KHÁI QUÁT CHUNG VỂ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.Khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất
Phân loại thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam được phân chia thành hai loại chính dựa trên chủ thể tham gia giao dịch: thị trường QSDĐ sơ cấp và thị trường QSDĐ thứ cấp.
1.2.1 Thị trường QSDĐ sơ cấp:
Thị trường giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là nơi diễn ra các hoạt động giữa Nhà nước và người có nhu cầu sử dụng đất thông qua các quyết định hành chính như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, và chuyển đổi mục đích sử dụng đất Nhà nước không chỉ trao quyền mà còn xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất, đồng thời có thể chấm dứt quyền này Dựa trên quyền được cấp, người sử dụng đất có thể đưa QSDĐ vào lưu thông trên thị trường thứ cấp Thị trường này mang tính đặc thù do sự tham gia của Nhà nước như một bên cung ứng sản phẩm, vì vậy cần tìm hiểu các đặc điểm riêng của nó để hiểu rõ hơn về cơ chế hoạt động.
Thị trường sơ cấp về đất đai tại Việt Nam chỉ có Nhà nước là bên cung cấp, trong khi bên cầu lại gồm hàng triệu người có nhu cầu sử dụng đất để ở, xây dựng và sản xuất kinh doanh Điều này đã tạo ra tư cách chủ thể sử dụng đất cho nhiều cá nhân, cho phép họ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa, mặc dù họ không sở hữu trực tiếp loại hàng hóa này.
Quan hệ giữa Nhà nước và người được giao đất hoặc thuê đất được xác định là quan hệ tài sản, trong đó quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại quyền tài sản đặc thù Do đó, mối quan hệ này giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất cũng mang tính chất đặc thù về tài sản Theo Điều 5 của Luật Đất đai 2003, những quy định liên quan đến QSDĐ được nêu rõ, khẳng định vai trò và quyền lợi của các bên trong quan hệ này.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện chủ sở hữu trên phạm vi toàn quốc, cho thấy vai trò quan trọng của Nhà nước trong quan hệ đất đai Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu nhằm quản lý và bảo vệ tài sản đất đai Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành vẫn thiếu những giải pháp sáng tạo và đột phá để giải quyết mối quan hệ phức tạp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đặc biệt là trong việc xác định quyền sử dụng đất như một loại tài sản.
Trong bài viết của Lưu Quốc Thái (2007) về "Yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp", được đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, tác giả nhấn mạnh rằng quyền tài sản đặc thù vẫn chịu sự can thiệp của công quyền Điều này cho thấy rằng mặc dù người sử dụng đất có quyền tư hữu, nhưng Nhà nước vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều chỉnh các quyền này.
Quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp mang tính chất thị trường Để xây dựng và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất, yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai cần được thừa nhận và đảm bảo Do đó, việc đưa quan hệ đất đai vào khuôn khổ thị trường là điều tất yếu và không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai.
Để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường quyền sử dụng đất, việc đảm bảo tính thị trường trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất là rất quan trọng Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp mà còn tác động tích cực đến toàn bộ thị trường quyền sử dụng đất.
Sự vận động của hàng hóa QSDĐ trên thị trường QSDĐ sơ cấp và mối quan hệ tài sản giữa Nhà nước với người sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, tạo thành một cấp thị trường đặc thù Tại đây, các giao dịch diễn ra dựa trên quan hệ hàng hóa - tiền tệ, và thị trường này đang ngày càng được Nhà nước hoàn thiện hơn.
1.2.2 Thị trường QSDĐ thứ cấp:
Thị trường thứ cấp là nơi diễn ra các giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các chủ thể sử dụng đất và các bên liên quan khác, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, và góp vốn bằng QSDĐ Thị trường này có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường sơ cấp, không chỉ là một thị trường phụ mà còn là một bước phát triển quan trọng trong hệ thống chính sách pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước Việt Nam Sự hình thành của thị trường thứ cấp dựa trên hoạt động của thị trường sơ cấp, tạo ra sự hỗ trợ lẫn nhau giữa hai thị trường này.
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSDĐ thứ cấp:
Giao dịch QSDĐ trên thị trường thứ cấp phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất:
Theo Luật Đất đai 2003, đất đai được phân loại thành hai nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp.
