Khái niệm
Khái niệm về định giá tài sản
Định giá tài sản đã có lịch sử phát triển lâu dài và được công nhận là một nghề quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu Hoạt động định giá mang tính khách quan và đóng vai trò thiết yếu trong các nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt là những nền kinh tế thị trường Tại Việt Nam, nghề định giá tài sản đã nhanh chóng phát triển trong những năm gần đây, với sự tham gia của nhiều loại hình doanh nghiệp trên thị trường.
Định giá tài sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu tài sản dưới dạng tiền tệ, phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định, theo các tiêu chuẩn cụ thể Theo từ điển Oxford, định nghĩa này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định giá trị cho các mục đích khác nhau Giáo sư W Seabrooke từ Đại học Portsmouth cũng khẳng định rằng định giá là sự ước tính giá trị của tài sản cụ thể, cho thấy rằng mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau, nhưng bản chất của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường vẫn giữ nguyên.
- Định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá;
- Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;
- Trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu);
- Theo yêu cầu, mục đích nhất định;
Định giá tài sản, một nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế Việt Nam từ năm 2002, đã phát triển từ các Trung tâm TĐG thuộc Ban Vật giá Chính phủ Trước đây, thuật ngữ “định giá” chưa được sử dụng trong việc ước tính giá trị thị trường của tài sản, mà thay vào đó là “TĐG” Hiện nay, vẫn còn tranh cãi về việc sử dụng từ nào cho đúng trong lĩnh vực tư vấn ước tính giá cả Tuy nhiên, cả hai thuật ngữ “định giá tài sản” và “TĐG tài sản” đều có nội hàm và ý nghĩa kinh tế tương tự trong nhiều văn bản pháp luật hiện hành.
Theo khoản 2 điều 4 Pháp lệnh giá, TĐG được định nghĩa là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm và địa điểm nhất định, dựa trên tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Mặc dù được gọi là TĐG, nhưng thực chất đây là quá trình xác định giá trị của tài sản.
Định giá tài sản (TĐG) là quá trình xác định giá trị của một tài sản dựa trên các tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế, phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể.
Khái niệm về định giá bất động sản
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, thường chiếm khoảng 40% tổng tài sản vật chất Không chỉ có giá trị lớn, BĐS còn là yếu tố đầu vào thiết yếu cho mọi lĩnh vực kinh doanh Tuy nhiên, do sự khác biệt trong hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu, mỗi quốc gia lại có cách định nghĩa riêng về BĐS.
Bất động sản (BĐS) được hiểu là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm BĐS, nhưng điểm chung là tất cả đều thống nhất về tính chất cố định của nó Theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự Việt Nam, BĐS bao gồm các loại tài sản này.
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với Nhà ở, các công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai không di dời được, nhà ở và các công trình gắn liền như trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, cùng với các tài sản không thể tách rời như máy điều hòa và thiết bị điều khiển Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản gắn liền với đất đai như vườn cây, ao cá và chuồng trại chăn nuôi Định giá BĐS thực chất là việc xác định giá trị của đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản liên quan theo quy định của pháp luật.
Hoạt động định giá bất động sản (ĐGBĐS) là một phần quan trọng trong tổng thể của thẩm định giá (TĐG), vì bất động sản chỉ là một trong nhiều loại tài sản Thuật ngữ ĐGBĐS lần đầu tiên được đề cập trong Luật Kinh doanh BĐS, được thông qua vào ngày 29 tháng 6 năm 2006 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2007.
Do đó ĐGBĐS là việc ước tính giá trị các “tài sản” theo quy định tại Điều
Bộ Luật Dân sự 174 quy định về việc sử dụng hình thức tiền tệ cho những mục đích cụ thể, trong các điều kiện nhất định và trên một thị trường xác định, với các phương pháp phù hợp.
Theo Điều 4, khoản 9 của Luật Kinh doanh BĐS, định giá bất động sản (ĐGBĐS) là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, đặc điểm, vị trí, quy mô, tình trạng thực tế của bất động sản, cùng với giá thị trường tại thời điểm định giá ĐGBĐS phải được thực hiện một cách độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
Như vậy, nội dung của ĐGBĐS bao gồm:
- ĐGBĐS là việc ước tính giá của BĐS cụ thể;
- Tại một thời điểm nhất định;
- Tại một thị trường nhất định;
- Cho mục đích xác định;
- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS;
Hoạt động định giá bất động sản (ĐGBĐS) là quá trình ước tính giá trị của tài sản này dựa trên các phương pháp và tiêu chuẩn nhất định Kết quả của định giá là một mức giá, nhưng mức giá này không phản ánh giá cả thị trường thực tế của bất động sản Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể tương đương, cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường Độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ chuyên môn của người định giá và các điều kiện kinh tế xã hội liên quan.
