KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ
Khái niệm , đặc điểm , vai trò nhà chung cư
Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La
Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên Trong tiếng Anh hiện đại, từ
“Condominium” (viết tắt là “condo”) là thuật ngữ phổ biến để chỉ một loại hình nhà ở chung cư, thay thế cho từ “apartment” Trong tiếng Latin, “con” mang nghĩa là “cùng nhau”, phản ánh tính chất chia sẻ không gian sống trong các căn hộ này.
“Của chung” và “dominium” đề cập đến quyền sở hữu và sử dụng Hiện nay, condominium được hiểu là hình thức quyền sở hữu thay vì tài sản nguyên vẹn Một condominium được hình thành qua khế ước quyền sở hữu, bao gồm khuôn viên đất và mặt bằng công trình Các căn hộ nằm trong khuôn viên của chung cư được tạo ra đồng thời Khi sở hữu căn hộ condominium, người sở hữu có quyền đối với không gian bên trong căn hộ và quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với các khu vực chung của dự án Thuật ngữ condominium thường được sử dụng để chỉ toàn bộ dự án hoặc từng căn hộ riêng lẻ, trong khi “apartment” hay “unit” chỉ các căn hộ đơn lẻ.
Tại Singapore 1 - một quốc gia rất phát triển hệ thống nhà chung cư thì khái niệm
Khái niệm "chung cư" chủ yếu được hiểu trong bối cảnh quy hoạch, không chỉ đơn thuần là một khái niệm pháp lý Nó mô tả sự phát triển của các nhà ở, căn hộ và buồng ở, được thiết kế nhằm tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất Theo Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore, việc phát triển chung cư cần tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn nhất định để đảm bảo hiệu quả và bền vững.
2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium
Chung cư dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất, với mỗi căn hộ được thiết kế riêng cho mục đích ở và có lối vào tách biệt Tại Singapore, chung cư flat thường có số tầng từ 4 đến trên 30, tạo thành quỹ nhà ở với mật độ trung bình và cao Khu nhà flat còn bao gồm không gian mở cộng đồng tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cư dân.
1 Tài liệu từ website http://svcva.com/diendan/showthread.php?tV99&page=1 9h ngày 9/5/2011
Không có quy định về diện tích tối thiểu cho các dự án flat, miễn là dự án tuân thủ các quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.
Khác với dạng flat, chung cư condominium yêu cầu diện tích khu đất lớn hơn để xây dựng tiện ích công cộng và khu vực giải trí cho cư dân Các tiện ích này thuộc quyền sở hữu chung và phục vụ nhu cầu của cộng đồng Dự án condominium có thể bao gồm cả khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (trên 30 tầng), với diện tích tối thiểu là 4.000 m2 và mật độ xây dựng tối đa 40% Tại Việt Nam, khái niệm “nhà chung cư” tương đương với “nhà tập thể” và “cư xá”, chỉ các căn hộ cho gia đình, cá nhân sinh sống Hiện nay, thuật ngữ “nhà chung cư” được sử dụng phổ biến hơn, nhờ vào quy định trong các văn bản luật nhà ở.
Theo khoản 1 điều 70 Luật nhà ở, nhà chung cư được định nghĩa là công trình có từ hai tầng trở lên, với lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng chung phục vụ nhiều hộ gia đình và cá nhân Mỗi hộ gia đình và cá nhân có phần sở hữu riêng, đồng thời cũng chia sẻ phần sở hữu chung với các hộ khác Nhà chung cư thuộc loại hình nhà ở thương mại, được phát triển theo dự án xây dựng của các tổ chức hoặc cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở.
Nhà chung cư, theo pháp luật nhà ở, tương đồng với khái niệm trong tiếng Anh và cách hiểu tại Singapore, được định nghĩa là nhà cao tầng với nhiều căn hộ Người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng đối với diện tích bên trong căn hộ và quyền sử dụng phần diện tích chung của cư dân Sự phát triển các dự án nhà chung cư nhằm mục đích tăng cường quỹ nhà ở, khai thác mật độ xây dựng của quỹ đất.
Nhà chung cư ở Việt Nam được coi là loại hình nhà ở thương mại, do các tổ chức và cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê theo nhu cầu thị trường Tuy nhiên, cũng tồn tại những loại chung cư không phải là nhà ở thương mại, như nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư Bài viết này sẽ tập trung nghiên cứu nhà chung cư dưới góc độ là nhà ở thương mại.
Nhà ở thương mại bao gồm các loại hình như chung cư, biệt thự và nhà ở riêng lẻ Mặc dù tất cả đều thuộc loại hình nhà ở thương mại, nhưng mỗi loại lại có những đặc điểm và sự khác biệt riêng.
Nhà biệt thự tại đô thị là loại hình nhà ở riêng biệt, có thể là nhà ở hiện tại hoặc chuyển đổi từ mục đích khác, đi kèm với sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng Nhà biệt thự thường có tối đa ba tầng chính (không bao gồm tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm) và ít nhất ba mặt nhà hướng ra sân hoặc vườn Diện tích xây dựng của biệt thự không được vượt quá quy định.
