KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
KHÁI NIỆM THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Khái niệm bất động sản đã có từ thời La Mã cổ đại, khi Bộ Luật La Mã phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với nó như nhà cửa, công trình xây dựng, và cây trồng, trong khi động sản là những tài sản không thuộc về bất động sản Sự phân chia này dựa trên tính chất di dời được hay không di dời được của tài sản.
Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều thống nhất định nghĩa bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, như quy định trong Điều 517 và Điều 518 của Luật Dân Sự Pháp, cũng như Điều 86 của Luật Dân Sự Nhật Bản Tuy nhiên, cách xác định tài sản "gắn liền với đất đai" lại khác nhau giữa các quốc gia Chẳng hạn, Điều 530 của Luật Dân Sự Pháp quy định rằng mùa màng chưa gặt và cây trái chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, trong khi nếu bứt khỏi cây thì trở thành động sản Ngoài ra, theo Điều 100 của Luật Dân Sự Thái Lan, BĐS bao gồm đất đai và các vật gắn liền với đất đai, cũng như các quyền liên quan đến sở hữu đất đai.
Pháp luật Việt Nam xác định bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, tương tự như nhiều quốc gia khác Việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản dựa vào khả năng di dời của chúng Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, bất động sản được định nghĩa là những tài sản không thể di dời, cụ thể là đất đai và các tài sản gắn liền với nó.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Pháp luật của hầu hết các quốc gia trên thế giới đều xác định bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản cố định gắn liền với đất.
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, khác biệt với các loại tài sản khác nhờ vào những thuộc tính riêng của nó.
Bất động sản (BĐS) tại Việt Nam có tính sở hữu chung, theo Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý Điều này đồng nghĩa với việc BĐS không chỉ là tài sản riêng của cá nhân mà còn là tài sản chung của quốc gia, dẫn đến việc BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ từ các chính sách của Nhà nước Với vị trí đặc biệt của mình, BĐS được quản lý theo một chế độ riêng, yêu cầu người sử dụng tuân thủ quy hoạch chung và các quy định pháp luật liên quan.
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng nhưng vô hạn về thời gian Mỗi BĐS có một vị trí duy nhất không thể trùng lặp, và do là tài sản do thiên nhiên tạo ra, số lượng BĐS là có hạn Con người không thể tạo ra đất đai mà chỉ có thể cải tạo và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng Mặc dù bị giới hạn về số lượng, BĐS lại có tính bền vững cao, tồn tại lâu dài từ hàng chục đến hàng trăm năm và khó bị hủy hoại, ngoại trừ những thiên tai.
Bất động sản là tài sản khan hiếm do đất đai là tài sản thiên tạo và có giới hạn về số lượng Tính khan hiếm này được xác định bởi sự hạn chế trong nguồn cung đất đai, làm cho bất động sản trở thành một loại tài sản quý giá và có giá trị cao.
Bất động sản thường có giá trị vượt trội so với các hàng hóa thông thường khác, do giá trị của nó bao gồm cả đất đai và các công trình xây dựng đi kèm Tính khan hiếm của đất đai dẫn đến chi phí giao dịch và mua bán bất động sản cao, cùng với thời gian giao dịch kéo dài Người mua cần có thời gian để nghiên cứu và đánh giá đầy đủ các tính năng của bất động sản trước khi quyết định giao dịch.
Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, với giá trị của chúng có thể bị tác động bởi các bất động sản lân cận Những bất động sản nằm gần nhau trong cùng một khu vực, đặc biệt là gần trường học, bệnh viện hoặc chợ, thường có giá trị cao hơn so với các bất động sản khác trong khu vực Sự tương tác này có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của từng bất động sản, cho thấy tầm quan trọng của vị trí trong thị trường bất động sản.
Bất động sản có năm thuộc tính chính: tính sở hữu chung, tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng nhưng vô hạn về thời gian, tính khan hiếm và tính có giá trị cao, cùng với tính ảnh hưởng lẫn nhau Những thuộc tính này có vai trò quan trọng trong việc xác định ảnh hưởng của chúng đến pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Tính có giá trị cao của bất động sản ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự điều tiết của Nhà nước đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Đây là đặc thù của BĐS, được hình thành từ các yếu tố như tính khan hiếm, giới hạn về số lượng, vô hạn về thời gian và tính cố định Pháp luật thuế thu nhập chú trọng đến lợi ích mà các chủ thể xã hội nhận được từ nguồn thu nhập này, từ đó Nhà nước điều tiết một phần thu nhập để tạo nguồn thu cho Ngân sách Khi giá trị bất động sản cao, lợi ích mà các chủ thể thu được cũng lớn, do đó Nhà nước cần có chính sách thuế để san sẻ lợi ích này với các chủ thể khác trong xã hội.