Khái niệm về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước đã chú trọng phát triển các dịch vụ trong những lĩnh vực quan trọng nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, với mục tiêu đến năm 2020, tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ chiếm khoảng 85% GDP Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), nhu cầu cung cấp dịch vụ ngày càng trở nên cấp thiết do BĐS không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là yếu tố thiết yếu cho nhà đầu tư và là tư liệu sản xuất quan trọng Doanh nghiệp cần đất để đầu tư và sản xuất, trong khi Nhà nước cũng cần đất để phát triển kinh tế.
Nhu cầu cải thiện nhà ở, đặc biệt cho người có thu nhập thấp, đang gia tăng mạnh mẽ tại Việt Nam Sự tăng trưởng của đầu tư nước ngoài cũng làm tăng nhu cầu thuê nhà và văn phòng Người dân mong muốn nhận được sự hỗ trợ và dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản (BĐS), đặc biệt khi giá trị tài sản BĐS ngày càng cao Dịch vụ định giá BĐS (ĐGBĐS) trở nên rất quan trọng, vì các tổ chức và cá nhân cần thông tin chính xác về giá cả khi tham gia vào các giao dịch mua bán và chuyển nhượng BĐS Việc cung cấp dịch vụ ĐGBĐS từ các doanh nghiệp và hợp tác xã sẽ giúp tăng cường niềm tin cho các tổ chức và cá nhân trong quyết định tham gia thị trường BĐS.
Dịch vụ ĐGBĐS (dịch vụ dịch vụ bất động sản) được hình thành từ nhu cầu đa dạng của tổ chức và cá nhân trong xã hội, với mục tiêu phục vụ và thỏa mãn các nhu cầu thiết yếu Theo từ điển Tiếng Việt, dịch vụ là công việc phục vụ trực tiếp cho nhu cầu của số đông và được trả công Do đó, dịch vụ ĐGBĐS có thể hiểu là tổng hợp các công việc có tổ chức, thực hiện theo quy trình và tiêu chuẩn nhất định, nhằm đáp ứng nhu cầu của cá nhân và tổ chức trong quản lý, sử dụng và khai thác bất động sản, với hình thức thu phí hoặc nhận thù lao từ việc cung cấp dịch vụ.
Hoạt động cung cấp dịch vụ có hai loại hình chính: dịch vụ công và dịch vụ tư Tuy nhiên, trong lĩnh vực dịch vụ ĐGBĐS, chỉ có dịch vụ tư được thực hiện bởi các doanh nghiệp và hợp tác xã chuyên cung cấp dịch vụ này Từ góc độ pháp lý, việc cung cấp dịch vụ được định nghĩa là hoạt động thương mại, trong đó bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ thực hiện các cam kết đã thỏa thuận.
1 Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp 2009
Theo Viện Ngôn ngữ học, dịch vụ được định nghĩa là hoạt động mà một bên thực hiện cho bên khác và nhận thanh toán Bên sử dụng dịch vụ, gọi là khách hàng, có trách nhiệm thanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo các điều khoản đã thỏa thuận.
Kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS được định nghĩa là hoạt động của các doanh nghiệp và hợp tác xã trong việc tư vấn và xác định giá trị bất động sản theo yêu cầu của khách hàng tại một thời điểm cụ thể, với mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động này.
Mục đích, vai trò của định giá bất động sản trong thị trường bất động sản
Mục đích của định giá bất động sản
Hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản (ĐGBĐS) dựa trên hợp đồng cung cấp dịch vụ, trong đó bên cung cấp dịch vụ mong muốn nhận thù lao, trong khi bên yêu cầu dịch vụ cần xác định giá trị thực của bất động sản Việc xác định giá trị thực này nhằm phục vụ nhiều mục đích quan trọng trong quá trình giao dịch và đầu tư bất động sản.
Mục đích của việc bảo toàn bất động sản là để phục vụ cho việc khấu hao tài sản, đồng thời là cơ sở để thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá giá trị tài sản.
Mục đích của việc mua bán và chuyển nhượng bất động sản (BĐS) ĐGBĐS là để xác định mức giá hợp lý khi đưa BĐS ra thị trường giao dịch Người bán có thể dựa vào giá trị này để đưa ra mức giá chuyển nhượng, trong khi người mua có thể nhờ các đơn vị tư vấn cung cấp dịch vụ nhằm hỗ trợ quyết định nhận chuyển nhượng với giá phù hợp.
Mục đích chuyển quyền tài sản thường diễn ra trong các trường hợp như cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, hợp tác kinh doanh, hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp, giải thể, bán doanh nghiệp, và cho thuê bất động sản.
Mục đích của việc bồi thường là tạo cơ sở pháp lý cho các hoạt động như đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư, giao thông và công trình công cộng, cũng như bồi thường thiệt hại cho những người bị ảnh hưởng bởi sự cố do người khác gây ra.