4 Ths.Nguyễn Thị Cam (2005) "Một vài suy nghĩ về quyền sử dụng đất - Một loại quyền tài sản đặc thù", Tạp chí Khoa học pháp lý (số 1), tr.3
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoạt động theo từng nhóm đất cụ thể, trong đó QSDĐ nông nghiệp và phi nông nghiệp có sự phân biệt rõ ràng Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác chỉ được thực hiện khi có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Do đó, các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ cần tuân thủ quy định pháp luật và quyết định của cơ quan chức năng để đảm bảo tính hợp pháp.
Hồ sơ về đất có ảnh hưởng đến giao dịch QSDĐ:
Việc xác định loại đất, giới hạn, vị trí và diện tích là rất quan trọng cho các giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) Những thông tin này phụ thuộc vào hệ thống hồ sơ đất đai, giúp theo dõi quá trình thay đổi chủ sở hữu và biến động giá cả qua các thời kỳ Do đó, quản lý hồ sơ đất một cách rõ ràng và minh bạch là cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch liên quan.
Nhà nước có trách nhiệm lập, lưu trữ và cung cấp hồ sơ cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch.
Ảnh hưởng từ các thị trường khác trong nền kinh tế:
Thị trường thứ cấp phát triển ổn định đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho thị trường tài chính, với đất đai là tài sản đảm bảo phổ biến Sự liên kết giữa thị trường QSDĐ, thị trường lao động và thị trường vốn tạo nên cơ chế phát triển hoàn chỉnh cho nền sản xuất xã hội Do đó, sự khiếm khuyết trong thị trường thứ cấp có thể gây ra mất cân đối trong các thị trường khác, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường chung và làm suy giảm sự phát triển của nền kinh tế.
Có sự tham gia của Nhà nước:
Vai trò của thị trường QSDĐ trong điều kiện hiện nay
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) và góp phần thúc đẩy kinh tế-xã hội, nâng cao đời sống người dân Sự vận hành của thị trường QSDĐ không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường BĐS mà còn tác động đến nền kinh tế quốc dân, thể hiện qua nhiều khía cạnh khác nhau.
1.3.1 Thị trường QSDĐ là nguồn lực bảo đảm cho sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội:
Nền sản xuất xã hội bao gồm ba yếu tố đầu vào chính: lao động, đất đai và vốn, mỗi yếu tố này hoạt động trong các khu vực thị trường riêng biệt cần sự điều tiết của Nhà nước Thị trường đất đai, hay thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ), vận hành theo cơ chế hai chiều với thị trường sơ cấp và thứ cấp Nhà nước là bên cung cấp duy nhất trong thị trường sơ cấp, có trách nhiệm tạo nguồn cung về đất Trong khi đó, thị trường thứ cấp hoạt động thông qua quy hoạch sử dụng đất và các hoạt động như giao đất, cho thuê đất, và thu hồi đất, nhằm tạo đầu vào cho thị trường này Khi quy hoạch sử dụng đất được thực hiện hợp lý, Nhà nước sẽ góp phần vào phát triển kinh tế, giải quyết vấn đề nhà ở, xóa đói giảm nghèo, bảo vệ môi trường và bảo tồn văn hóa, từ đó đảm bảo tính bền vững Do đó, thị trường QSDĐ cùng với thị trường lao động và thị trường vốn là những nguồn lực quan trọng cho sự phát triển bền vững của nền sản xuất xã hội.
1.3.2 Thị trường QSDĐ tạo nguồn vốn chủ động từ nội lực: Đất đai là nguồn vốn tiềm năng rất lớn của một đất nước, việc "đánh thức" được nguồn vốn tiềm năng này sẽ tạo ra một cơ chế thật hợp lý để những người có BĐS thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý, đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hóa bằng nguồn vốn trong nước đang tìm ẩn trong đất đai 7 Vì vậy, nếu nguồn vốn tiềm ẩn này được sử dụng một cách chủ động, chuyển từ nguồn vốn đang ở dạng "thế năng" (vốn tiềm ẩn trong thị trường QSDĐ) sang nguồn vốn ở dạng "động năng" (vốn hoạt động trong thị trường vốn) thì nước ta sẽ có được nguồn vốn đầu tư rất lớn từ nội lực, chính là từ thị trường QSDĐ
1.3.3 Thị trường QSDĐ đóng vai trò quyết định trong việc đầu tư phát triển kinh tế:
Để đầu tư phát triển kinh tế hiệu quả, cần thực hiện tốt các công cụ điều tiết thị trường, đặc biệt là hệ thống thuế về đất nhằm điều chỉnh giá đất hợp lý Giá đất không chỉ là yếu tố đầu vào trong sản xuất và dịch vụ mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng giải quyết nhà ở cho người dân Giá đất cao làm tăng giá hàng hóa và hạn chế khả năng thanh toán nhà ở cho người lao động, trong khi giá đất thấp có thể ảnh hưởng tiêu cực đến đầu tư và giá trị nguồn vốn từ đất Do đó, giá đất tác động trực tiếp đến giá hàng hóa, quyết định hình thành giá bất động sản Việc điều tiết thị trường quyền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và thị trường hàng hóa nói chung Hoàn thiện hệ thống thuế về đất trong thị trường quyền sử dụng đất là yếu tố quan trọng cho việc điều tiết giá đất, từ đó góp phần vào đầu tư và phát triển kinh tế.