1.1.2 Khái niệm thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
Hiện nay, khái niệm thu nhập được hiểu theo nhiều cách khác nhau trên thế giới Thông thường, thu nhập được coi là số tiền mà cá nhân hoặc tổ chức nhận được từ các hoạt động của mình.
Thu nhập được định nghĩa là tổng giá trị tài sản và của cải mà một cá nhân nhận được từ lao động, tài sản hoặc đầu tư trong một khoảng thời gian nhất định, thường là một năm Điều này có nghĩa là thu nhập là những lợi ích vật chất mà cá nhân hoặc tổ chức thu được trong khoảng thời gian cụ thể, như tháng, năm hoặc thậm chí là ngày Khoảng thời gian này là tiêu chí quan trọng để đánh giá mức độ thu nhận các lợi ích.
Thu nhập luôn gắn liền với một chủ thể cụ thể trong xã hội, có thể là cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức hoặc quốc gia Về mặt kinh tế, thu nhập là tài sản gia tăng trong một khoảng thời gian nhất định, thể hiện giá trị vật chất và mang lại lợi ích cho cá nhân hoặc tổ chức Quá trình phân phối thu nhập diễn ra theo thỏa thuận, hiệu quả lao động và khả năng của từng chủ thể, dẫn đến sự chênh lệch trong mức thu nhập và tạo ra bất bình đẳng Do đó, cần có sự can thiệp từ Nhà nước để điều chỉnh và cân bằng phân phối Hơn nữa, thu nhập còn bị ảnh hưởng bởi điều kiện kinh tế - xã hội, trình độ dân trí và chính sách phân phối thu nhập quốc dân của Nhà nước, phản ánh sự phát triển của xã hội và Nhà nước.
THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BĐS
Quyền sử dụng nhà ở được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý liên quan Đối với thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất và thuê mặt nước, nó được tính bằng giá cho thuê lại trừ đi giá thuê và các chi phí liên quan.
Trong khuôn khổ khóa luật tốt nghiệp, chúng tôi chỉ trình bày hai căn cứ phân loại chính, được hầu hết các quốc gia áp dụng, vì đây là những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việc tập trung vào hai căn cứ này sẽ giúp nghiên cứu về Luật thuế thu nhập trở nên thuận tiện và dễ dàng hơn.
1.2 Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
Tên gọi của một sắc thuế không chỉ phản ánh nội dung chính mà còn giúp phân biệt với các loại thuế khác Mục đích của việc đặt tên thuế là để quản lý hiệu quả và bảo vệ người dân khỏi việc nộp thuế trùng lắp Khi nhắc đến thuế thu nhập, chúng ta ngay lập tức liên tưởng đến đối tượng chịu thuế chính là thu nhập.
Thuế thu nhập là loại thuế trực thu áp dụng cho thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất và kinh doanh của tổ chức và cá nhân Nếu thuế này áp dụng cho cá nhân, nó được gọi là thuế thu nhập cá nhân; còn nếu áp dụng cho tổ chức, nó được gọi là thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thuế thu nhập, dù được gọi bằng tên nào, thực chất là một loại thuế trực thu Thuế trực thu được phân biệt với thuế gián thu dựa trên phương thức đánh thuế trực tiếp hoặc gián tiếp vào thu nhập của cá nhân và tổ chức trong xã hội Trong khi đó, thuế gián thu, như thuế giá trị gia tăng và thuế tiêu thụ đặc biệt, có cách thức thu khác.
3Phan Thị Thành Dương (2003), Pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp- một số vấn đề lý luận và thực tiễn, trang 12
Trong hệ thống thuế, đối tượng chịu thuế và đối tượng nộp thuế có sự khác biệt, nhưng trong thuế thu nhập - một loại thuế trực thu, hai khái niệm này thường trùng khớp Cụ thể, đối tượng nộp thuế chính là người chịu thuế, tức là cá nhân hoặc tổ chức phải chi trả thuế Khi các cá nhân và tổ chức thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh và tạo ra thu nhập, họ có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước Điều này đồng nghĩa với việc họ chuyển một phần lợi ích thu được cho ngân sách nhà nước để thực hiện nghĩa vụ thuế của mình.