Theo quy định của ngân hàng, khi thực hiện thủ tục vay vốn kinh doanh, khách hàng cần có tài sản thế chấp Tài sản này phải được định giá để làm căn cứ cho việc xét duyệt cho vay Mục đích của việc định giá là nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong quá trình cho vay.
3 Khoản 9 Điều 3 Luật Thương Mại 2005 trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ Do đó việc định giá tài sản, BĐS là cần thiết
Các công ty bảo hiểm cần thực hiện việc định giá tài sản và bất động sản để ký kết hợp đồng bảo hiểm và xác định mức bồi thường khi xảy ra rủi ro.
- Mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán
Trong báo cáo tài chính và kê khai thuế hàng năm, doanh nghiệp cần phải ghi rõ giá trị tài sản, bao gồm cả bất động sản Do đó, việc định giá tài sản là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong các báo cáo này.
- Mục đích thanh lý, xử lý BĐS
Trong hoạt động kinh doanh, việc thanh lý tài sản là một quy trình quan trọng Trước khi tiến hành thanh lý, cần thực hiện định giá tài sản để xác định mức giá sàn, từ đó làm cơ sở cho các thủ tục đấu giá hoặc xét bán.
- Mục đích xử lý BĐS để thi hành án
Theo quy định pháp luật về thi hành án, trước khi tiến hành bán đấu giá bất động sản, việc định giá để xác định giá sàn là bắt buộc Đây là một quy trình quan trọng trong việc xử lý bất động sản phục vụ cho thi hành án.
Vai trò của định giá bất động sản
- Vai trò của định giá bất động sản đối với tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả bất động sản (BĐS) được hình thành theo quy luật cung cầu và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố BĐS là hàng hóa đặc biệt, với giá trị không thể xác định như các tài sản khác, dẫn đến sự biến động giá theo thời gian và vị trí Các đặc tính kỹ thuật, xây dựng và kiến trúc cũng góp phần quan trọng vào giá cả Do đó, người tham gia giao dịch BĐS thường thiếu thông tin và hiểu biết đầy đủ về tính năng và cấu trúc của BĐS, khiến cho việc đánh giá giá trị thị trường trở nên khó khăn Điều này có thể dẫn đến thiệt hại cho các chủ thể nếu quyết định của họ không dựa trên thông tin chính xác, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.
Trong thị trường bất động sản, các chủ thể cần sự hỗ trợ từ các nhà định giá để ước lượng giá trị tài sản, nhằm tránh thiệt thòi trong giao dịch Vai trò của người định giá là trung gian, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản.
- Vai trò của định giá bất động sản đối với Nhà nước
Nhà nước sở hữu một khối lượng lớn bất động sản (BĐS), do đó việc định giá chính xác các loại BĐS này là rất quan trọng để tránh thiệt hại kinh tế Thực tế đã có nhiều trường hợp định giá BĐS thấp trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, dẫn đến việc lợi dụng giá trị tài sản Các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nước hiện đang thực hiện công việc này, nhưng việc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá từ các doanh nghiệp chuyên nghiệp sẽ trở nên cần thiết trong tương lai Vì vậy, hoạt động định giá không chỉ đóng vai trò quan trọng trong quản lý tài sản mà còn hỗ trợ cho công tác quản lý của Nhà nước.
+ Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước;
+ ĐGBĐS cho các hoạt động đấu giá;
+ ĐGBĐS của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất;
+ ĐGBĐS để thanh lý tài sản;
+ ĐGBĐS cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm;
+ ĐGBĐS để thi hành án
Việc định giá bất động sản (BĐS) đúng giá trị thị trường không chỉ đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước mà còn góp phần vào sự công bằng xã hội Đặc biệt, việc định giá chính xác đất đai sẽ thúc đẩy phân bố đất đai như một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả, đảm bảo rằng đất đai được giao cho những người sử dụng tốt nhất Hiện nay, nhiều cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước vẫn được "bao cấp" giá đất, dẫn đến lãng phí tài sản quý giá này, đặc biệt là ở những vị trí thuận lợi Nguyên nhân chính là giá đất để tính toán nghĩa vụ không phản ánh đúng giá thị trường, khiến các cơ quan này không có động lực chuyển đến khu vực có giá đất rẻ hơn Do đó, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được thực hiện Tình trạng này xuất phát từ việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị BĐS chưa đồng nhất và đội ngũ cán bộ ĐGBĐS thiếu kinh nghiệm, chuyên nghiệp.
Kinh nghiệm của một số nước về định giá bất động sản
Hoạt động định giá ở Thái Lan
Văn phòng Định giá tài sản (PVB) tại Thái Lan là cơ quan trung ương thuộc Tổng cục Địa chính của Bộ Nội vụ, được thành lập nhằm thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến định giá tài sản.