1.3.4 Thị trường QSDĐ góp phần tăng thu cho Ngân sách Nhà nước: Ở tầng cấp thứ nhất, việc Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng thông qua các quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đã mang về cho Ngân sách Nhà nước một nguồn thu nhất định Bên cạnh đó, ở tầng cấp thứ hai, việc "mua đi bán lại" QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất cũng giúp Nhà nước có thêm một nguồn thu nhập về thuế đáng kể Việc phát triển thị trường QSDĐ đã mở rộng và
Tăng khối lượng giao dịch trên thị trường bất động sản (BĐS) là cần thiết để nâng cao nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, nhiều giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên thị trường thứ cấp hiện nay diễn ra "ngầm", dẫn đến việc Nhà nước mất đi một nguồn thu lớn Do đó, việc hoàn thiện thị trường BĐS, bao gồm cả thị trường QSDĐ, trở thành nhiệm vụ cấp bách mà Đảng, Nhà nước và mỗi công dân cần chung tay thực hiện, nhằm phát triển thị trường một cách lành mạnh và bền vững, góp phần gia tăng thu nhập cho Ngân sách Nhà nước.
1.3.5 Thị trường QSDĐ góp phần vào sự ổn định xã hội và nâng cao đời sống của người dân:
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) phát triển ổn định và lành mạnh là yếu tố then chốt thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản (BĐS), đáp ứng nhu cầu về đất và nhà ở của người dân, cân bằng quan hệ cung-cầu và ổn định giá cả hàng hóa Sự phát triển này không chỉ tạo ra viễn cảnh tươi đẹp cho đời sống nhân dân mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển các thị trường hàng hóa, vốn Ngược lại, nếu thị trường QSDĐ không phát triển lành mạnh, nguyên nhân chủ yếu sẽ đến từ chính sách pháp luật về đất đai không phù hợp, dẫn đến tình trạng rối loạn, đầu cơ và tham nhũng gia tăng, làm giá đất biến động thất thường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động sản xuất và đời sống của người dân Thực tế cho thấy, các giao dịch "ngầm" và thiếu kiểm soát của Nhà nước đã khiến giá đất tăng cao, tạo ra sự hoang mang trong xã hội và giảm niềm tin vào chính sách pháp luật Do đó, việc phát triển ổn định và lành mạnh thị trường QSDĐ dựa trên chính sách pháp luật phù hợp là cần thiết để ổn định xã hội và nâng cao đời sống cho nhân dân.
1.3.6 Thị trường QSDĐ góp phần đổi mới chính sách, pháp luật đất đai
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) phát triển gắn liền với chính sách pháp luật đất đai, và chỉ thông qua các hoạt động trên thị trường này, chúng ta mới nhận diện được những điểm mạnh và hạn chế của chính sách Các giao dịch trên thị trường QSDĐ liên quan chặt chẽ đến quy định pháp luật, do đó, việc nhận diện bất cập sẽ giúp Nhà nước điều chỉnh, bổ sung chính sách và hoàn thiện hệ thống quản lý QSDĐ Điều này không chỉ giúp khắc phục tình trạng giao dịch "ngầm" và giảm tính rườm rà trong thủ tục hành chính, mà còn tăng cường yếu tố thị trường trong cả hai cấp độ của thị trường QSDĐ.
Vai trò của pháp luật đất đai đối với thị trường QSDĐ
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoạt động theo cơ chế thị trường và tuân thủ các quy luật cơ bản như cung-cầu, giá cả và cạnh tranh Để thị trường QSDĐ tồn tại và vận hành hiệu quả, cần có một khung pháp lý phù hợp Pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh và tác động đến các hoạt động của thị trường QSDĐ.