Theo quy hoạch đô thị được phê duyệt, khu chức năng chiếm hơn 50% diện tích khuôn viên đất Mặc dù luật nhà ở chưa định nghĩa rõ về nhà ở riêng lẻ, nhưng có thể hiểu rằng đây là những ngôi nhà độc lập, được xây dựng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Pháp luật cũng không quá nghiêm ngặt về diện tích xây dựng và kiến trúc của các ngôi nhà riêng lẻ.
Nhà biệt thự và nhà ở đều cho phép chủ sở hữu quyền sở hữu riêng với toàn bộ diện tích, khác với nhà chung cư có sở hữu chung Tuy nhiên, nhà chung cư thường có mật độ xây dựng cao hơn, tối ưu hóa không gian thẳng đứng để tạo ra các căn hộ cho chủ sở hữu Do đó, lợi nhuận từ các dự án xây dựng nhà chung cư thường lớn hơn so với các dự án nhà ở thương mại khác.
Trong bối cảnh đô thị phát triển nhanh chóng, các tòa nhà cao tầng với thiết kế sang trọng ngày càng xuất hiện tại những vị trí đắc địa Những tòa nhà này thường kết hợp giữa trung tâm thương mại ở tầng dưới, văn phòng cho thuê và căn hộ để ở ở tầng trên Tuy nhiên, đây không phải là nhà chung cư mà là nhà phức hợp, vì nhà chung cư chỉ bao gồm căn hộ, trong khi nhà phức hợp còn có các không gian và kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc bên thứ ba để khai thác lợi nhuận Sự thiếu hụt quy định pháp luật rõ ràng về loại hình nhà ở phức hợp đã dẫn đến sự nhầm lẫn giữa hai loại hình nhà này trong nhận thức của người dân.
Nhà chung cư, mặc dù đã xuất hiện từ lâu ở Việt Nam, nhưng khái niệm này chỉ được quy định chính thức trong Luật nhà ở năm 2005 Kể từ đó, mô hình nhà chung cư đã phát triển mạnh mẽ và trở nên phổ biến, mang lại diện mạo mới cho đô thị Sự phát triển này không chỉ cung cấp nguồn cung cho thị trường nhà ở mà còn đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân.
1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư
Từ khái niệm về nhà chung cư, chúng ta thấy nhà chung cư có những đặc điểm cơ bản sau:
Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư
Hiện nay, khái niệm "kinh doanh" có nhiều quan điểm khác nhau Theo pháp luật, "kinh doanh" được định nghĩa là việc thực hiện liên tục các công đoạn trong quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường với mục đích sinh lợi (theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005) Trong một số trường hợp, hoạt động kinh doanh còn được hiểu là hoạt động thương mại, theo khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại.
Hoạt động thương mại, theo định nghĩa năm 2005, là những hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm việc mua bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động khác có mục tiêu tạo ra lợi nhuận.
Kinh doanh, từ góc độ kinh tế, là hoạt động đầu tư chi phí nhằm tạo ra lợi nhuận thông qua việc thu hồi phần chênh lệch giữa doanh thu và chi phí.
Mục đích cuối cùng của kinh doanh, dù nhìn từ góc độ kinh tế hay pháp lý, là lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh diễn ra đa dạng với nhiều hình thức, bao gồm cả kinh doanh sản phẩm và dịch vụ.
Như vậy ,khái niệm kinh doanh nhà chung cư cũng mang ý nghĩa như khái niệm
Kinh doanh nhà chung cư là hoạt động đầu tư vốn để xây dựng, bán hoặc cho thuê các căn hộ chung cư, với mục tiêu mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Trong kinh doanh nhà chung cư, chủ đầu tư cần đầu tư một khoản vốn ban đầu để giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng Sau khi hoàn tất các bước này, họ mới có thể tiến hành bán hoặc cho thuê nhà chung cư theo quy định pháp luật.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trong phân khúc nhà chung cư, hoạt động đầu cơ ngày càng trở nên phổ biến Gần đây, khi thị trường bất động sản trở nên sôi động và thu hút sự chú ý của người dân, hiện tượng đầu cơ đã gia tăng đáng kể.
Hoạt động kinh doanh và đầu cơ nhà chung cư đều nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận, nhưng chúng khác nhau về hành vi Đầu cơ là hành động của các tổ chức và cá nhân lợi dụng sự biến động của thị trường, đặc biệt là khi giá dự kiến tăng, để tích trữ hàng hóa Họ sẽ chờ đợi cho đến khi giá cả leo thang, sau đó bán ra hàng tích trữ nhằm thu về lợi nhuận cao.
Đầu cơ nhà chung cư là hoạt động mà nhà đầu tư dự đoán sự biến động tăng giá của thị trường căn hộ, từ đó mua vào để tích trữ Khi giá nhà chung cư tăng cao, họ sẽ bán ra để thu lợi nhuận.