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế trực thu, được áp dụng cho thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của tổ chức và cá nhân Loại thuế này xuất phát từ đặc thù của nguồn gốc tạo ra thu nhập, chính là việc chuyển nhượng bất động sản.
Khi tìm hiểu về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, cần phân biệt rõ với thuế tài sản, cụ thể là thuế bất động sản Thuế bất động sản là loại thuế áp dụng chung cho cả nhà và đất, có nhiều tên gọi khác nhau tùy thuộc vào từng quốc gia như thuế đất hay thuế giá trị tăng thêm của đất Tại Việt Nam, không có loại thuế mang tên thuế bất động sản, nhưng có các loại thuế liên quan như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất và lệ phí trước bạ Việc phân biệt này nhằm tránh trùng lặp thuế trong chính sách thuế Tiêu chí phân biệt dựa vào cơ sở đánh thuế là thu nhập hay tài sản; thuế bất động sản không chỉ áp dụng cho hoạt động kinh doanh mà còn áp dụng cho tất cả các chủ thể sở hữu, sử dụng hoặc chuyển nhượng bất động sản, bất kể mục đích kinh doanh hay không.
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho thu nhập phát sinh từ hoạt động này Nếu hoạt động chuyển nhượng không tạo ra thu nhập chịu thuế hoặc thuộc diện miễn thuế, người nộp thuế sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập.
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có những đặc điểm đặc trưng quan trọng, bao gồm việc áp dụng cho các giao dịch mua bán, cho thuê và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Loại thuế này nhằm đảm bảo sự công bằng trong việc đóng góp ngân sách nhà nước từ các hoạt động kinh doanh bất động sản Ngoài ra, nó cũng phản ánh sự tăng trưởng giá trị tài sản theo thời gian và ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế.
Thứ nhất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế trực thu
Thuế trực thu là loại thuế đánh vào thu nhập hoặc tài sản của người nộp thuế, trong đó thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xem là một dạng thuế trực thu Loại thuế này áp dụng cho các tổ chức và cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, khiến họ vừa là người nộp thuế vừa là người chịu thuế Khác với thuế gián thu, thuế trực thu không được tính vào giá hàng hóa, do đó tạo ra sự công bằng hơn trong việc đóng góp cho ngân sách nhà nước Mức thuế phải nộp thường tương xứng với khả năng tài chính của từng đối tượng; người có thu nhập cao nộp thuế nhiều hơn, trong khi người có thu nhập thấp hoặc không có thu nhập thì không phải nộp thuế Nhờ đó, thuế trực thu đóng vai trò quan trọng trong việc điều hòa thu nhập và giảm bớt sự chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư.
Mặc dù thuế trực thu có vai trò quan trọng trong việc điều tiết thu nhập, nhưng nó cũng gặp phải một số hạn chế, như khó khăn trong việc thu thuế Nhiều đối tượng nộp thuế có xu hướng trốn thuế do thuế trực thu được áp dụng trực tiếp lên thu nhập của họ.
4Trương Thị Bích Đào (2005), Một số vấn đề pháp lý về thuế kinh doanh bất động sản, tr 27
15 thuế nên họ cảm thấy có gánh nặng về thuế khi phải trích một phần lợi ích của chính bản thân mình cho Nhà nước
Thứ hai, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có đối tượng chịu thuế là thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập chịu thuế rất đa dạng, với mỗi sắc thuế xác định các khoản thu nhập cụ thể là đối tượng chịu thuế riêng biệt Thu nhập được hình thành từ hoạt động sản xuất kinh doanh, lao động hoặc các giao dịch trong đời sống, trong đó thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là kết quả của hoạt động này Tuy nhiên, không phải tất cả kết quả từ chuyển nhượng bất động sản đều được xem là thu nhập chịu thuế; chỉ những khoản thu nhập hợp pháp, hợp lý mới được tính vào Thu nhập chịu thuế chịu sự tác động của hai yếu tố: quốc tịch và lãnh thổ Theo yếu tố quốc tịch, tổ chức hay cá nhân mang quốc tịch nào sẽ có nghĩa vụ nộp thuế cho quốc gia đó, bất kể thu nhập phát sinh ở đâu Còn theo yếu tố lãnh thổ, thu nhập phát sinh trên lãnh thổ của quốc gia nào thì quốc gia đó có quyền thu thuế, không phân biệt quốc tịch của người có thu nhập Vấn đề thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được trình bày cụ thể trong chương 2.
