Tình hình nghiên cứu đề tài
Sau hơn hai năm áp dụng, nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những hạn chế của Luật Đất đai 2013, nhưng vẫn thiếu các công trình chuyên sâu về quy định pháp luật liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Các nghiên cứu hiện tại chủ yếu chỉ phân tích một khía cạnh trong việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp này, thiếu sự tổng hợp và đánh giá toàn diện Đối với các luận văn Thạc sĩ, phần lớn tập trung vào phân tích các quy định của Luật Đất đai 2003, trong khi nhiều kiến nghị đã được Luật Đất đai 2013 giải quyết.
Luận văn của Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011) tại Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh nghiên cứu về quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam Tác giả phân tích và làm rõ các quy định của pháp luật đất đai cùng các văn bản pháp luật liên quan, nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc về những điều kiện và quy trình mà nhà đầu tư nước ngoài cần tuân thủ để tiếp cận quyền sử dụng đất cho các dự án này.
Huỳnh Thị Thùy Trang (2012) trong luận văn Thạc sĩ Luật học tại Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh đã nghiên cứu vấn đề đảm bảo công bằng trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư Bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tạo ra một môi trường công bằng và minh bạch cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực đất đai, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững và công bằng xã hội.
Bài luận văn này nghiên cứu các quy định liên quan đến quyền tiếp cận sử dụng đất của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo công bằng trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư.
Phan Thế Vinh (2013) đã nghiên cứu về pháp luật liên quan đến quyền tiếp cận và quyền sử dụng đất cho các chủ thể thực hiện dự án kinh doanh nhà ở trong luận văn Thạc sĩ Luật học tại Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Nghiên cứu này phân tích những quy định pháp lý hiện hành, nhằm làm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Luận văn đã phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất trong các dự án kinh doanh nhà ở, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về lĩnh vực này.
Mai Huy Quang (2014) đã nghiên cứu về việc xác lập quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở Luận văn Thạc sĩ Luật học của ông được thực hiện tại Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tập trung vào các quy định pháp lý và thực tiễn liên quan đến quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam.
Luận văn nghiên cứu về lý luận và phân tích các quy định của Luật Đất đai 2003 liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức và cá nhân nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở Từ đó, luận văn đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, thu hút và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực này tại Việt Nam.
Tạp chí khoa học hiện tại chưa có bài viết nào phân tích sâu về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Một số bài viết đã chỉ ra những bất cập trong quy định về quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư, bao gồm cả doanh nghiệp nước ngoài Đặng Anh Quân (2014) trong bài viết “Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” đã đánh giá các quy định pháp luật liên quan và đề xuất kiến nghị nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước ngoài Tuy nhiên, bài viết chỉ đề cập đến những điểm mới trong Luật Đất đai 2013 một cách tổng quan mà chưa phân tích sâu Lưu Quốc Thái (2015) cũng đã có bài viết về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư qua các giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng vẫn chưa đủ để làm rõ vấn đề này.
Bài viết này tập trung vào "cơ hội" tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Đối tượng nhà đầu tư không chỉ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà còn bao gồm tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Mặc dù bài viết chỉ ra những điểm bất cập của Luật Đất đai 2013, nhưng chưa có điều kiện để phân tích sâu hơn về quyền tiếp cận đất đai của nhiều chủ thể khác nhau.
Lưu Quốc Thái (2015) trong bài viết “Bàn về vấn đề ‘chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất’ trong Luật Đất đai 2013” đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 08 (328) đã phân tích và đánh giá quy định liên quan đến việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư dưới hình thức giá trị quyền sử dụng đất tại điểm b, khoản.
Điều 169 Luật Đất đai 2013 và các quy định liên quan đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời cải thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung Những phân tích này không chỉ là tài liệu tham khảo quý giá mà còn là nền tảng cho việc mở rộng nghiên cứu và đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.
Trần Vang Phủ (2015) đã chỉ ra những khó khăn trong việc áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện tại Việt Nam Bài viết cũng đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình này Những thách thức này ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách đất đai và cần được giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững trong quản lý đất đai.