1.4.1 PLĐĐ tạo lập khung pháp lý cho thị trường QSDĐ và có vai trò quan trọng trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai: Thực trạng pháp luật về thị trường QSDĐ trong thời gian gần đây cho thấy sự cần thiết một môi trường và hành lang pháp lý thích hợp để thị trường này hoạt động Bởi lẽ, thị trường QSDĐ cũng giống như các loại thị trường khác, muốn hoạt động ổn định và lành mạnh thì cần phải có sự điều chỉnh của pháp luật Các chủ thể tham gia vào thị trường với mối quan tâm trước tiên và chủ yếu là lợi nhuận thu được, do đó để thị trường không bị các lợi ích mà các chủ thể này theo đuổi bằng mọi giá phá vỡ và có thể vận hành bình thường thì luôn cần một chuẩn mực, một nguyên tắc, một khuôn khổ hoạt động riêng trong thị trường đó và đòi hỏi cao hơn là các chuẩn mực, nguyên tắc, khuôn khổ này phải được luật hóa để đạt được sự tuân thủ cao nhất từ mọi chủ thể tham gia vào thị trường Một trong những nội dung quan trọng trong việc tạo lập hành lang pháp lý cho thị trường QSDĐ phát triển lành mạnh đó là những quy định về chống tình trạng đầu cơ đất đai trong thị trường QSDĐ, thể hiện thông qua quy định tại khoản 5 Điều 63 Luật đất đai năm 2003 8 Đầu cơ đó là việc lợi dụng cơ chế tự phát của thị trường để hoạt động mua bán thu lãi mau chóng và dễ dàng 9 Do vậy,
8 Khoản 5 Điều 63 Luật đất đai năm 2003: "Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai"
Nhà nước cần hạn chế cơ chế tự phát của thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) để ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai Điều này có nghĩa là cần có những quy định pháp luật rõ ràng để quản lý các giao dịch và hạn chế các hoạt động mua bán tự phát Nhờ vào các quy định pháp luật, thị trường QSDĐ đã phát triển trong một khung pháp lý chung, giảm thiểu giao dịch "ngầm" và các hiện tượng tiêu cực, đặc biệt là đầu cơ đất đai Các quy định về thuế, hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất, và điều kiện tham gia thị trường QSDĐ đã góp phần quan trọng trong việc kiểm soát tình hình này.
1.4.2 PLĐĐ ảnh hưởng đến quá trình lưu thông QSDĐ trên thị trường QSDĐ:
Để thị trường tồn tại và hoạt động hiệu quả, hàng hóa là yếu tố thiết yếu, do đó việc lưu thông quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên thị trường cần được Nhà nước quan tâm và quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật đất đai Mọi hoạt động liên quan đến lưu thông QSDĐ phải tuân theo quy định của pháp luật; khi pháp luật cấm lưu thông một loại QSDĐ, mọi giao dịch liên quan sẽ không được thực hiện Ngược lại, khi có quy định mới thay thế quy định cũ, lưu thông sẽ trở nên sôi nổi hơn, làm tăng tính đa dạng và dồi dào của hàng hóa trên thị trường Luật đất đai năm 2003 đã dành Mục 7 Chương II để đề cập đến QSDĐ trong thị trường bất động sản, và Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã hướng dẫn cụ thể các trường hợp QSDĐ được và không được tham gia vào thị trường Theo đó, chỉ những loại đất được pháp luật cho phép mới được lưu thông, và người sử dụng đất cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai để có thể tham gia vào thị trường.
CP không cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), khiến QSDĐ không được coi là quyền tài sản trên thị trường Điều này dường như đã cản trở các giao dịch liên quan đến loại đất này, làm cho quá trình lưu thông hàng hóa trở nên khó khăn Tuy nhiên, quy định này lại dẫn đến sự phát sinh của các giao dịch bất hợp pháp, gây khó khăn trong việc kiểm soát các giao dịch QSDĐ trên thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản.
Để xây dựng một thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) sôi động, hàng hóa QSDĐ cần phải phong phú và đa dạng QSDĐ trên thị trường sơ cấp được xem như hàng hóa, do đó, nó cần phải tham gia vào thị trường thứ cấp, không phân biệt hình thức sử dụng đất hay phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính.