Thứ ba, trong thuế thu vào thu nhập nói chung, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nói riêng, mức độ điều tiết thường rất lớn
Mức độ điều tiết thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản rất cao, với thuế suất lên tới 25% hoặc 2% tùy thuộc vào từng trường hợp Trong khi đó, thu nhập từ một số hoạt động khác, như chuyển nhượng vốn, lại chịu mức thuế thấp hơn.
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam áp dụng cho các loại thu nhập khác nhau như sau: 20% cho thu nhập từ tiền lương, 5% cho thu nhập từ bản quyền và nhượng quyền thương mại, và 10% cho thu nhập từ trúng thưởng, thừa kế, quà tặng Đặc biệt, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cao hơn nhiều so với các khoản thu nhập khác, với mức thuế suất 25%, giống như các khoản thu nhập khác nhưng vẫn cao hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực Hơn nữa, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp không được hưởng ưu đãi về miễn thuế hay giảm thuế suất, cho thấy mức độ điều tiết cao hơn so với các loại thu nhập khác.
1.2.3 Vai trò của thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
TỔNG QUAN VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thuế là yếu tố thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của Nhà nước, đồng thời là công cụ quan trọng mà mọi quốc gia sử dụng để thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của mình.
Pháp luật thuế thể hiện ý chí của Nhà nước, xác định nghĩa vụ đóng góp bắt buộc của các cá nhân và tổ chức trong xã hội vào Ngân sách Nhà nước, khi đáp ứng các điều kiện mà pháp luật thuế quy định.
Hệ thống pháp luật thuế là một phần quan trọng của pháp luật quốc gia, bao gồm các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến thu thuế Cấu trúc tổng quát của hệ thống pháp luật thuế tại Việt Nam và các quốc gia khác trên thế giới được chia thành hai bộ phận chính: quy định về nội dung và quy định về hình thức (luật tố tụng).
5Phan Thị Thành Dương, tlđd, tr.16
Các quy định về thuế xác định ai là người nộp thuế và mức thuế phải nộp cho Nhà nước Những quy định này liên quan đến chủ thể nộp thuế, đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế, được quy định cụ thể trong từng sắc thuế Ngoài ra, các quy định về hình thức pháp luật thuế quy định trình tự, thủ tục thu thuế, quản lý thuế, xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp về thuế.
Pháp luật thuế thu nhập, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), là một phần quan trọng trong hệ thống pháp luật thuế, thể hiện sự điều tiết của Nhà nước nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách và thực hiện chức năng kinh tế Đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, Nhà nước điều tiết thu nhập phát sinh từ hoạt động này Do đó, pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có thể được định nghĩa là tập hợp các quy định pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến quyền và nghĩa vụ thuế của tổ chức và cá nhân trong việc thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Nộp thuế là nghĩa vụ bắt buộc của công dân, được quy định bởi Nhà nước, không phải là quyền tự nhiên Khi cá nhân hoặc tổ chức có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, họ phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập theo quy định pháp luật Đồng thời, Nhà nước cũng đảm bảo cho họ một số quyền lợi như hoàn thuế, miễn giảm thuế và chuyển lỗ.
1.3.2 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
Nguyễn Văn Tuyến (2008) trong bài viết “Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật thuế và mô hình cấu trúc của hệ thống pháp luật thuế” đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, đã trình bày những nguyên tắc cơ bản của pháp luật thuế cùng với mô hình cấu trúc của hệ thống pháp luật này Bài viết cung cấp cái nhìn sâu sắc về các yếu tố cấu thành và vai trò của pháp luật thuế trong việc quản lý kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội.
Lịch sử phát triển của xã hội loài người trải qua năm hình thái chính: xã hội cộng sản nguyên thủy, xã hội chiếm hữu nô lệ, xã hội phong kiến, xã hội tư bản chủ nghĩa và xã hội xã hội chủ nghĩa Ban đầu, con người sống thành tập đoàn, cùng nhau săn bắn, hái lượm và chia sẻ tài nguyên một cách công bằng Tuy nhiên, với sự phát triển của công cụ sản xuất, một bộ phận dân cư bắt đầu tích lũy của cải, dẫn đến sự phân công lao động và sự xuất hiện của giai cấp Điều này đã tạo ra sự phân hóa xã hội và thúc đẩy sự ra đời của Nhà nước.