Bài viết này phân tích các thuận lợi và khó khăn trong việc áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện tại Việt Nam, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những vướng mắc hiện tại Những khó khăn này cũng có thể ảnh hưởng đến các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi xác lập quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Về sách chuyên khảo, có thể kể đến cuốn sách của các tác giả:
Cuốn sách của Phạm Văn Võ (2012) mang tên "Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai" do Nhà xuất bản Lao động phát hành, cung cấp cái nhìn tổng quan về chế độ pháp lý liên quan đến sở hữu đất đai và quyền tài sản tại Việt Nam Tác giả phân tích lịch sử chế độ sở hữu đất đai, nhấn mạnh đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân và đánh giá thực trạng pháp luật hiện nay Cuốn sách cũng nêu ra các vấn đề cần giải quyết và đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm cải cách chế độ sở hữu toàn dân, trong đó bao gồm việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất và đảm bảo sự bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các chủ thể, đặc biệt là tổ chức và cá nhân nước ngoài.
Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất
Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài này là làm rõ lý luận về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và phương thức tiếp cận đất đai thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh Đề tài sẽ đánh giá các quy định pháp luật đất đai hiện hành dựa trên thực tiễn áp dụng, chỉ ra những bất cập và đề xuất giải pháp hoàn thiện khả thi.
Đề tài nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các hạn chế của pháp luật về quyền tiếp cận đất đai đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, không thông qua Nhà nước Mặc dù pháp luật đất đai đã tạo ra sự công bằng trong việc giao và cho thuê đất cho các chủ thể kinh doanh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần được xem xét Đặc biệt, nghiên cứu sẽ làm rõ các phương thức mà doanh nghiệp có thể sử dụng để quản lý, khai thác và sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và chuyển giao công nghệ Để tiếp cận đất đai, các doanh nghiệp FDI thường phải tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm việc thực hiện các thủ tục xin cấp phép và đảm bảo quyền sử dụng đất theo các hình thức như thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Việc hiểu rõ khái niệm và vai trò của doanh nghiệp FDI sẽ giúp các nhà đầu tư có chiến lược hợp lý trong việc khai thác tiềm năng đất đai tại Việt Nam.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận nguồn lực đầu tư thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư có sử dụng đất, và mua tài sản gắn liền với đất.
Quy định pháp luật hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn nhiều hạn chế và bất cập Việc giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chưa được quy định rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý Các doanh nghiệp nước ngoài thường gặp rào cản trong việc tiếp cận thông tin và các quy trình cấp phép, ảnh hưởng đến khả năng đầu tư và phát triển Do đó, cần thiết phải cải thiện và hoàn thiện các quy định pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai.
Bài viết sẽ phân tích các nội dung dựa trên quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời so sánh với các quy định của các Luật Đất đai trước đây cùng với các lĩnh vực pháp luật khác như pháp luật doanh nghiệp, đầu tư và kinh doanh bất động sản Ngoài ra, tác giả cũng sẽ tham khảo các văn bản pháp luật nước ngoài để tìm hiểu kinh nghiệm của một số quốc gia trong việc quy định sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài.
5.Các phương pháp tiến hành nghiên cứu Đề tài sử dụng phối hợp các phương pháp sau:
Phương pháp phân tích và bình luận được áp dụng trong Chương 1 và Chương 2 để khảo sát các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất Tác giả sử dụng phương pháp bình luận nhằm làm rõ và đánh giá những quy định này.
2 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất”,
Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01 (86), trang 30, cung cấp cái nhìn sâu sắc về tính hợp lý và các hạn chế của các quy định hiện hành, đồng thời bình luận về thực tiễn áp dụng những quy định này trong bối cảnh pháp lý hiện nay.
Phương pháp lịch sử được áp dụng chủ yếu trong Chương 1 để làm nổi bật sự phát triển quyền lợi của các nhà đầu tư nước ngoài qua các thời kỳ lịch sử Qua đó, phương pháp này cũng chỉ ra xu hướng pháp luật trong việc mở rộng quyền của các chủ thể này.
Phương pháp so sánh được áp dụng để đối chiếu các quy định của pháp luật đất đai hiện hành với các quy định qua các thời kỳ, cũng như so sánh với các luật liên quan như Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư Đề tài này chỉ ra sự khác biệt trong quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các chủ thể sử dụng đất khác Thêm vào đó, phương pháp so sánh cũng được sử dụng để đối chiếu pháp luật đất đai Việt Nam với pháp luật đất đai của một số quốc gia khác, nhằm tham khảo kinh nghiệm và đề xuất các phương án hoàn thiện trong Chương 2.
