Lý luận về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại người nước ngoài:
Khi nói đến khái niệm người nước ngoài (NNN), chúng ta thường liên tưởng đến quốc tịch của họ, vì quốc tịch là mối liên hệ giữa cá nhân và quốc gia Do đó, tác giả tiếp cận khái niệm này dựa trên Luật Quốc tịch hiện hành.
2008 Luật Quốc tịch 2008 không đƣa ra khái niệm chính xác về NNN mà chỉ đƣa ra khái niệm “NNN cƣ trú ở Việt Nam” tại Khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008:
NNN cư trú ở Việt Nam bao gồm công dân nước ngoài và người không quốc tịch, thường trú hoặc tạm trú tại đây Điều này cho thấy rằng, khi một cá nhân không phải là công dân của Việt Nam nhưng cư trú tại quốc gia này, họ sẽ có địa vị pháp lý khác với công dân bản địa Khái niệm này cũng được quy định trong quan hệ dân sự theo Nghị định 138/2006/NĐ-CP NNN được hiểu là cá nhân có quốc tịch nước ngoài hoặc không có quốc tịch, và điều này phản ánh sự khác biệt trong mối quan hệ pháp lý về quốc tịch và dân sự so với quan hệ pháp luật đất đai – nhà ở Trong khi quan hệ pháp luật về quốc tịch điều chỉnh mối quan hệ giữa nhà nước và công dân, quan hệ dân sự mang tính bình đẳng và tự nguyện, thì quan hệ pháp luật đất đai – nhà ở lại có yếu tố hành chính và mệnh lệnh.
Luật Đất đai năm 2003 không đưa ra khái niệm về NNN, mà chỉ quy định các chủ thể sử dụng đất bao gồm tổ chức và cá nhân nước ngoài.
Theo Khoản 2 Điều 3 Nghị định 138/2006/NĐ-CP, người nước ngoài được định nghĩa là những cá nhân không có quốc tịch, như quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 Trước đây, Luật Đất đai năm 1993 đã quy định rằng Chính phủ có quyền quyết định việc cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất Tuy nhiên, theo Luật Đất đai hiện hành, thuật ngữ "người nước ngoài" không còn được sử dụng và không có quy định cụ thể về các chủ thể này Dựa trên các quy định từ Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003, có thể hiểu rằng người nước ngoài bao gồm tổ chức và cá nhân nước ngoài có chức năng ngoại giao hoặc đầu tư tại Việt Nam Mặc dù Luật Nhà ở 2005 không đề cập trực tiếp đến khái niệm người nước ngoài, nhưng có thể hiểu khái niệm này dựa trên các quy định của Luật Quốc tịch và điều kiện sử dụng đất trong Luật Đất đai.
Trong quan hệ pháp luật đất đai và nhà ở tại Việt Nam, các chủ thể nước ngoài bao gồm tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức nước ngoài được nhà nước cho thuê đất để đầu tư Ngoài ra, cá nhân nước ngoài cũng có thể đầu tư tại Việt Nam theo quy định của pháp luật và được nhà nước cho thuê đất.
Trong Luật Đất đai Việt Nam, khái niệm "NNN" không phải là thuật ngữ pháp lý chính thức mà chỉ đề cập đến tổ chức và cá nhân nước ngoài, bao gồm cả những người không mang quốc tịch Việt Nam NNN được hiểu rộng hơn so với quy định của Luật Quốc tịch, vì Luật Quốc tịch không bao gồm tổ chức nước ngoài Theo Nghị định 51/2009/NĐ-CP, cá nhân nước ngoài là những người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm cả người không quốc tịch NNN là tổ chức nước ngoài được phân thành hai nhóm dựa trên mục đích sử dụng đất: tổ chức ngoại giao và tổ chức được cho thuê đất để đầu tư Tổ chức ngoại giao bao gồm các cơ quan đại diện được Chính phủ Việt Nam thừa nhận, có quyền ưu đãi và miễn trừ theo pháp luật quốc gia và quốc tế, và sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc phục vụ cho chức năng ngoại giao.
Tổ chức nước ngoài đầu tư tại Việt Nam có thể được nhà nước cho thuê đất để thực hiện các hoạt động kinh doanh và tìm kiếm lợi nhuận Theo pháp luật đầu tư, các tổ chức này có thể góp vốn hoặc thành lập doanh nghiệp, thường là doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Khi thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam, doanh nghiệp này mang quốc tịch Việt Nam theo Luật Doanh nghiệp, nhưng theo Luật Đất đai, doanh nghiệp vẫn được xem là tổ chức nước ngoài (NNN) và có chế độ sử dụng đất riêng Theo Luật Thương mại, thương nhân nước ngoài là các tổ chức được thành lập và đăng ký kinh doanh theo pháp luật nước ngoài, không bao gồm những thương nhân có quốc tịch Việt Nam được thành lập theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam.