1.4.3 PLĐĐ quy định về quản lý, kiểm soát, xử lý vi phạm PLĐĐ trong các hoạt động diễn ra trên thị trường QSDĐ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Ở nước ta, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX) khẳng định: “ Đẩy nhanh việc quy hoạch phát triển đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng theo hướng văn minh, hiện đại Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất và tăng cường công tác quản lý thực hiện quy hoạch Ban hành pháp luật về quản lý xây dựng đô thị Tăng cường quyền hạn và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các đô thị trong việc tổ chức thực hiện và giám sát, bảo đảm trật tự xây dựng trên địa bàn theo quy hoạch Phân công rõ trách nhiệm và có cơ chế phối hợp tốt giữa các cơ quan quản lý đất đai, quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý xây dựng, quản lý nhà và quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị" Đây là một trong những nội dung cơ bản mà Nhà nước thể hiện vai trò quản lý thống nhất đất đai của mình do đó rất được quan tâm và đổi mới Và vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một trong những nội dung được đưa ra để xem xét sửa đổi, bổ sung trong Luật đất đai năm 2003 Có ý kiến cho rằng cần phải làm rõ một số vấn đề như trình tự, nội dung lập quy hoạch của các cấp, các ngành, đặc biệt làm rõ nội dung lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn, khu công nghệ cao, khu kinh tế với quy hoạch xây dựng đô thị 11 , Bên cạnh đó là những quy định của pháp luật đất đai về quản lý và kiểm soát đối với các hoạt động diễn ra trên thị trường QSDĐ Pháp luật đất đai đai xác định rõ nhiệm vụ của các cơ quan hành chính trong quản lý đất đai; đã chú ý mạnh mẽ đến việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, cơ chế "một cửa" được xác lập, theo đó Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công chịu trách nhiệm giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất, có sự phân cấp rõ ràng trong thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với Ủy ban nhân dân các địa phương, Ngoài biện pháp hành
10 Ths Lưu Quốc Thái, tlđd, tr.17
Trong bài viết của Vụ trưởng Vụ Đất đai Nguyễn Khải (2008) về việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai, ông nhấn mạnh rằng pháp luật đất đai ngày càng chú trọng đến quản lý đất đai thông qua các biện pháp kinh tế, đặc biệt là quy định về giá đất và các vấn đề tài chính liên quan Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) và đấu thầu các dự án sử dụng đất cũng được đề cập Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX) đã khẳng định tầm quan trọng của các biện pháp này trong việc cải cách quản lý đất đai tại Việt Nam.
Chính phủ quy định khung giá đất theo từng địa bàn và thời gian, điều chỉnh dựa trên tình hình thực tế, trong khi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố công bố giá cụ thể để thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu thuế và bồi thường khi thu hồi đất Nhà nước đang nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý giá đất và hệ thống định giá phù hợp với sự phát triển của thị trường Khi pháp luật cho phép áp dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, tình trạng "xin - cho" sẽ được khắc phục, giảm thiểu tham nhũng và đầu cơ, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai là nội dung quan trọng và luôn được cập nhật, đảm bảo mọi hành vi vi phạm của người sử dụng đất và cán bộ quản lý đều bị xử lý nghiêm minh.
1.5 Sự hình thành và phát triển của thị trường QSDĐ qua các giai đoạn:
Khi nghiên cứu sự hình thành và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ), cũng như tác động và điều chỉnh của pháp luật đất đai đối với thị trường này, có thể phân chia thành các giai đoạn rõ ràng.