Nhà nước xuất hiện trong xã hội có giai cấp nhằm duy trì sự phát triển và ổn định xã hội thông qua việc quản lý xung đột giai cấp Để tồn tại, Nhà nước cần nguồn tài chính cho hoạt động của mình, thường thông qua ba hình thức huy động: quyên góp, vay mượn và thuế Trong đó, thuế là hình thức cơ bản nhất để tập trung tài chính cho Nhà nước Tại Việt Nam, thuế TNDN ra đời từ năm 1951 với mức thuế suất từ 5% đến 7%, và năm 1956, Luật thuế Lợi tức doanh nghiệp được ban hành Từ 1965 đến 1990, chính sách thuế được phân chia giữa khu vực kinh tế quốc doanh và ngoài quốc doanh, nhưng vẫn chưa đạt được sự công bằng và khuyến khích doanh nghiệp hạch toán kinh tế.
Sau Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI năm 1986, Đảng và Nhà nước đã tập trung vào việc xóa bỏ cơ chế quản lý hành chính tập trung và bao cấp, hướng đến xây dựng nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế hàng hóa nhiều thành phần đã được phát triển, với đối tượng nộp thuế được mở rộng cho tất cả các loại hình doanh nghiệp mà không phân biệt thành phần kinh tế Cơ sở tính thuế và thuế suất cũng đã được điều chỉnh hợp lý hơn Tuy nhiên, khái niệm “lợi tức” vẫn chưa được hiểu đầy đủ và chưa bao quát hết các khoản thu nhập.
"Lợi tức" được hiểu chủ yếu là lợi tức kinh doanh, do đó, thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, đặc biệt là bất động sản, chưa được xem là đối tượng chịu thuế Nhằm khắc phục những vấn đề này, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa IX đã thông qua Luật thuế TNDN vào ngày 10/05/1997, có hiệu lực từ 01/01/1999, thay thế cho Luật thuế Lợi tức.
Sau 4 năm thực hiện, Luật thuế TNDN 1997 đã được thay thế bởi Luật 09/2003/QH11, có hiệu lực từ 01/01/2004, với mức thuế suất giảm từ 32% xuống 28% cho tất cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Luật này cũng quy định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền thuê đất phải nộp thuế TNDN ở mức 28%, đồng thời cải cách nhiều thủ tục hành chính trong quản lý thuế Dựa trên nền tảng của Luật thuế TNDN 2003, Luật thuế TNDN 2008 đã ra đời, mở rộng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả thu nhập từ chuyển quyền sở hữu nhà ở và cho thuê lại đất Mức thuế suất cũng giảm xuống 25%, với quy định rõ ràng về căn cứ tính thuế trong các trường hợp đặc biệt, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu, nộp và quyết toán thuế, phù hợp với xu hướng phát triển chung.
22 thế giới, đảm bảo thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản là một trong những nguồn thu quan trọng cho Ngân sách nhà nước
Pháp luật thuế TNCN tại Việt Nam đã có những bước phát triển tích cực, bắt nguồn từ Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao ban hành ngày 27/12/1990 Mặc dù trải qua nhiều lần sửa đổi, Pháp lệnh này vẫn còn nhiều hạn chế, với phạm vi điều chỉnh hẹp hơn so với thuế TNCN ở các quốc gia khác Nhiều khoản thu nhập như từ đầu tư vốn, chuyển nhượng tài sản, và quà tặng không được đưa vào diện thuế, gây ra sự thiếu công bằng trong áp dụng giữa công dân Việt Nam và người nước ngoài Hơn nữa, tính lũy tiến của biểu thuế chưa hợp lý, làm giảm hiệu quả điều tiết kinh tế của thuế TNCN.