Trong bài viết, tác giả đã áp dụng phương pháp thống kê để chứng minh vai trò quan trọng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong nền kinh tế Việt Nam, được trình bày ở Chương 1 Bên cạnh đó, phương pháp này cũng được sử dụng để phân tích thực trạng tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp này trong Chương 2.
Phương pháp quy nạp và tổng hợp được sử dụng để phân tích và đánh giá pháp luật liên quan đến quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tác giả sẽ rút ra những kết luận cụ thể và đưa ra các nhận định nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Cuối mỗi chương của Luận văn, tác giả áp dụng phương pháp tổng hợp để tóm tắt nội dung và đưa ra kết luận cho từng chương, cũng như kết luận chung cho toàn bộ Luận văn.
Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Luận văn này nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhằm cung cấp tài liệu nghiên cứu khoa học hữu ích cho giảng dạy và học tập trong môn Luật đất đai trong chương trình đào tạo cử nhân Luật.
Luận văn có giá trị ứng dụng cao, cung cấp tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định chính sách và cơ quan Nhà nước trong việc áp dụng pháp luật đất đai, đồng thời khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai trong quá trình xây dựng pháp luật Bên cạnh đó, luận văn cũng là nguồn thông tin quý giá cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi tìm hiểu về việc tiếp cận đất đai phục vụ cho hoạt động đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam.
Bố cục của luận văn
Cơ cấu của luận văn được thiết kế bao gồm:
Chương 1: Những vấn đề chung về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Chương 2: Phân tích thực trạng pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tập trung vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Nghiên cứu này sẽ chỉ ra những bất cập hiện tại trong quy định pháp luật và đề xuất các hướng hoàn thiện nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai.
VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
Khái niệm, vai trò của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Kể từ sau công cuộc Đổi mới, Đảng và Nhà nước Việt Nam đã chú trọng thu hút đầu tư nước ngoài, với khung pháp lý cho hoạt động đầu tư nước ngoài được thiết lập nhằm tạo sự an tâm cho các nhà đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai Các quy định về đầu tư nước ngoài trong pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện và phù hợp với thông lệ quốc tế, mở rộng quyền lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài và đảm bảo sự đối xử bình đẳng với các nhà đầu tư trong nước.
1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) được định nghĩa là doanh nghiệp do nhà đầu tư của một quốc gia đầu tư toàn bộ hoặc một phần vốn trên lãnh thổ của quốc gia khác nhằm mục đích kinh doanh và thu lợi nhuận Nhiều quốc gia không phân biệt giữa vốn trong nước và vốn đầu tư nước ngoài, do đó không có khái niệm DNCVĐTNN, mà chỉ phân loại theo hình thức tổ chức pháp lý như công ty TNHH hay CTCP Thuật ngữ DNCVĐTNN chính thức được sử dụng trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ năm 1996, thay thế cho khái niệm xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trước đó.
Theo Luật Đầu tư số 67/2014/QH13, có hiệu lực từ ngày 26/11/2014, thuật ngữ "DNCVĐTNN" đã được thay thế bằng "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài" Tổ chức này bao gồm các nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông Nhà đầu tư nước ngoài được định nghĩa là cá nhân có quốc tịch nước ngoài hoặc tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam Điều này có nghĩa là không phân biệt tỷ lệ vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài, miễn là họ tham gia vào tổ chức kinh tế.
Theo Luật Đầu tư 2014, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được xác định dựa trên tỷ lệ sở hữu của tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài trong doanh nghiệp tại Việt Nam Điều này giúp phân định rõ những trường hợp mà tổ chức kinh tế này sẽ bị đối xử như một nhà đầu tư nước ngoài.