1.5.1 Giai đoạn trước năm 1980: Ngày 30/04/1975, hai miền Nam Bắc mới được thống nhất, cả nước ta được hoàn toàn độc lập, nhân dân mới được tự do Đến 1980, chỉ với khoảng thời gian năm năm khôi phục và xây dựng lại đất nước sau chiến tranh cho nên tình hình xã hội vẫn chưa thật sự ổn định và tình hình kinh tế chưa phát triển Cũng vì thế mà các hoạt động giao dịch trên tất cả các mặt đều diễn ra một cách bình thường, có hoạt động còn bị đình trệ, do đó giao dịch QSDĐ cũng không ngoại lệ Nói về thị trường QSDĐ lúc này thì đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân nên vẫn có việc mua bán đất Tuy nhiên càng gần đến những năm của thập kỷ 60 và 70 thì Nhà nước ta tuy chưa hoàn toàn nghiêm cấm nhưng cũng không khuyến khích việc mua bán đất Do đó, theo yêu cầu của thực tế thì thị trường BĐS mà nổi bật là thị trường QSDĐ đã tự phát ở một số vùng, một số địa phương trên phạm vi cả nước Như vậy, trong giai đoạn này, thị trường QSDĐ chưa được pháp luật thừa nhận và cũng chưa có một khung pháp lý nào hỗ trợ cho sự phát triển của nó
1.5.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi có Luật đất đai năm 1993: Ngày 1/7/1980, Hội đồng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 201/HĐCP khẳng định thẩm quyền thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước, theo đó kể từ khi có văn bản này đất đai sẽ do Nhà nước thống nhất quản lý Và ngày 18/12/1980, Hiến pháp
Vào năm 1980, Hiến pháp Việt Nam đã chính thức ghi nhận chế độ sở hữu đất đai với Điều 18 quy định rằng "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" Do đó, tại thời điểm này, đất đai chỉ tồn tại dưới hình thức sở hữu toàn dân và việc mua bán đất gần như bị cấm Luật đất đai năm 1988 được ban hành dựa trên Hiến pháp 1980, nhưng chưa phản ánh được cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, dẫn đến việc đất đai chỉ được coi là phúc lợi xã hội và nghiêm cấm mua bán dưới mọi hình thức Mặc dù vậy, thực tế vẫn diễn ra việc "mua chui", "bán chui" do pháp luật không công nhận.
Vào ngày 26/03/1991, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh nhà ở, quy định về hoạt động kinh doanh nhà ở, trong khi pháp luật đất đai lúc bấy giờ chỉ công nhận giao dịch liên quan đến nhà mà không quy định các hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong bối cảnh đất nước đang chuyển mình sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu giao dịch đất đai để phục vụ sản xuất, kinh doanh và xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng tăng cao Do đó, trong giai đoạn này, các giao dịch chủ yếu diễn ra dưới hình thức "ngầm" và tự phát, thường được che giấu dưới dạng mua bán tài sản trên đất, nhưng thực chất mục tiêu chính của hợp đồng lại là QSDĐ.
Trong thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được công nhận chính thức, dẫn đến việc ban hành văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề này rất hiếm Chỉ có một số văn bản liên quan thể hiện sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với tư liệu sản xuất quan trọng này.
Một số giải pháp nhằm định hướng hoàn thiện thị trường QSDĐ ở nước
Để phát triển thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) một cách lành mạnh và ổn định, cần đánh giá và phân tích những hạn chế của pháp luật đất đai hiện hành cùng với thực trạng thị trường QSDĐ hiện nay Việc hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai là điều cần thiết, và một số giải pháp pháp lý chung và cụ thể cần được thực hiện để thúc đẩy sự phát triển này.
Để cải thiện thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ), cần tiến hành rà soát và hệ thống hóa các văn bản pháp luật hiện hành, nhằm phát hiện các quy định mâu thuẫn, chồng chéo và không phù hợp Mục tiêu là xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất và hiệu lực, tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ hoạt động theo quy định Chính sách và pháp luật cần đảm bảo tính nhất quán giữa các cơ quan ban hành, hạn chế tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời tăng cường cạnh tranh và cải thiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Trong bối cảnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cho công nghiệp, đô thị và thương mại đang gia tăng, đặt ra yêu cầu cấp bách cho các nhà quản lý về việc sử dụng hợp lý quỹ đất hạn hẹp Việc đánh giá chính xác quỹ đất phục vụ sản xuất kinh doanh là cần thiết, nhưng hiện nay còn thiếu dữ liệu để so sánh với các nước khác Nếu doanh nghiệp phản ánh đúng tình trạng khan hiếm đất, cần có nỗ lực tăng cường nguồn cung đất cho doanh nghiệp Cần tiến hành tổng kiểm kê quỹ đất, đặc biệt là của các cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước, để thu hồi và sử dụng đất hiệu quả hơn Đồng thời, cải thiện chất lượng quy hoạch sử dụng đất và phát triển chính sách ưu đãi thuế cũng như định giá đất hợp lý sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tư nhân có cơ hội bình đẳng trong việc thuê hoặc nhận đất từ Nhà nước, bao gồm cả xử lý đất nhàn rỗi của doanh nghiệp Nhà nước.