Nhằm khắc phục những hạn chế hiện có, Bộ Tài chính đã ban hành chính sách thuế TNCN (số 04/2007), được Quốc hội Việt Nam thông qua vào ngày 21 tháng 11 năm 2007 và có hiệu lực từ 01/01/2009, thay thế cho Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao Luật thuế TNCN 2007 đã mở rộng phạm vi điều chỉnh, đưa vào diện chịu thuế nhiều khoản thu nhập trước đây không thuộc diện này, đồng thời quy định rõ ràng hơn về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Hiện nay, hành vi chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam được điều tiết bởi Luật thuế TNDN 2008 đối với tổ chức kinh tế và Luật thuế TNCN 2007 đối với cá nhân Sự phân chia này giúp xác định rõ ràng nhóm đối tượng chịu sự điều chỉnh của từng sắc thuế, đảm bảo tính hợp lý trong quản lý thuế.
23 lý, đây cũng chính là xu hướng phát triển chung của chính sách thuế trên thế giới trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội
1.3.3 Quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
NỘI DUNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1 Đối tƣợng nộp thuế Đối tƣợng nộp thuế của một đạo luật thuế là những tổ chức, cá nhân có hành vi tác động lên đối tƣợng chịu thuế và theo quy định của đạo luật thuế đó các tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ phải nộp thuế cho Nhà nước 11 Đối tượng nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là các tổ chức, cá nhân có thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Theo pháp luật Việt Nam, đối tƣợng nộp thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản là các tổ chức, cá nhân có thu nhập chịu thuế từ chuyển nhƣợng bất động sản và đƣợc quy định rõ trong Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 và Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 Để trở thành đối tƣợng nộp thuế của một sắc thuế cụ thể thì tổ chức, cá nhân phải đáp ứng hai điều kiện:
Có hành vi tác động vào đối tƣợng chịu thuế mà đạo luật thuế quy định
Để trở thành đối tượng nộp thuế, tổ chức hoặc cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện chịu thuế theo quy định của pháp luật Điều này có nghĩa là không phải mọi hành vi tác động lên đối tượng chịu thuế đều dẫn đến nghĩa vụ nộp thuế Các điều kiện này là cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện việc thu thuế Đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, điều kiện để trở thành đối tượng nộp thuế (bao gồm thuế TNDN và thuế TNCN) là tổ chức hoặc cá nhân phải có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tạo ra thu nhập chịu thuế theo quy định.
Đối tượng nộp thuế không hoàn toàn trùng khớp với chủ thể thực hiện việc nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước, mà được quy định trong Luật Quản lý thuế với một tên gọi riêng.
11 Trần Minh Hiệp, tài liệu học tập môn Luật thuế, trang 10
“người nộp thuế” Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Quản lý thuế 2006, “người nộp thuế” gồm:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có trách nhiệm nộp các khoản thuế cho ngân sách nhà nước, được quản lý bởi cơ quan thuế theo quy định pháp luật.
Tổ chức, cá nhân khấu trừ thuế; tổ chức, cá nhân làm thủ tục về thuế thay người nộp thuế
Chủ thể nộp thuế thay không chỉ là “tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế”, mà theo quy định của Luật thuế TNDN, nhóm đối tượng này được gộp chung với các đối tượng nộp thuế khác có thu nhập chịu thuế.
Khái niệm "người nộp thuế" trong Luật thuế TNDN được quy định để thống nhất với Luật quản lý thuế, nhưng thực tế không phản ánh đúng bản chất của đối tượng nộp thuế Đối tượng nộp thuế không chỉ là "người nộp thuế" theo Luật quản lý thuế, mà còn bao gồm cả người nộp thuế thay Việc xác định rõ ràng khái niệm này là rất quan trọng trong thực tiễn áp dụng pháp luật, vì nghĩa vụ nộp thuế của đối tượng nộp thuế là nghĩa vụ luật định, trong khi nghĩa vụ của đại lý thuế lại dựa trên thỏa thuận giữa các bên Ví dụ, trong thuế TNCN, đối tượng nộp thuế là cá nhân có thu nhập chịu thuế, trong khi cơ quan chi trả thực hiện khấu trừ thuế chỉ là người nộp thuế thay Đối tượng nộp thuế từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ là cá nhân mà còn bao gồm hộ gia đình, tổ hợp tác và hộ kinh doanh theo pháp luật.