3 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, Nhà xuất bản Tư pháp, tr 219
Nam 4 Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài trong một số trường hợp nhất định, khi bên nước ngoài nắm phần lớn số vốn điều lệ (khoản 1 Điều 23) Quy định này sẽ kiểm soát được tình trạng “đầu tư chéo”, “đầu tư vượt cấp”,… và nếu bên nước ngoài chỉ nắm giữ một tỉ lệ vốn góp nhỏ (khó ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp) thì không có lý do gì để phân biệt đối xử
Trong Luật Đất đai 2013, thuật ngữ DNCVĐTNN được công nhận, tách biệt khỏi khái niệm "tổ chức, cá nhân nước ngoài" trong các luật trước đó Cụ thể, Luật này phân chia thành hai chủ thể độc lập: "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" và "tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao" Sự phân loại này là hợp lý, vì mục đích sử dụng đất của hai nhóm này hoàn toàn khác nhau Đồng thời, tổ chức và cá nhân nước ngoài không thể trực tiếp sử dụng đất tại Việt Nam; họ phải thực hiện đầu tư thông qua doanh nghiệp do họ thành lập hoặc góp vốn, mua cổ phần Do đó, việc gọi là "tổ chức, cá nhân nước ngoài" dễ dẫn đến hiểu lầm về quyền sử dụng đất của họ.
Luật Đất đai 2013 không đưa ra định nghĩa cụ thể về DNCVĐTNN mà chỉ liệt kê và tham chiếu đến quy định pháp luật về đầu tư tại khoản 7 Điều 5 Theo đó, DNCVĐTNN được phân loại thành ba loại khác nhau.
Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được thành lập và quản lý bởi họ, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh Theo Luật Đầu tư 2005, việc thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài được xem là một hình thức đầu tư trực tiếp Luật Đầu tư 2014 đã thay đổi quy định, không còn phân biệt giữa đầu tư trực tiếp và gián tiếp, mà quy định theo từng hình thức đầu tư cụ thể, bao gồm cả việc thành lập tổ chức kinh tế Trước khi thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài cần có dự án đầu tư và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
4 Chính phủ, “Bản thuyết minh chi tiết về Dự án Luật Đầu tư (sửa đổi)”,
, truy cập ngày 07/6/2015
Theo Bùi Thị Thúy Triều (2009), quyền thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam yêu cầu phải đăng ký đầu tư và đáp ứng các điều kiện nhất định (Điều 22) Một số doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài lớn hiện nay tại Việt Nam bao gồm Công ty TNHH nước giải khát Coca-Cola Việt Nam (Singapore), Công ty Pepsi Việt Nam (Hà Lan), Công ty TNHH Canon Việt Nam (Nhật Bản) và Công ty TNHH Posco-Việt Nam (Hàn Quốc).
Doanh nghiệp liên doanh là hình thức hợp tác giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước tại Việt Nam, được hình thành trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh Liên doanh mang lại nhiều lợi ích như thống nhất hoạt động, quản lý và phân chia lợi nhuận, giúp tập trung nguồn lực tài chính, kỹ thuật và trí tuệ, đồng thời chia sẻ rủi ro và xây dựng thị trường mới Dù Luật Đầu tư 2014 không quy định cụ thể về doanh nghiệp liên doanh, một số ví dụ tiêu biểu bao gồm Công ty Honda Việt Nam và Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng.
Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua cổ phần, sáp nhập hoặc mua lại không phải là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập, mà là tổ chức kinh tế trong nước được thành lập hoàn toàn bởi các nhà đầu tư nội địa Khi có nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào doanh nghiệp này, dù chỉ với một tỷ lệ vốn nhỏ, doanh nghiệp vẫn được coi là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) và sẽ áp dụng chế độ sử dụng đất riêng theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 183 Luật Đất đai 2013, DNCVĐTNN có thể được xem như tổ chức kinh tế trong nước nếu bên Việt Nam nắm giữ tỉ lệ cổ phần chi phối Tuy nhiên, pháp luật doanh nghiệp hiện tại chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về "tỉ lệ cổ phần chi phối" Nếu hiểu "chi phối" là khả năng quyết định các vấn đề quan trọng của công ty, thì tỉ lệ cổ phần chi phối có thể khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Theo Điều 144 Luật Doanh nghiệp 2014, nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông về các vấn đề quan trọng của công ty chỉ được thông qua khi có ít nhất 65% số cổ đông dự họp tán thành, trong khi các vấn đề khác cần ít nhất 51% sự đồng ý Tỷ lệ cổ phần 51% được coi là có khả năng "chi phối" Tuy nhiên, quy định không rõ ràng này dễ dẫn đến sự không thống nhất và tùy tiện trong việc áp dụng pháp luật, đồng thời tạo điều kiện cho các hành vi tiêu cực phát sinh.