Vào ngày 03 tháng 02 năm 1984, Văn phòng Định giá Trung ương được thành lập và phát triển mạnh mẽ từ năm 1987 Hiện tại, văn phòng này có khoảng 200 viên chức Nhà nước, không bao gồm nhân viên hợp đồng tạm thời Ngoài việc thực hiện chức năng đăng ký và quản lý đất đai, Tổng cục địa chính còn đảm nhiệm chức năng ĐGBĐS.
Chức năng ĐGBĐS nhằm thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký và chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai Phương pháp xác định giá đất đã chuyển từ thẩm định theo đơn vị hành chính nhỏ sang thẩm định theo từng thửa đất và lô đất, sử dụng hệ thống dữ liệu đất đai và bản đồ Nhờ vậy, kết quả xác minh giá trở nên chính xác hơn, phản ánh đúng giá trị thị trường của bất động sản.
Trong giai đoạn 1987-1991, kinh tế Thái Lan tăng trưởng nhanh chóng, dẫn đến sự gia tăng giá bất động sản Điều này đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thực hiện các dự án thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia Để giải quyết vấn đề này, Bộ Nội vụ đã thành lập Văn phòng xử lý các vấn đề liên quan đến thu hồi đất và ban hành quy chế tính toán giá trị đất đai trước và sau khi thu hồi Nhờ đó, những chủ sở hữu đất bị thu hồi đã nhận được sự bồi thường công bằng.
Vào năm 1998, Văn phòng Định giá tài sản đã được chuyển giao cho Vụ Ngân khố thuộc Bộ Tài chính Thái Lan, nhằm mục đích nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu thẩm định giá của người dân.
Hoạt động ĐGBĐS được hỗ trợ hiệu quả bởi hệ thống tin học, bao gồm bản đồ, cơ sở dữ liệu và phần mềm xử lý Hệ thống này được kết nối từ trung tâm đến các chi nhánh địa phương và các Bộ, ngành liên quan đến quản lý đất đai.
Hiện tại ở Thai lan đang tồn tại hai hiệp hội liên quan đến hoạt động ĐGBĐS, bao gồm:
Hiệp hội Định giá Thái Lan (The Valuers Association of Thailand) được thành lập vào năm 1985, là tổ chức độc lập với hơn 1.000 hội viên chuyên nghiệp Mục tiêu chính của Hiệp hội là phát triển nguồn nhân lực và nâng cao trình độ cho các nhà định giá, đồng thời xây dựng tiêu chuẩn và nguyên tắc tuyển dụng cho lĩnh vực này Hội viên của Hiệp hội bao gồm các nhà TĐG từ Văn phòng Định giá tài sản.
Uỷ ban chứng khoán Nhà nước và các tổ chức định giá tư nhân quản lý các hội viên, những người có quyền ký hợp đồng với khách hàng và phải đóng hội phí Để nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá bất động sản, Hiệp hội Định giá Thái Lan đã ban hành quy tắc đạo đức nghề nghiệp và các tiêu chuẩn thực hành thẩm định chuyên nghiệp vào năm 1997 Các quy tắc này bao gồm những hướng dẫn rõ ràng nhằm đảm bảo chất lượng và tính minh bạch trong quy trình định giá.
1 Tiêu chuẩn hành nghề phải tuân theo tiêu chuẩn quốc tế được chấp nhận;
2 Bảo mật, trung lập, và đóng góp vào sự phát triển của nghề nghiệp là một trong những quy tắc đạo đức nghề nghiệp của tổ chức định giá;
3 Tiểu ban về Tiêu chuẩn thẩm định giá và Đạo Đức được thành lập để thi hành nghiêm chỉnh vấn đề này Nó sẽ tiến hành một cuộc kiểm tra khi có trường hợp để xem xét;
4 Các thành viên vi phạm sẽ bị cảnh cáo, mất thành viên tạm thời hoặc vĩnh viễn;
5 Khiếu nại có thể được đệ trình lên Ban chấp hành của Hiệp hội Định giá Thái Lan 4
4 www.thaiappraisal.org/english/practices/practices1.htm
Quỹ Thẩm định Thái (Thai Appraisal Foundation) là một tổ chức phi lợi nhuận hoạt động theo quy định của pháp luật Thái Lan, dưới sự quản lý của Bộ Nội địa và Giáo dục Quỹ chuyên tập trung vào việc xây dựng các tiêu chuẩn hành nghề trong lĩnh vực xác định giá trị tài sản, nghiên cứu đất đô thị và các khu vực liên quan Ngoài ra, Quỹ còn đóng vai trò là diễn đàn để thảo luận tự do về các vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến thẩm định tài sản tại Thái Lan.