Bộ máy cán bộ quản lý đất đai hiện nay còn hạn chế về trình độ và một số cá nhân làm việc không nghiêm túc, gây phiền hà cho người dân Để cải thiện tình hình, cần ban hành quy định kiện toàn hệ thống tổ chức bộ máy và nâng cao trình độ, đạo đức của cán bộ quản lý, đồng thời tăng cường kỷ luật và tạo cơ chế thực thi pháp luật nghiêm ngặt Cần thành lập Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp tỉnh và huyện, cũng như tổ chức phát triển quỹ đất tại các địa phương Việc thanh tra, kiểm tra thực thi pháp luật về đất đai cần được thực hiện hiệu quả và xử lý nghiêm các vi phạm Cả cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất cần tuân thủ pháp luật đất đai, xử lý nghiêm các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích hoặc không hiệu quả Cuối cùng, cần đẩy mạnh tuyên truyền và phổ biến pháp luật về đất đai để nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ của họ.
Ba là, giải pháp cho các vấn đề liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất bao gồm hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương và kiểm tra thực hiện quy hoạch Cần tổ chức triển khai tốt quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2010 và kế hoạch 2006-2010 đã được Quốc hội thông qua, đồng thời chú ý đến tính hợp lý trong sử dụng đất, hạn chế chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp Quy hoạch sử dụng đất cần phù hợp với quy hoạch đô thị, công khai hóa thông tin quy hoạch tại các thành phố lớn và loại bỏ các quy hoạch không đồng bộ để thu hút đầu tư và giảm bối rối cho người dân Hơn nữa, việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 cần hướng đến quy định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.
Quy hoạch chuẩn sẽ giúp hạn chế tình trạng các dự án treo và được công khai qua pano, áp phích để mọi người dân đều nắm bắt thông tin Nhờ vào đó, người dân có thể tham gia giám sát các dự án đầu tư, từ đó giảm thiểu các hiện tượng tiêu cực.
Hệ thống đăng ký đất đai đang đối mặt với áp lực lớn từ sự phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu thu hút đầu tư Đảm bảo tính pháp lý là nguyên tắc cốt lõi của hệ thống này Mặc dù đã có những cải cách trong khung pháp lý về đất đai, việc triển khai ở cấp địa phương vẫn cần nhiều nỗ lực hơn Hiện tại, thông tin về đất đai bị phân tán và không đồng nhất giữa các cấp quản lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cần được định nghĩa rõ ràng trong Luật Đất đai sửa đổi, bao gồm cả tài sản gắn liền với đất Ba luật chính liên quan là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần được liên kết chặt chẽ hơn Quốc hội đã nhận thức được vấn đề này và quyết định thống nhất các hệ thống, tuy nhiên khung thời gian thực hiện vẫn chưa rõ ràng Việc gộp QSDĐ và nhà trên cùng một giấy chứng nhận là khả thi, nhưng cần sửa đổi một số điều khoản trong Luật Đất đai để làm rõ khái niệm Cả Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Xây dựng đã có quy định thành lập Văn phòng đăng ký tại cấp tỉnh, huyện Nếu có một văn phòng duy nhất phụ trách đăng ký tất cả quyền lợi liên quan đến đất, nhà và rừng, sẽ tạo cơ hội cải cách hành chính, tăng hiệu quả và giảm chi phí, đồng thời cải thiện dịch vụ khách hàng.
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 đang được xem xét nhằm cải cách quan điểm về đất đai trong nền kinh tế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước xã hội chủ nghĩa Quốc hội dự kiến sẽ thảo luận về luật này vào cuối năm 2008 và thông qua vào đầu năm 2009 Các nội dung cần đổi mới bao gồm quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quy định về giá đất, đấu thầu dự án liên quan đến đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong lĩnh vực bất động sản.
Tình trạng đầu cơ đất đai đã trở thành một vấn đề nổi cộm trong nhiều năm qua, gây ra không ít khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến sự vận hành minh bạch của thị trường quyền sử dụng đất mà còn đặt ra thách thức lớn cho việc quản lý và phát triển bền vững trong lĩnh vực này.