DNCVĐTNN, theo quy định của Luật Đất đai, được hiểu là doanh nghiệp có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, liên doanh với nhà đầu tư trong nước, hoặc doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần Chỉ cần có một cổ đông hoặc thành viên là nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp đó sẽ được xem là DNCVĐTNN, bất kể tỉ lệ vốn góp Tuy nhiên, tác giả cho rằng cách định danh DNCVĐTNN trong Luật Đất đai 2013 là chưa hợp lý.
Thứ nhất, việc dựa vào tỉ lệ vốn góp để phân biệt đối xử giữa các
DNCVĐTNN khó kiểm soát do sự thay đổi tỉ lệ vốn góp trong doanh nghiệp diễn ra thường xuyên Khi nguồn vốn của doanh nghiệp lưu chuyển trên thị trường chứng khoán, việc xác định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trở nên phức tạp Nếu chỉ dựa vào tỉ lệ % vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp có thể liên tục thay đổi địa vị pháp lý Tình trạng "rắc rối" này là nguyên nhân chính làm cho pháp luật đất đai ngày càng phức tạp hơn.
Khái niệm quyền tiếp cận đất đai và các phương thức tiếp cận đất đai
Đất đai đóng vai trò thiết yếu trong hoạt động sản xuất và kinh doanh, là yếu tố không thể thiếu cho việc xây dựng trụ sở, văn phòng và kho bãi của doanh nghiệp Quyền sử dụng đất không chỉ có thể được dùng để thế chấp vay vốn mà còn là nguồn vốn để hợp tác kinh doanh với các đối tác khác Đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, đất đai chính là nguồn lực đầu vào quan trọng Do đó, khả năng tiếp cận đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành và phát triển của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
1.2.1 Khái niệm quyền tiếp cận đất đai
Theo Từ điển Tiếng Việt, "tiếp cận" có nghĩa là "tiến sát gần, đến gần để tiếp xúc" Trong khi đó, Wikipedia định nghĩa "sự tiếp cận" là mức độ mà sản phẩm, dịch vụ, hoặc môi trường có thể được sử dụng bởi nhiều người nhất có thể Khả năng tiếp cận đất đai là yếu tố quan trọng đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là DNCVĐTNN, vì đất đai là nguồn lực phát triển Quyền tiếp cận đất đai của DNCVĐTNN thể hiện khả năng xác lập quyền sử dụng đất và trở thành chủ thể có quyền và nghĩa vụ theo luật pháp, mà không nhất thiết phải đứng tên trên Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.
15 Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, Nhà xuất bản Tp Hồ Chí Minh, tr.909
16 Từ điển bách khoa toàn thư mở Wikipedia,
Tôi không biết!
Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho phép các chủ thể quản lý và sử dụng đất hợp pháp theo nhu cầu và mục đích của họ Quyền tiếp cận đất đai thể hiện khả năng khai thác và sử dụng tài nguyên đất đai, đóng vai trò quan trọng trong phát triển đầu tư.
Pháp luật đất đai không trực tiếp đề cập đến quyền tiếp cận đất đai, nhưng thuật ngữ này đã trở nên phổ biến và được công nhận trong lĩnh vực đầu tư Luật Đầu tư 2014 quy định rằng nhà đầu tư có quyền tự quyết định hoạt động đầu tư kinh doanh và được tiếp cận, sử dụng các nguồn lực như đất đai, vốn tín dụng và quỹ hỗ trợ theo quy định pháp luật Điều này cho thấy Nhà nước cam kết đảm bảo quyền tiếp cận và sử dụng các nguồn lực cần thiết cho hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư.