Chức năng quan trọng của Quỹ Thẩm định Thái bao gồm:
1 Nghiên cứu: Quỹ Thẩm định Thái tham gia vào các nghiên cứu các khía cạnh của thẩm định tài sản đầu tư và phát triển;
2 Giáo dục: Tổ chức thường xuyên các khóa học ngắn hạn nhằm cung cấp các quan điểm mới nhất về thị trường BĐS và thực hành chuyên nghiệp (professional practice) từ các chuyên gia quốc tế của Thái lan, Úc, Mỹ và nhiều nước khác;
3 Kết nối: Thông qua các cuộc họp, trang Web của Quỹ Thẩm định Thái sẽ mở ra cánh cửa (opens doors) cho nhiều tổ chức trên toàn thế giới Điều này cũng cho phép Quỹ Thẩm định Thái nhận thức được những phát triển mới nhất trong lĩnh vực này (aware of the latest developments in this field);
4 Thông tin khác: Quỹ Thẩm định Thái duy trì một cơ sở dữ liệu tự nhiên rộng lớn (extensive natural database) bao gồm sự phong phú của dữ liệu tài sản 5 Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở Thái lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật bản, Trung quốc, Hồng kông Các nhà định giá của Thái lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Uỷ ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái lan Cho đến nay, định giá đất ở Thái lan đang ở trong giai đoạn chuẩn hoá cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế Ở Thái lan, bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê nhằm nghiên cứu kỹ chu kỳ tài sản của Thái lan trong những năm 1970-1988 của
Cơ quan Bất động sản Thái Lan đã xây dựng khung phân tích CAMA vào năm 1990 nhằm hỗ trợ kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu thuế tài sản trên toàn quốc Đến năm 1998, cơ quan này tiếp tục phát triển hệ thống thông tin địa lý (GIS) để nâng cao hiệu quả quản lý và phân tích dữ liệu bất động sản.
Trang web www.thaiappraisal.org cung cấp bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1:5000, 1:10000 và 1:50000 cho Băng Cốc cùng các khu vực đô thị lớn trên toàn quốc Hệ thống này lưu trữ cơ sở dữ liệu về các dự án bất động sản, bao gồm thông tin về người và đất Trong tương lai, Thái Lan sẽ phát triển thêm các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm thiểu chi phí định giá bất động sản.
Hoạt động định giá bất động sản ở Singapore
Viện định giá Singapore, thành lập năm 1963, là tổ chức chuyên nghiệp duy nhất đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát và định giá tài sản Tiền thân của viện là chi nhánh của Viện Định giá Hoàng gia Anh, được thành lập vào năm 1937 Các thành viên của viện bao gồm sinh viên, nhân viên tập sự, thành viên chính thức, hội viên và hội viên danh dự.
Viện định giá hoạt động theo Luật đăng ký các tổ chức nghề nghiệp và tổ chức hàng năm Hội nghị thường niên, hội thảo chuyên đề cùng các khóa đào tạo cho thẩm định viên về giá Cơ cấu tổ chức của Viện định giá được thiết lập để đảm bảo hiệu quả trong việc thực hiện nhiệm vụ chuyên môn.
+ Hội đồng thường niên (đại hội) có Hội đồng chung, Chủ tịch Hội đồng chung phải chịu trách nhiệm về những vấn đề lớn;
Hội đồng chung bao gồm ba Hội đồng bộ phận, mỗi Hội đồng có Chủ tịch, Thư ký và các Uỷ viên chịu trách nhiệm về chuyên môn và kỹ thuật, đồng thời họ cũng là thành viên của Hội đồng chung.
+ Chủ tịch Hội đồng bộ phận đề cử 01 Chủ tịch Hội đồng chung;
+ Chủ tịch hiệp hội, các Phó chủ tịch được các thành viên, hội viên bầu ra có nhiệm kỳ 02 năm;
Hiện tại, Viện định giá chỉ có ba đơn vị có chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ, bao gồm thành viên, hội viên, thẩm định viên tập sự và kỹ thuật viên thẩm định giá.
+ Phòng giám sát chất lượng
Viện định giá có các chức năng như sau:
+ Kiểm soát hoạt động nghề nghiệp thẩm định giá (trước đây do Chính phủ kiểm soát);
+ Xử lý các tranh chấp về kết quả thẩm định giá khi khách hàng khiếu kiện; + Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá;
+ Tổ chức các cuộc họp thường niên của viện, các buổi hội thảo với sự tham gia của các thành viên, hội viên;
Viện đóng vai trò là cầu nối giữa các doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên, đồng thời cung cấp thông tin hữu ích cho hoạt động thẩm định giá Để thành lập doanh nghiệp định giá tại Singapore, cần đáp ứng một số điều kiện nhất định.
+ Chỉ cần một người có thẻ định giá;
+ Là hội viên Viện định giá
Doanh nghiệp định giá tại Singapore chủ yếu được thành lập dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, với khoảng 60 công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này Hiện có hơn 600 nhân viên có thẻ định giá, tương đương với tỷ lệ 1 trên 7000 người dân Tổng số vụ định giá hàng năm của các công ty này vượt quá 6000 vụ Tại Singapore, nghề định giá được công nhận, cho phép các định giá viên làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tập đoàn lớn, hoặc cho các tổ chức khác.