Bộ trưởng Mai Ái Trực nhấn mạnh sự cần thiết phải phân biệt giữa đầu cơ hàng hóa thông thường và đầu cơ đất đai, do đất đai là tài nguyên hữu hạn Quốc hội phải phê duyệt từng hecta đất cho mục đích xây dựng, dẫn đến việc cung cấp đất hạn chế Hành vi đầu cơ gom đất đai làm giảm nguồn cung, từ đó đẩy giá lên cao, ảnh hưởng tiêu cực đến sản xuất hàng hóa Để giải quyết tình trạng đầu cơ đất đai hiện nay, cần tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong thị trường, điều chỉnh giá đất phù hợp với cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô hiệu quả.
Một trong những giải pháp quan trọng là thiết lập tổ chức thị trường quản lý giá đất đai thống nhất, do Nhà nước điều hành và có sự tham gia của các tổ chức và cá nhân.
27 Vụ trưởng Vụ đất đai Nguyễn Khải, tlđd, tr.7,8
Nhà nước có thể thành lập Sở giao dịch QSDĐ để quản lý thị trường mua bán và cầm cố QSDĐ, đảm bảo giá cả hợp lý cho người mua và bán Tất cả tổ chức và cá nhân đều có quyền tham gia thị trường này, nhưng phải tuân thủ sự kiểm soát của Nhà nước nhằm ngăn chặn đầu cơ đất đai Việc đăng ký tất cả BĐS và kiểm soát mọi giao dịch sẽ giúp hạn chế tác động tiêu cực của đầu cơ đất đai Thị trường QSDĐ liên quan chặt chẽ đến thị trường nhà ở, do đó, hoạt động đầu cơ đất đai cũng ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
Để giải quyết tình trạng đầu cơ trong thị trường bất động sản (BĐS) và ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ), cần xây dựng hệ thống chính sách nhà ở đồng bộ, toàn diện và lâu dài, cùng với cơ chế thực hiện hợp lý Việc đổi mới quản lý nhà nước về đất đai thông qua kiểm soát khả năng tích tụ đất đai là cần thiết để hạn chế đầu cơ Nhà nước cần áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý thông tin đất đai và đảm bảo mọi giao dịch đều được đăng ký hợp pháp Công cụ tài chính, đặc biệt là thuế, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc ngăn chặn đầu cơ, nhưng việc áp dụng thuế lũy tiến cần phải có cơ sở dữ liệu rõ ràng về quyền sở hữu đất đai Thực tế cho thấy giá đất đang tăng nhanh chóng ở các đô thị lớn, gây khó khăn cho sự phát triển kinh tế và các dự án trọng điểm Giá đất cao cản trở khả năng thu hút vốn đầu tư và thực hiện các chính sách xã hội, đặc biệt là trong việc xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Giá đất cần phản ánh khả năng sinh lời của từng loại đất trong hiện tại và tương lai, vì vậy việc xác định giá đất phải dựa trên phương pháp khoa học và thực tiễn thị trường Cơ sở hình thành giá đất là khả năng mang lại lợi nhuận trực tiếp hoặc gián tiếp từ mảnh đất Giá cả hàng hóa đất đai trên thị trường được quyết định bởi quan hệ cung - cầu Do đó, Nhà nước cần chủ động điều tiết giá đất để tránh tình trạng cung ảo và cầu ảo, ngăn chặn đầu cơ và tham nhũng, thông qua việc quản lý quan hệ cung - cầu trên thị trường.
28 Theo http://www.laodong.com.vn pháp mang tính thị trường chính là giải pháp hữu hiệu nhất cho việc tạo ra một mặt bằng giá cả hợp lý
Theo chuyên gia nghiên cứu đô thị, việc điều chỉnh giá đất hàng năm là cần thiết và phải phản ánh đúng diễn biến giá thị trường Trong hai năm qua, giá thị trường đã thay đổi liên tục trong khi bảng giá nhà nước vẫn không thay đổi, dẫn đến việc tăng giá đột ngột khiến người dân bất ngờ Để cải thiện giá đất trong thị trường QSDĐ sơ cấp, cần thực hiện nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế, không nên quy định khung giá mà chỉ nêu rõ nguyên tắc và phương pháp định giá Khung giá đất hiện tại chưa thực sự phản ánh thị trường và không được thị trường tự do công nhận Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố chỉ nên dùng để tính thuế và giá trị QSDĐ trong các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống định giá đất với tổ chức và đội ngũ định giá viên độc lập, đồng thời phát triển mạng lưới thống kê và cơ sở dữ liệu giá đất để thông tin thị trường được công khai, minh bạch, giúp các bên tham gia dễ dàng tiếp cận thông tin và định giá đất chính xác hơn.