế chấp sẽ không còn mang tình trạng pháp lý là thế chấp Điều này giúp khôi phục hoàn toàn quyền sở hữu cho bên chủ sở hữu, phù hợp với bản chất của hình thức thế chấp.
Bản chất của thế chấp tài sản
Thứ nhất: chúng được phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước
Hợp đồng vay thường đi kèm với hợp đồng thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán giữa các bên Giao dịch thế chấp tài sản giúp bảo vệ quyền lợi của chủ nợ đối với tài sản được dùng làm bảo đảm Khoản nợ yêu cầu bên có nghĩa vụ đặt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình vào sự kiểm soát của bên có quyền, nhằm thực hiện nghĩa vụ Tài sản thế chấp thể hiện trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và chỉ được xem xét khi nghĩa vụ không được thực hiện Hợp đồng thế chấp có thể được ký kết cùng lúc hoặc sau hợp đồng tín dụng, nhưng quyền lợi và nghĩa vụ của các bên phải được xác định rõ ràng trong mối quan hệ nghĩa vụ đã phát sinh trước đó.
Thế chấp tài sản là một phương thức bảo đảm có tính chất vật chất, giúp hạn chế rủi ro cho bên cho vay trong quan hệ vay mượn.
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp cần có tài sản hợp pháp để đảm bảo nghĩa vụ của mình, từ đó bên nhận thế chấp có quyền đối với tài sản đó Điều này mang lại lợi thế cho bên thế chấp so với hình thức bảo lãnh, nơi không có tài sản cụ thể mà chỉ dựa vào uy tín Quyền của bên nhận thế chấp tồn tại trong suốt thời gian hợp đồng và ưu tiên hơn so với các chủ thể khác trong quan hệ nghĩa vụ không có bảo đảm, như quyền thanh toán trước và quyền nhận tài sản bảo đảm Thực tế cho thấy, biện pháp này hiệu quả trong việc thu hồi vốn vay khi tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật về thế chấp.
Mối liên hệ giữa thế chấp tài sản với một số biện pháp bảo đảm khác
*Mối liên hệ giữa thế chấp với cầm cố
Chế định cầm cố tài sản được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự năm 1995 và tiếp tục được điều chỉnh từ Điều 326 đến Điều 341 trong Bộ luật Dân sự năm 2005.
Theo Bộ luật Dân sự 2005, cầm cố tài sản là hành động mà một bên, gọi là bên cầm cố, giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên kia, gọi là bên nhận cầm cố, nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Cầm cố tài sản và thế chấp tài sản đều là các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên cầm cố hoặc bên thế chấp sử dụng tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ với bên nhận cầm cố hoặc bên nhận thế chấp Tuy nhiên, hai biện pháp này có nhiều điểm khác nhau cần được phân biệt rõ ràng.
Đặc điểm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Trong quan hệ thế chấp thì có hai bên đó là bên thế chấp và bên nhận thế chấp :
Chủ thể của bên thế chấp tài sản hình thành từ tài liệu là rất đa dạng, bao gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng cần phải đảm bảo quyền sở hữu và giá trị hợp pháp của tài sản tại thời điểm thế chấp Pháp luật quy định rõ ràng về khả năng tham gia của từng loại chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự dựa trên mức độ cho phép sở hữu.
Chủ thể bên nhận thế chấp tài sản hữu hình thường là các tổ chức tín dụng và ngân hàng, vì hợp đồng thế chấp chỉ được ký kết khi có hợp đồng tín dụng Điều này hạn chế sự tham gia của các chủ thể khác, mặc dù pháp luật không cấm Thực tế, chỉ những tổ chức có chức năng cho vay theo quy định pháp luật ngân hàng mới được tham gia vào quan hệ pháp luật này, dẫn đến việc các cá nhân và tổ chức khác gặp khó khăn khi muốn trở thành bên nhận thế chấp.
Trong quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL), không có sự chuyển giao tài sản giữa các bên Tại thời điểm ký hợp đồng, TSHTTTL vẫn chưa tồn tại nhưng sẽ được hình thành sau này Các bên cam kết thông qua các giấy tờ chứng minh sự hình thành của TSHTTTL, đảm bảo rằng tài sản sẽ có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định Bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, sẽ giữ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp để kiểm soát và ngăn chặn tình trạng bên thế chấp sử dụng tài sản để tham gia vào các giao dịch khác mà bên nhận thế chấp không hay biết.
Thứ hai đối tượng trong quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chủ yếu là Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế bất động sản, giá trị tài sản thường rất lớn, vì vậy pháp luật quy định nghiêm ngặt và đồng thời tạo điều kiện linh hoạt cho việc sử dụng tài sản này trong giao dịch Hiện nay, các bên tham gia vào quan hệ thế chấp chủ yếu tập trung vào việc thế chấp nhà ở đang trong quá trình xây dựng.