NNN muốn trở thành chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật đất đai tại Việt Nam Để thực hiện điều này, nhà ở và đất ở phải đáp ứng các điều kiện nhất định Đối với cá nhân nước ngoài, luật quy định rằng họ phải thuộc các đối tượng được phép sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo Điều 2 Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội, cá nhân và tổ chức nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện về thời gian cư trú và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, cần có sự công nhận của nhà nước Việt Nam Nếu tổ chức sử dụng đất để đầu tư, sản xuất, kinh doanh, phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh hoạt động đầu tư theo quy định Tóm lại, để trở thành chủ thể sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở, cá nhân và tổ chức nước ngoài cần tuân thủ các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.
1.1.1.3 Phân loại người nước ngoài sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở:
Tùy theo từng tiêu chí, NNN được phân thành nhiều nhóm, trong đó tiêu chí ảnh hưởng nhất đến quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của NNN tại Việt Nam là mục đích sử dụng đất và sở hữu nhà ở Vì vậy, NNN được chia thành các nhóm dựa trên các yếu tố này.
Nhóm NNN là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, thực hiện quyền sử dụng đất (QSDĐ) và QSHNƠ theo quy định của công pháp quốc tế
Nhóm NNN là tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư và kinh doanh xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai và bất động sản Họ sở hữu quyền sử dụng đất từ hoạt động đầu tư, xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp nhưng không có nhu cầu ở thực tế, mà mục đích chính là để kinh doanh thương mại Nhóm này đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường bất động sản trong nước Do đó, nhà nước cần có chính sách phù hợp để quản lý thị trường bất động sản, tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và bền vững.
Nhóm NNN bao gồm tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt cá nhân, từ đó ảnh hưởng đến sức cầu của thị trường bất động sản Nhà ở, là một loại bất động sản quan trọng gắn liền với đất đai - tài nguyên hữu hạn của quốc gia, nên để bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của công dân và ngăn chặn đầu cơ từ NNN, pháp luật đã quy định các điều kiện chặt chẽ cho việc sở hữu nhà ở của họ Việc phân nhóm này giúp xây dựng chính sách phù hợp cho từng loại NNN, đảm bảo thực hiện các chính sách chung của nhà nước và cam kết quốc tế về không phân biệt đối xử.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại người Việt Nam định cư ở nước ngoài: 1.1.2.1 Khái niệm:
Hiện nay, khái niệm "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài" (NVNĐCƠNN) được đề cập trong nhiều văn bản pháp luật, nhưng Luật Đất đai chưa đưa ra định nghĩa rõ ràng Theo Nghị định 138/2006/NĐ-CP, NVNĐCƠNN là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam sinh sống lâu dài ở nước ngoài, nhưng không có định nghĩa cụ thể về "người gốc Việt Nam" Luật Quốc tịch 2008 cũng xác định NVNĐCƠNN tương tự, đồng thời đưa ra khái niệm về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, đó là những người đã từng có quốc tịch Việt Nam, được xác định theo nguyên tắc huyết thống Điều này có nghĩa là quốc tịch của họ được xác định từ cha hoặc mẹ, và phải là quốc tịch Việt Nam.
Khái niệm NVNĐCƠNN, mặc dù không được đề cập trực tiếp trong pháp luật, nhưng có thể hiểu thông qua các quy định của Luật quốc tịch, Luật Đất đai và Luật nhà ở NVNĐCƠNN bao gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam sống và làm việc lâu dài ở nước ngoài, có quyền được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất và mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai, NVNĐCƠNN có thể sử dụng đất ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện pháp luật So sánh giữa Luật Quốc tịch và Luật Đất đai cho thấy NVNĐCƠNN chỉ trở thành chủ thể sử dụng đất khi thỏa mãn các quy định trong Luật Đất đai Do đó, khái niệm NVNĐCƠNN theo Luật Quốc tịch là rộng nhất, nhưng để có quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, họ cần tuân thủ thêm nhiều điều kiện pháp lý khác.
Luật đất đai và Luật nhà ở không định nghĩa chính thức về NVNĐCƠNN, vì vậy khi xem xét đối tượng này, cần tham khảo khái niệm NVNĐCƠNN theo Luật Quốc tịch NVNĐCƠNN thuộc nhóm người được quy định trong Luật Quốc tịch, và chỉ khi đáp ứng các điều kiện cụ thể của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, họ mới có thể được quyền sử dụng đất ở (QSDĐƠ) và quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) tại Việt Nam.
Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo quy định pháp luật hiện hành, người nước ngoài (NNN) và người Việt Nam định cư ở nước ngoài (NVNĐCƠNN) được phép sở hữu nhà ở trong hai trường hợp: đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê với mục đích kinh doanh, và sở hữu nhà ở nhằm phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt.
2.1.1 Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại: 2.1.1.1 Quyền sử dụng đất ở:
Trong trường hợp NNN, NVNĐCƠNN sử dụng đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích thương mại, họ cần có quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho diện tích xây dựng Theo Luật Đất đai năm 2003, QSDĐ có thể được xác lập thông qua việc xin nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các tổ chức, cá nhân khác Điều này giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của thị trường thông qua việc bán hoặc cho thuê.
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở từ nhà nước:
Theo quy định tại Điều 34, Điều 35 và Khoản 4 Điều 84 Luật Đất đai 2003 thì
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quyền giao đất ở hoặc cho thuê đất ở cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Để được cấp quyền sử dụng đất, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục xin giao đất hoặc cho thuê đất theo Điều 122 của Luật Đất đai.
Trước khi tiến hành thủ tục hành chính, nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư nội địa cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại.
Hình thức sử dụng đất
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở của NNN và NVNĐCƠNN sẽ xác định quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của họ Theo quy định tại Điều
Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP, khi xây dựng nhà ở cho thuê, nhà đầu tư là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài có quyền lựa chọn giữa hai hình thức thuê đất: trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Đối với nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, họ cũng có quyền lựa chọn giữa các hình thức sử dụng đất như giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Khi sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê hàng năm, nhà đầu tư chỉ được bảo hộ các quyền liên quan đến tài sản thuộc quyền sở hữu, và giá trị quyền sử dụng đất thuê không được tính trong các giao dịch Hình thức này phù hợp với nhà đầu tư có khả năng tài chính hạn chế, nhưng so với hình thức thuê đất trả tiền một lần, việc trả tiền một lần cho nhà nước mang lại nhiều quyền giao dịch hơn và mức giá thuê ổn định, rẻ hơn Tiền thuê đất trong trường hợp này phụ thuộc vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thường có xu hướng tăng Đối với nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất, họ cũng có thể chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, sự lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và giao đất có thu tiền không ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của họ, vì quyền tặng cho là khác biệt chính giữa hai hình thức này Nghĩa vụ tài chính đối với cả hai hình thức sử dụng đất này là giống nhau, với số tiền thuê đất phải nộp một lần tương đương với số tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thu tiền.
Theo quy định của Luật Đất đai, nhà đầu tư nước ngoài (NNN) và nhà đầu tư trong nước (NVNĐCƠNN) không được sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm để xây dựng nhà ở bán Điều này là do người thuê đất theo hình thức này không có quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ) Khi nhà ở hoàn thành, nhà đầu tư cần có quyền giao dịch với QSDĐ để bán nhà gắn liền với đất Do đó, NNN chỉ được thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, trong khi NVNĐCƠNN có thể sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần.
Thủ tục xin giao đất, cho thuê đất:
Dựa trên dự án đầu tư đã được phê duyệt, nhà đầu tư có thể có hoặc không có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Đối với nhà đầu tư nước ngoài, việc thực hiện thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất sẽ tuân theo quy định tại Điều 122 của Luật Đất đai.
Trong trường hợp thực hiện thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở (QSHNƠ) cùng tài sản gắn liền với đất, dựa vào văn bản công nhận kết quả đấu giá và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, mà không cần ra quyết định giao đất hay cho thuê đất Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án phải tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá và đấu thầu.
Trong trường hợp dự án không cần đấu giá hay đấu thầu quyền sử dụng đất, nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư nội địa cần nộp hai bộ hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thực hiện dự án đầu tư.
Hồ sơ cần thiết để xin giao đất hoặc thuê đất bao gồm đơn xin, dự án đầu tư, và bản sao giấy phép đầu tư đã được công chứng theo quy định của pháp luật.
Kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật Sở sẽ trình UBND cấp tỉnh để quyết định phân phối đất đai và cấp quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất trong thời gian không quá quy định.
Trong thời gian 10 ngày làm việc đối với đất đã giải phóng mặt bằng và không quá 30 ngày đối với đất chưa được giải phóng, việc giải phóng mặt bằng hiện nay gặp nhiều khó khăn do chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể sử dụng đất Giá cả thị trường biến động làm giá đất tăng, trong khi giá bồi thường không theo kịp thực tế, dẫn đến tình trạng người dân không chịu di dời Hơn nữa, công tác quản lý đất đai còn yếu, chưa cập nhật kịp thời biến động thị trường.
18 Điều 28 Nghị định 69/2009/NĐ-CP