Định giá viên có thể làm việc cho các cơ quan quản lý nhà nước hoặc các lĩnh vực kinh doanh, bao gồm cả các tổ chức như Ngân hàng phát triển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch phát triển ngoại ô, Tổng cục địa chính và Cục Thuế.
Các nhà định giá hoạt động theo Luật BĐS và Luật định giá ban hành năm
Để hành nghề định giá hoặc làm đại lý bất động sản tại Việt Nam, cá nhân cần có giấy phép từ Cục thuế thuộc Bộ Tài chính Giấy phép này chỉ được cấp cho những người có bằng cấp chuyên môn về định giá và kinh nghiệm thực tiễn phù hợp Định giá viên làm việc cho Chính phủ hoặc các tổ chức liên quan không được cấp giấy phép hành nghề định giá, mặc dù họ vẫn có thể thực hiện định giá nhưng không được thu phí dịch vụ.
Tất cả hội viên của Viện định giá phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp Việc vi phạm quy tắc này có thể dẫn đến các hình thức xử lý như khiển trách, đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ khỏi Viện, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Tại Singapore, có ba phương pháp thẩm định giá (TĐG) phổ biến, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí Ngoài ra, còn có hai phương pháp khác được áp dụng là phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ (residual approach).
Các môn học cơ bản cho thẩm định viên về giá bao gồm đầu tư và tài chính, thẩm định giá tài sản, các phương pháp thẩm định giá, phát triển và quy hoạch đô thị, luật, kinh tế học và quản lý, công nghệ, các tiêu chuẩn thẩm định giá, và báo cáo thẩm định giá.
Tổ chức duy nhất cấp phép hành nghề định giá tại Singapore là Cục thuế, thuộc Bộ Tài chính Chức năng, nhiệm vụ của Cục là:
+ Thu thuế BĐS và cung cấp các dịch vụ ĐGBĐS;
+ Cấp giấy phép hành nghề định giá;
+ Cấp giấy phép kinh doanh nhà ở;
+ Đánh giá, giám sát hoạt động định giá.
Hoạt động định giá ở Malaysia
Hệ thống định giá ở Malaysia được quản lý bởi Tổng cục Dịch vụ Định giá Tài sản, thuộc Bộ Tài chính, với cơ cấu bao gồm một Tổng cục trưởng và hai Phó Tổng cục trưởng Tổng cục có 190 nhà định giá, 240 trợ lý và 430 nhân viên tập sự Trụ sở chính đặt tại Kuala Lumpur, cùng với 15 văn phòng đại diện tại các bang, mỗi bang có từ 1 đến 4 văn phòng.
Viện Quốc gia về TĐG (The National Institute of Valuation) được thành lập với mục tiêu nâng cao kiến thức và chuyên môn cho nguồn nhân lực trong lĩnh vực bất động sản thông qua nghiên cứu, đào tạo và giáo dục liên quan đến định giá và dịch vụ bất động sản Viện cam kết cung cấp dịch vụ đáng tin cậy, kịp thời và chuyên nghiệp Theo bà Faridah bt Mohammed, Giám đốc Viện, hiện nay Viện đang triển khai ba chiến lược chính nhằm phát triển nguồn nhân lực trong ngành.
1 Tăng cường năng lực, quyền làm chủ kiến thức và kỹ năng;
2 Tăng cường khả năng vốn, con người trong nghiên cứu, phát triển và đổi mới;
3 Nuôi dưỡng một xã hội văn hóa (nurturing a cultured society) sở hữu các giá trị đạo đức mạnh mẽ 6
Tại Malaysia, ngoài các cơ quan nhà nước, còn có các vụ chuyên môn và Trung tâm thông tin tài sản quốc gia, nơi cung cấp thông tin về định giá tài sản lớn nhất trong nước.
Ủy ban các Nhà định giá và Đại lý BĐS Malaysia, được thành lập vào năm 1981 dưới sự quản lý của Bộ Tài Chính, hoạt động theo quy định của Luật Tổ chức Tư vấn Định giá, Định giá và Đại lý BĐS năm 1981 Ủy ban này bao gồm 16 thành viên, với Tổng cục trưởng Tổng cục Dịch vụ Định giá Tài sản Malaysia giữ chức Chủ tịch.
Ủy ban có chức năng tổ chức thi và cấp thẻ hành nghề định giá, quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp và chuẩn mực đạo đức cho các nhà định giá Ngoài ra, Ủy ban còn đặt ra các giới hạn cho những nhà định giá đã đăng ký, quy định về quảng cáo của công ty và các nhà định giá, cũng như mức phí định giá Bên cạnh đó, Ủy ban thực hiện các hoạt động thanh tra và giải quyết tranh chấp liên quan đến nghề định giá.