Thứ ba, trong quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, bên nhận thế chấp phải đối mặt với rủi ro cao hơn so với khi thế chấp tài sản hiện hữu.
Tài sản hình thành trong tương lai không thể đảm bảo chắc chắn về sự tồn tại hay giá trị của nó, vì giá trị có thể thay đổi theo thời gian Do đó, bên nhận thế chấp cần nhận thức rõ các rủi ro liên quan để đưa ra quyết định hợp lý về việc nhận hay không nhận thế chấp tài sản này.
Phân loại thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có thể được phân loại dựa trên tính chất vật lý của tài sản đó Một ví dụ điển hình là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Và thế chấp TSHTTTL vô hình (Ví dụ: thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tương lai)
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định pháp luật hiện hành, khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (NƠHTTTL) chưa được định nghĩa cụ thể Tuy nhiên, nó có thể được hiểu tương tự như thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Cụ thể, bên thế chấp sử dụng nhà ở đang trong quá trình hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp, mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành thường chỉ tồn tại trên giấy tờ và thiết kế của chủ đầu tư Bên nhận thế chấp sẽ dựa vào các giấy tờ pháp lý và năng lực của chủ đầu tư để xác định tính thực tế của dự án Các giấy tờ cần thiết thường bao gồm hợp đồng mua bán nhà, phiếu thu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản thiết kế được cấp phép Đối với nhà ở đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu, tài sản đã tồn tại nhưng việc quản lý nhà nước về thủ tục pháp lý rất chặt chẽ Thời điểm hoàn thành quyền sở hữu là khi ngôi nhà hoàn thiện và thuộc quyền sở hữu đầy đủ Nếu tài sản đã hình thành nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sẽ không có chuyển giao cho bên nhận thế chấp.
Đặc điểm của Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Về chủ thể của quan hệ thế chấp NƠHTTTL thường thì phạm vi hẹp hơn đối với các quan hệ thế chấp khác
Bên thế chấp NƠHTTTL cần đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể trong giao dịch và phải là đối tượng có quyền sở hữu NƠHTTTL Do đó, không phải ai cũng có thể sở hữu NƠHTTTL.
Bên nhận thế chấp NƠHTTTL chủ yếu là các tổ chức tín dụng có chức năng cho vay, vì hợp đồng thế chấp chỉ được ký khi có hợp đồng tín dụng NƠHTTTL là tài sản đặc biệt có giá trị lớn, đi kèm với rủi ro trong tương lai, nên không phải tổ chức tín dụng nào cũng được phép nhận thế chấp loại tài sản này Chỉ những tổ chức tín dụng đáp ứng đủ điều kiện và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mới có quyền tham gia nhận thế chấp NƠHTTTL, do đó số lượng bên nhận thế chấp NƠHTTTL bị hạn chế.
Trong trường hợp không có sự chuyển giao tài sản và các bên không sử dụng nhà ở đang thế chấp để sinh lợi, tài sản chỉ tồn tại trên giấy tờ hoặc đang trong quá trình xây dựng Do đó, công năng của ngôi nhà chưa được phát huy, dẫn đến việc khả năng sinh lợi từ tài sản nhà ở hình thành trong tương lai gần như không có.
Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Dựa trên căn cứ và đặc điểm của nhà ở, chúng ta có thể phân loại thế chấp thành ba loại chính: thế chấp căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, thế chấp biệt thự hình thành trong tương lai, và thế chấp nhà liền kề hình thành trong tương lai.
Căn cứ vào thủ tục và tiến độ xây dựng, có hai loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: một là thế chấp nhà đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, hai là thế chấp nhà chưa hoàn thành xây dựng và cũng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Ví dụ, khi mua nhà chung cư theo tiến độ xây dựng, bên mua sẽ phải đóng góp theo từng tầng mà chủ đầu tư đã xây dựng.
25 tiền vào theo tiến độ dự án theo thông báo của chủ đầu tư do vậy đây là dạng điển hình của nhà ở hình thành trong tương lai).
Quá trình phát triển quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
Lịch sử phát triển quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành
- Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản được định nghĩa lần đầu tiên theo quy định: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” [40, Điều 172].
Khái niệm tài sản chỉ bao gồm những vật có thực, tức là những vật có thể nhìn thấy và sờ thấy Điều này đã hạn chế phạm vi của tài sản, dẫn đến việc Bộ luật Dân sự 1995 không quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Thế chấp tài sản là hành động mà bên có nghĩa vụ sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp sẽ thuộc về tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật Khi thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, vật phụ đó cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận
2- Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ
3- Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [40, Điều 346]
Đối tượng tham gia vào giao dịch thế chấp tài sản chủ yếu là bất động sản, tuy nhiên pháp luật hiện hành chưa đề cập đến việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, tạo ra một khiếm khuyết trong quy định Luật dân sự số 33/2005/QH11 đã sửa đổi luật năm 1995, mở rộng khái niệm tài sản, bao gồm không chỉ những “vật có thực” mà còn cả những tài sản hình thành trong tương lai.
“Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [39, Điều 163]
Quy định mới về khái niệm tài sản mở ra hướng tiếp cận linh hoạt hơn, phù hợp với sự phát triển nhanh chóng của khoa học, kinh tế và xã hội hiện nay Tài sản có thể bao gồm nhiều hình thức như vật hữu hình, vật vô hình, tài sản hiện tại và tài sản hình thành trong tương lai Theo quy định, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không chỉ giới hạn ở bất động sản mà còn bao gồm nhiều loại tài sản khác Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia trong quan hệ pháp luật liên quan đến thế chấp Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã định nghĩa rõ ràng về tài sản hình thành trong tương lai, nhấn mạnh rằng tài sản này có thể thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi nghĩa vụ được xác lập Sự thay đổi này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc tạo ra sự linh hoạt cho các giao dịch thế chấp tài sản.
Tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa qua 27 tiêu chí cụ thể, giúp xác định rõ ràng các loại tài sản này Các định nghĩa này cung cấp hướng dẫn chi tiết để phân loại và nhận diện tài sản hình thành trong tương lai, từ đó hỗ trợ trong việc quản lý và đầu tư hiệu quả.
Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
Tài sản có thể được hình thành từ vốn vay, trong giai đoạn hình thành hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, hoặc là tài sản đã được hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng chỉ được đăng ký theo quy định của pháp luật sau khi giao kết giao dịch bảo đảm.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”
Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.1 Về thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Thế chấp tài sản là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản đó Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, tài sản thế chấp có thể là vật, giấy tờ có giá, hoặc quyền tài sản Một đặc điểm quan trọng trong quan hệ thế chấp là việc không chuyển giao tài sản, điều này vừa mang lại lợi ích cho bên thế chấp trong việc duy trì quyền sử dụng tài sản, vừa tạo ra rủi ro cho bên nhận thế chấp, đặc biệt với tài sản không đăng ký quyền sở hữu như máy móc Giá trị tài sản thế chấp có thể giảm do khấu hao trong quá trình sử dụng, do đó, quyết định nhận thế chấp phụ thuộc vào năng lực đánh giá của cán bộ giám định và uy tín của bên thế chấp Tuy nhiên, việc không chuyển giao tài sản cũng giúp các bên tận dụng công năng của tài sản để sinh lợi và giảm chi phí quản lý Khi tài sản đã được thế chấp, quyền sở hữu của bên thế chấp sẽ bị hạn chế, và mọi quyết định liên quan đến tài sản này phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một loại thế chấp đặc biệt, được quy định trong Bộ luật dân sự 2005, cho phép tài sản hình thành trong tương lai được sử dụng làm tài sản thế chấp Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đã cụ thể hóa quy định này, khẳng định rằng tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, miễn là pháp luật không cấm giao dịch Mặc dù khái niệm cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chưa được định nghĩa rõ ràng, nhưng các quy định hiện hành đã liệt kê cụ thể các dạng tài sản này, bao gồm tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong quá trình hình thành hợp pháp, và tài sản đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Quy định này giúp dễ dàng nhận biết và phân loại các tài sản hình thành trong tương lai.
2.1.1 Các điều kiện đối với thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Theo Thông tư số 07/2003/TT – NHNN ngày 19/05/2003, các loại tài sản có thể được sử dụng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng bao gồm nhiều hình thức đa dạng, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả bên vay và bên cho vay.
Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm các tài sản liên quan, là những tài sản có thể được thế chấp Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật cũng có thể được dùng làm tài sản thế chấp Ngoài ra, tàu biển và tàu bay theo quy định của Bộ Luật Hàng hải và Luật Hàng không dân dụng Việt Nam cũng có thể được thế chấp Tài sản hình thành trong tương lai, như hoa lợi, lợi tức, và các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận sau khi ký kết giao dịch, cũng được coi là tài sản thế chấp Cuối cùng, các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng có thể được thế chấp.
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp được coi là một phần của tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Ngoài ra, nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, khoản tiền bảo hiểm cũng sẽ thuộc về tài sản thế chấp.
Tài sản chỉ được chấp nhận thế chấp để đảm bảo khoản vay khi đã được liệt kê, trong khi những tài sản chưa được liệt kê sẽ không được bên nhận thế chấp chấp thuận Để trở thành tài sản thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, tài sản cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định.