Có 34 đề nghị không đưa hộ kinh doanh vào đối tượng điều chỉnh của Luật thuế TNCN Tuy nhiên, hộ kinh doanh chỉ là cá nhân hoặc nhóm cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ, nên việc áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân cho đối tượng này là cần thiết để đảm bảo sự bình đẳng về chính sách thuế và phù hợp với quy định của pháp luật thương mại về đăng ký kinh doanh Theo Luật thương mại, người đứng tên đăng ký kinh doanh của hộ cũng chỉ là một cá nhân Hơn nữa, việc thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hộ kinh doanh không hợp lý vì chúng không được coi là một loại hình doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp Do đó, thuật ngữ “cá nhân” bao gồm cả hộ kinh doanh như đã nêu.
Cá nhân nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả cá nhân cư trú và không cư trú Cá nhân cư trú được xác định là những người có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch.
Theo quy định hiện hành, cá nhân được coi là cư trú tại Việt Nam nếu đáp ứng một trong hai điều kiện: có mặt liên tục tại Việt Nam trong 12 tháng hoặc có nơi ở thường xuyên, bao gồm đăng ký thường trú hoặc hợp đồng thuê nhà từ 90 ngày trở lên Những cá nhân không đáp ứng các điều kiện này sẽ được xem là không cư trú Trước đây, theo Nghị định số 124/2008/NĐ-CP và Thông tư 130/2008/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất và cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không phân biệt hình thức.
12Ủy ban thường vụ Quốc Hội khóa 12 (2007), Báo cáo tiếp thu, chỉnh lý và giải trình ý kiến nhân dân về dự án Luật thuế thu nhập cá nhân
13Khoản 2, khoản 3 Điều 2 NĐ 100/2008/NĐ-CP
Theo Thông tư 18/2011/TT-BTC ban hành ngày 10/02/2011, đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ giới hạn ở các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn bao gồm tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và ngành nghề có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất Điều này có nghĩa là các doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản cũng phải nộp thuế TNDN nếu phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể là công ty Nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, và các bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh Tóm lại, đối tượng nộp thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 2 Luật thuế TNDN 2008 và Điều 2 NĐ 124/2008/NĐ-CP.
Công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, công ty Nhà nước
Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài có cơ sở thường trú hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam
Các bên trong hợp đồng hợp tác kinh doanh
Các đơn vị sự nghiệp công lập và ngoài công lập tham gia vào hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ sẽ phải chịu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và có thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản
Luật thuế TNDN 2008 đã đưa công ty hợp danh vào đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, khắc phục những tranh cãi trước đó về tư cách nộp thuế của loại hình này Trước đây, theo Luật thuế TNDN 2003, công ty hợp danh không phải là đối tượng nộp thuế, dẫn đến nhiều quan điểm khác nhau về việc áp dụng luật thuế cho công ty hợp danh và các thành viên của nó Luật mới đã xác định rõ ràng rằng công ty hợp danh nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, không phải thuế thu nhập cá nhân, phù hợp với tiêu chí đánh thuế hiện nay dựa vào chủ thể là doanh nghiệp hay cá nhân.
Mặc dù Luật thuế TNDN 2008 đã có nhiều cải tiến so với Luật 2003, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều khuyết điểm Việc quy định đối tượng nộp thuế theo cách liệt kê hiện tại làm giảm tính linh hoạt và dễ dẫn đến sự trùng lặp hoặc thiếu sót, đặc biệt khi xuất hiện các loại hình kinh doanh mới Sự thay đổi trong loại hình kinh doanh có thể tạo ra bất cập và lạc hậu trong quy định pháp luật thuế TNDN Do đó, cần có một tiêu chí rõ ràng để xác định đối tượng nộp thuế, nhằm mở rộng đối tượng thu và phù hợp với xu hướng đổi mới hệ thống thuế hiện nay Đây là vấn đề quan trọng cần được nghiên cứu để hoàn thiện.
Thuế thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 3 Luật thuế TNDN 2008 Cụ thể, thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và các thu nhập khác Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc nhóm thu nhập chịu thuế thứ hai, được phân loại là “thu nhập khác”.
Nếu đem so sánh quy định tại Điều 3 Luật thuế TNDN 2008 với quy định tại Điều 6, Điều
Luật thuế TNDN 2008 mở rộng phạm vi đối tượng chịu thuế so với Luật thuế TNDN 2003 Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Luật thuế TNDN 2008 bao gồm nhiều khoản thu nhập khác nhau, trong khi Luật thuế TNDN 2003 chỉ ghi nhận thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền thuê đất Luật 2008 còn đề cập đến các khoản thu nhập từ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và thu nhập từ cho thuê lại đất, điều này cho thấy sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản.