Hiệp hội các tổ chức tư vấn định giá, quản lý tài sản, đại lý BĐS và tư vấn BĐS ở khu vực tư nhân Malaysia (PEPS) được thành lập vào năm 1984 nhằm nâng cao vai trò của các tổ chức tư vấn trong lĩnh vực bất động sản tại Malaysia PEPS cam kết thúc đẩy tính chuyên nghiệp và tương trợ giữa các thành viên, đồng thời cung cấp hỗ trợ cần thiết để phát triển ngành Sứ mệnh của PEPS là tạo điều kiện cho sự hợp tác và chuyên môn hóa trong ngành tư vấn định giá và quản lý tài sản.
Các công ty định giá tài sản tư nhân tại Malaysia thực hiện hoạt động định giá theo nhu cầu của thị trường, trong khi Tổng cục đảm nhận việc định giá theo yêu cầu của Chính phủ Việc định giá bất động sản (BĐS) được tiến hành với nhiều mục đích khác nhau, nhằm đáp ứng các yêu cầu từ cả hai phía.
1 Những phương tiện tài chính và tín dụng (Financing and credit facilities);
2 Thu nhận và thanh lý (Acquisition and disposal);
6 www.inspen.gov.my/english/
3 Thuế hoặc các mục đích khác theo luật định (Taxation or other statutory purposes);
4 Đầu tư hoặc các hoạt động quản lý khác của công ty (Investment or other corporate management activities);
5 Thế chấp và mục đích định giá tài sản khác (Securitisation and other asset valuation purposes);
6 Nghiên cứu thị trường và tính khả thi (Market and feasibility studies) 7 Ở Malaysia, các tiêu chuẩn định giá đất cũng được hình thành vào năm 1998, đây là những tiêu chuẩn đúc rút từ những thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế Với việc ban hành những tiêu chuẩn này, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế Với việc ban hành những tiêu chuẩn này, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế
Tiêu chuẩn định giá của Malaysia bao gồm:
1 Giá trị thị trường được sử dụng làm cơ sở trong định giá Khái niệm giá trị thị trường được chấp thuận trên tất cả các nước thành viên của Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế Đó là giá trị thị trường của tài sản ở thời điểm đánh giá là giá trị của giao dịch mà người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán sau khi cả hai bên đã có những nỗ lực về tìm hiểu và quảng bá thông tin thị trường và không có sự bắt buộc trong giao dịch mua bán này Giá trị thị trường phải được sử dụng làm cơ sở trong mọi trường hợp định giá;
2 Tiêu chuẩn giá trị phi thị trường Tiêu chuẩn này đưa ra các trường hợp khi giá trị thị trường không được sử dụng làm cơ sở định giá Trong trường hợp đó, người định giá phải chỉ rõ lý do tại sao;
3 Tiêu chuẩn điều kiện đối với người định giá Người định giá phải có trình độ và kinh nghiệm cần thiết, năng lực và chuyên môn trong lĩnh vực định giá;
4 Tiêu chuẩn xác định giá trị tài sản đối với tài sản thế chấp tại các tổ chức tài chính Khi định giá cho vay dự án, các tổ chức tư vấn định giá được khuyến khích kết hợp các khuyến nghị rằng các tổ chức cho vay phải thực hiện nghiên cứu khả thi của tổ chức tư vấn định giá trước khi phê duyệt;
5 Tiêu chuẩn về báo cáo định giá Báo cáo định giá phải có đầy đủ thông tin để cho phép những người sử dụng báo cáo hiểu đầy đủ các dữ liệu, lý do, phân tích và kết luận Báo cáo phải nêu rõ bất kỳ giả định và điều kiện hạn chế giả định;
6 Tiêu chuẩn về các phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận;
7 Tiêu chuẩn về các giả định trong định giá Những giả định này phải được đưa vào trong nội dung báo cáo, phần về ý kiến về giá trị tài sản;
8 Tiêu chuẩn về các điều kiện hạn chế của các báo cáo định giá Những hạn chế này phải được khách hàng đồng ý và giải thích rõ ràng trong báo cáo;
9 Tiêu chuẩn về việc tôn trọng việc thực hiện các tiêu chuẩn của Ủy Ban chứng khoán;
Chủ thể kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản
Sau khi giải phóng miền Bắc, Việt Nam bắt đầu cải cách kinh tế và xây dựng chủ nghĩa xã hội Khi giải phóng miền Nam và thống nhất đất nước, tư tưởng chỉ đạo và biện pháp quản lý giá cả được thực hiện dựa trên việc xây dựng "nền kinh tế phi thị trường" Một phần lớn tài sản kinh tế, đặc biệt là bất động sản, không được coi là hàng hóa, dẫn đến sự chậm phát triển trong vấn đề giá cả và dịch vụ định giá Chỉ đến Đại hội VI, những vấn đề này mới được quan tâm đúng mức.