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay theo quy định của pháp luật về đất đai;
Tài sản của doanh nghiệp nhà nước bao gồm những tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý và sử dụng, đồng thời được dùng để đảm bảo cho các khoản vay theo quy định pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
Đối với tài sản khác, khách hàng vay cần phải sở hữu tài sản đó Nếu tài sản thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, khách hàng vay bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Tài sản giao dịch hợp pháp là những tài sản mà pháp luật không cấm thực hiện các hoạt động như mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các hình thức giao dịch khác.
Tài sản không có tranh chấp là tài sản mà không xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Trong hợp đồng thế chấp, khách hàng vay cam kết với tổ chức tín dụng rằng tài sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết này.
Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) yêu cầu các điều kiện tương tự như tài sản thế chấp thông thường, bao gồm quyền sở hữu rõ ràng và không có tranh chấp về quyền sở hữu Tuy nhiên, do TSHTTTL mang tính chất đặc biệt và rủi ro cao, pháp luật quy định các điều kiện chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Khi tham gia thế chấp để bảo đảm khoản vay, tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL) phải đáp ứng 35 điều kiện pháp lý Căn cứ pháp lý cho việc thừa nhận thế chấp TSHTTTL được quy định rõ ràng trong Điều 342, cho phép tài sản thế chấp bao gồm cả tài sản sẽ được hình thành trong tương lai Điều này đã được cụ thể hóa tại các nghị định liên quan.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã quy định rõ ràng về tài sản bảo đảm dùng thế chấp, bao gồm tài sản hình thành trong tương lai Tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết Điều này bao gồm cả những tài sản đã được hình thành tại thời điểm ký kết giao dịch nhưng chỉ trở thành sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm đó.
TSHTTTL cần đảm bảo về mặt sở hữu và chứng minh điều kiện hình thành thực tế của tài sản trong điều kiện bình thường Điều này phải được thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định, đảm bảo rằng tài sản sẽ hình thành thành một thực thể có thật, có thể nhìn thấy và cảm nhận bằng các giác quan của con người.
2.1.2 Chủ thể tham gia thế chấp tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
Xử lý tài sản thế chấp và tài sản hình thành trong tương lai thế chấp…
Khi tổ chức tín dụng cho vay, mục đích chính là mong muốn bên vay sử dụng hiệu quả vốn và sinh lợi để thanh toán lãi và gốc đúng hạn, tránh nợ xấu Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được tiến hành khi có căn cứ cụ thể Theo Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý để thu hồi nợ Nghĩa vụ trả nợ thường phát sinh khi đến hạn theo hợp đồng, nhưng trong một số trường hợp đặc biệt, như vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc tổ chức vay bị giải thể, nghĩa vụ trả nợ cũng được coi là đến hạn dù chưa đến kỳ hạn.
Có nhiều phương thức xử lý tài sản thế chấp tùy thuộc vào tình hình thực tế và khả năng của các bên liên quan Các bên có thể lựa chọn từ nhiều phương thức khác nhau để xử lý tài sản bảo đảm.
- Bán tài sản bảo đảm tiền vay;
- TCTD nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm;
TCTD có quyền nhận tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba khi thế chấp quyền đòi nợ theo quy định tại Điều 59 Đối với việc bán tài sản bảo đảm cho khoản vay, đây là phương thức chủ yếu được pháp luật cho phép các bên thực hiện để xử lý tài sản.
Quy định về 47 khoản nợ tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc giải quyết nhanh chóng và hiệu quả Đặc biệt, bên nhận thế chấp được phép tự tiến hành bán tài sản bảo đảm nếu có sự thống nhất từ các bên liên quan.
Phương thức nhận tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ hiện hành là một quy định pháp luật cho phép Tổ chức tín dụng giải quyết nợ xấu và xử lý tài sản khó khăn Phương thức này giúp ngân hàng xử lý tài sản mà không cần thỏa thuận với bên bảo đảm, từ đó tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nợ xấu.
Trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền cho khách vay hoặc bên thế chấp, tổ chức tín dụng có thể nhận tài sản hoặc khoản tiền từ bên thứ ba Phương thức này dựa trên quy định về chuyển giao quyền yêu cầu và nghĩa vụ theo Bộ luật dân sự, nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Phương thức xử lý tài sản quyền sử dụng đất là một vấn đề quan trọng trong luật đất đai, bởi đây là loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn Hầu hết các tài sản được sử dụng để thế chấp thường là quyền sử dụng đất Theo quy định hiện hành, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất được thực hiện theo những quy định cụ thể trong luật chuyên ngành.
Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các tài sản này sẽ được tiến hành bán đấu giá theo quy định tại Điều 69.
Việc bán đấu giá thông qua cơ quan bán đấu giá theo quy định của pháp luật.