Khả năng “tiếp cận đất đai dễ dàng và sử dụng đất ổn định” là một chỉ số quan trọng trong Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI), đứng thứ hai trong mười chỉ số đánh giá PCI do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Cơ quan hợp tác Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (US-Aid) xây dựng, nhằm đánh giá môi trường kinh doanh, chất lượng điều hành kinh tế và nỗ lực cải cách hành chính của các tỉnh, thành phố tại Việt Nam Chỉ số này đo lường hai khía cạnh chính: mức độ dễ dàng trong việc tiếp cận đất đai và sự ổn định mà doanh nghiệp cảm nhận khi sở hữu mặt bằng kinh doanh Do đó, khả năng tiếp cận đất đai trở thành tiêu chí quan trọng để xếp hạng chính quyền địa phương trong việc tạo dựng môi trường kinh doanh thuận lợi Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) thể hiện khả năng kiểm soát một thửa đất cụ thể, bao gồm cả việc xác lập hoặc không xác lập quyền sử dụng đất nhưng vẫn có quyền khai thác theo nhu cầu Mặc dù chưa được ghi nhận chính thức trong pháp luật, khái niệm “quyền tiếp cận đất đai” đã trở nên phổ biến trên các phương tiện thông tin đại chúng.
17 Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, “Giới thiệu chung về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh”,
Quyền tiếp cận đất đai là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá năng lực cạnh tranh giữa các tỉnh thành, đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài Đầu tư vào một quốc gia khác thường đi kèm với nhiều rủi ro, do đó, nhà đầu tư cần khả năng tiếp cận đất đai dễ dàng và sự đảm bảo về tính ổn định, bền vững từ chính quyền sở tại trong quá trình sử dụng đất.
1.2.2 Các phương thức tiếp cận đất đai
Theo quy định pháp luật, nhà đầu tư có hai cách tiếp cận đất đai: thứ nhất, thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, trong đó Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những người bị ảnh hưởng, sau đó giao hoặc cho thuê đất cho các chủ đầu tư; thứ hai, tiếp cận đất đai tự nguyện, dựa trên sự thương lượng và thỏa thuận giữa nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất.
1.2.2.1 Tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc
Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc là hình thức cưỡng chế thông qua quyết định hành chính, trong đó Nhà nước thu hồi đất từ người sử dụng để giao cho các nhà đầu tư thực hiện dự án Nhà nước quy định rằng nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, đồng thời chi trả bồi thường cho đất bị thu hồi và hỗ trợ tái định cư cho những người bị ảnh hưởng, theo giá đất do Nhà nước quy định Qua cơ chế này, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước qua một quy trình chặt chẽ, bao gồm nhiều bước trong quản lý đất đai.
Điều phối đất đai là quá trình phân phối và điều chỉnh đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước Hoạt động này bắt đầu bằng việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt, Nhà nước sẽ tiến hành giao đất và cho thuê đất cho những đối tượng có nhu cầu và đáp ứng đủ các điều kiện cần thiết Quyết định của Nhà nước về việc giao đất và cho thuê đất là một phần quan trọng trong việc quản lý đất đai hiệu quả.
Ngân hàng Thế giới đã công bố báo cáo về "Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam", trong đó đề cập đến phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân Báo cáo này có thể được truy cập tại và đã được truy cập vào ngày 02 tháng 5 năm 2016.
Theo Điều 53 Luật Đất đai 2013, việc thuê đất đã có người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật Do đó, quyết định hành chính đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất, với thủ tục hành chính là cơ chế thực hiện hoạt động này.
Luật Đất đai 2013 quy định rõ phạm vi áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, chỉ cho phép Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận Tuy nhiên, việc xác định ranh giới giữa “vì lợi ích chung” và các trường hợp khác đôi khi gặp khó khăn, đặc biệt trong các dự án như xây dựng khu đô thị mới hay khu nông thôn mới, nơi có thể liên quan đến các dự án xây dựng nhà ở.
Việc tiếp cận đất đai qua cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc giúp DNCVĐTNN rút ngắn thời gian thực hiện dự án nhờ sự hỗ trợ từ các cơ quan có thẩm quyền Chủ đầu tư sẽ làm việc trực tiếp với Nhà nước, không cần qua người sử dụng đất, và Nhà nước có thể sử dụng sức mạnh cưỡng chế để thu hồi đất với chi phí thấp cho DNCVĐTNN Tuy nhiên, cơ chế này cũng gặp nhiều hạn chế.
Cách tiếp cận đất đai hiện nay nặng về mệnh lệnh hành chính, gần giống với cơ chế xin – cho, dễ dẫn đến tham nhũng Đất đai, tài sản vô giá của quốc gia, trở thành đặc quyền của cơ quan hành chính, tạo điều kiện cho những kẻ trục lợi và tham nhũng trong nền kinh tế thị trường Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai 2003 và tiếp tục trong Luật Đất đai 2013.