Năm 1986 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong công cuộc đổi mới tại Việt Nam, tạo điều kiện cho sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, bao gồm cả hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Sự đổi mới trong chính sách và cơ cấu kinh tế tại Việt Nam đã tạo ra những tác động tích cực, thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá (TĐG) và dịch vụ định giá bất động sản (ĐGBĐS) Sự kiện quan trọng này được ghi nhận qua việc ban hành Pháp lệnh giá năm 2002, mở ra tiền đề vững chắc cho lĩnh vực này.
Cho đến thời điểm hiện nay, các chủ thể hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá BĐS bao gồm:
* Các doanh nghiệp Thẩm định giá
Doanh nghiệp TĐG không chỉ cung cấp dịch vụ ĐGBĐS mà còn đa dạng hóa dịch vụ với các lĩnh vực khác như định giá máy móc, thiết bị và hàng hóa.
Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản nhằm xác định giá trị cho đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng liên quan, bao gồm cả tài sản gắn liền với chúng Dịch vụ này phục vụ nhu cầu của các cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, lực lượng vũ trang và cá nhân trong các mục đích như cổ phần hóa, liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn ngân hàng, hoạch toán kế toán, bảo hiểm và xử lý tài sản trong thi hành án.
Các doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập theo Pháp lệnh giá 2002 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, bao gồm các loại hình như công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp doanh và doanh nghiệp tư nhân Để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch vụ định giá bất động sản, các tổ chức và cá nhân cần tuân thủ các quy định trong Luật Doanh nghiệp và phải có ít nhất 03 thẩm định viên về giá Đối với công ty hợp doanh, tất cả các thành viên hợp danh phải là thẩm định viên, trong khi đó, người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp khác cũng phải là thẩm định viên về giá, và chủ doanh nghiệp tư nhân phải là thẩm định viên.
Theo quy định pháp luật, chỉ những tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh và có ít nhất 03 người có chứng chỉ hành nghề thẩm định viên mới được thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp thẩm định giá là hoạt động có điều kiện, theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2005, doanh nghiệp chỉ được kinh doanh các ngành, nghề có điều kiện khi đáp ứng đủ yêu cầu pháp luật Điều kiện kinh doanh bao gồm giấy phép kinh doanh, chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, và các yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác.
Theo Điều 5 Nghị định 139/2007/NĐ-CP, ngành nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh phải tuân thủ các quy định của các luật, pháp lệnh, nghị định chuyên ngành hoặc quyết định liên quan từ Thủ tướng Chính phủ Các điều kiện kinh doanh có thể bao gồm giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, xác nhận vốn pháp định, và các chấp thuận khác từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền Doanh nghiệp cần thực hiện hoặc sở hữu các yêu cầu này để được phép kinh doanh trong lĩnh vực tương ứng.
Theo Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005, lĩnh vực thẩm định giá không yêu cầu sự xác nhận hay chấp thuận từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Do đó, để được coi là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, các chủ thể cần phải đáp ứng các yêu cầu nhất định về vốn, giấy phép, chứng chỉ hành nghề, hoặc tất cả những điều kiện này.
Chứng chỉ hành nghề là văn bản do cơ quan Nhà nước hoặc Hiệp hội nghề nghiệp được ủy quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm trong một ngành nghề cụ thể Để được cấp chứng chỉ hành nghề, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành liên quan.
Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005, các ngành nghề kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản (ĐGBĐS) cần tuân thủ các quy định của luật chuyên ngành, cụ thể là Pháp lệnh Giá năm 2002 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.
Để thành lập doanh nghiệp, các tổ chức và cá nhân cần có ít nhất 03 người sở hữu chứng chỉ thẩm định viên, theo quy định của CP và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Muốn được công nhận là thẩm định viên về giá nói chung và về BĐS nói riêng đòi hỏi phải có đủ các tiêu chuẩn sau đây:
- Là công dân Việt Nam;
- Có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ TĐG;
Để trở thành chuyên viên định giá, cá nhân cần có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về định giá do các trường đại học, cao đẳng hoặc cơ sở đào tạo có chức năng cấp Chương trình đào tạo bao gồm các môn học về pháp luật liên quan đến định giá tài sản, nguyên lý hình thành giá cả thị trường, cùng với các kiến thức cơ bản về định giá bất động sản, máy móc thiết bị và thẩm định giá trị doanh nghiệp Đặc biệt, người đã tốt nghiệp đại học chuyên ngành định giá, dù trong nước hay quốc tế, sẽ không cần chứng chỉ đào tạo này.
10 Khoản 1 và khoản 2 Điều 6 Luật Doanh nghiệp 2005
Khoản 1 Điều 5 Chương II của Quy chế đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, được ban hành theo Quyết định số 87/2008/QĐ-BTC ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, quy định các yêu cầu và tiêu chuẩn trong việc đào tạo và nâng cao nghiệp vụ cho các chuyên gia thẩm định giá.
Có ít nhất ba năm kinh nghiệm làm việc liên tục trong lĩnh vực chuyên môn được đào tạo tại các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức khác.