Trong thị trường nhà chung cư, có sự khác biệt rõ rệt giữa hoạt động đầu tư và đầu cơ Các nhà đầu tư thực sự phải bỏ vốn và công sức để xây dựng chung cư, tạo ra nguồn cung cho thị trường, trong khi những người đầu cơ chỉ mua vào để tích trữ và bán ra khi giá tăng, không tạo ra sản phẩm mới Hoạt động đầu cơ không chỉ không đóng góp vào nguồn cung mà còn gây ra tình trạng thông tin thị trường không minh bạch, tạo điều kiện cho việc tung tin thất thiệt và đẩy giá nhà lên cao, dẫn đến sốt ảo Điều này tạo ra nghịch lý khi các doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng chung cư phải trải qua thời gian dài mới thu được lợi nhuận, trong khi lợi nhuận từ đầu cơ có thể cao hơn nhiều Giá bán căn hộ từ tay đầu cơ thường cao hơn rất nhiều so với giá gốc, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà chung cư với giá hợp lý và làm rối loạn thị trường, khiến đầu tư trở nên không bền vững.
Kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê, với mục tiêu chính là tạo ra lợi nhuận Khái niệm này không chỉ mang tính pháp lý mà còn có ý nghĩa kinh tế sâu sắc, đóng vai trò quan trọng trong phát triển thị trường nhà ở Các dự án nhà chung cư cung cấp một lượng lớn nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, góp phần ổn định kinh tế xã hội.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư
Hoạt động kinh doanh nhà chung cư có những đặc điểm sau:
Kinh doanh nhà chung cư đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn lâu, điều này tạo nên sự khác biệt so với các loại hình bất động sản khác Dự án chung cư thường có mật độ xây dựng cao với các tòa nhà hiện đại, dẫn đến thời gian hoàn thành kéo dài, tối thiểu khoảng 3 năm Thêm vào đó, rủi ro từ thị trường không sôi động cũng ảnh hưởng đến việc tiêu thụ số lượng lớn căn hộ Ngược lại, các dự án biệt thự hay nhà ở riêng lẻ thường có quy mô nhỏ hơn, vốn đầu tư ít hơn và thời gian thu hồi vốn nhanh hơn Do đó, để tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư, nhà đầu tư cần có tiềm lực tài chính vững mạnh và chiến lược xây dựng hiệu quả.
Bài viết trình bày 13 lược kinh doanh dài hạn, tập trung vào quản lý nguồn vốn, phân bổ chi phí và phân tích kinh doanh Đặc biệt, việc xây dựng vốn dự phòng là cần thiết để giảm thiểu rủi ro từ biến động thị trường.
Hoạt động kinh doanh nhà chung cư mang tính cục bộ và khu vực, với đặc điểm chung là vị trí cố định của nhà ở, ảnh hưởng đến giá trị kinh doanh Bất động sản không đồng nhất, và vị trí của nhà chung cư có tác động lớn đến giá trị của các căn hộ trong đó Nếu nhà ở riêng lẻ ở vị trí không thuận lợi chỉ ảnh hưởng đến một khách hàng, thì nhà chung cư ở vị trí kém sẽ làm giảm giá trị nhiều lần do tác động từ nhiều khách hàng Do đó, mô hình kinh doanh nhà chung cư không thể áp dụng đồng nhất ở các địa bàn khác nhau Chủ đầu tư cần nhận biết và đánh giá sự tương đồng và khác biệt trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư để xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp cho từng khu vực.
Kinh doanh nhà chung cư là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ pháp luật và chính sách của nhà nước Thị trường nhà chung cư đã biến động đáng kể do các chính sách liên quan đến đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục hành chính Đất đai tại Việt Nam do nhà nước quản lý, và nền kinh tế thị trường vẫn chịu sự can thiệp của chính phủ, chưa hoàn toàn tự vận hành Các dự án nhà chung cư thường có thời gian xây dựng lâu dài, và sự thay đổi chính sách đột ngột đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư Chẳng hạn, các quy định về tín dụng bất động sản từ Ngân hàng nhà nước đã khiến nhiều dự án không thể tiếp tục, dẫn đến tình trạng thiếu vốn cho các dự án đang xây dựng Do đó, để hoạt động kinh doanh nhà chung cư diễn ra thuận lợi, các nhà đầu tư cần nắm vững quy định pháp luật và phân tích chính sách của nhà nước để xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp.
Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư ở Việt Nam
Trước thập niên 1990, phát triển nhà ở chủ yếu diễn ra qua việc giao đất nhỏ lẻ cho hộ gia đình và cá nhân tự xây dựng, dẫn đến việc thị trường nhà ở chưa hình thành Nhà nước quản lý lĩnh vực này thông qua chính sách bao cấp về nhà ở.
Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnh nhà ở đã được ban hành, cho phép tổ chức và cá nhân kinh doanh nhà ở thông qua xây dựng, cải tạo để bán hoặc cho thuê Pháp lệnh quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán, và thời điểm chuyển quyền sở hữu Tuy nhiên, pháp lệnh không quy định rõ các loại nhà đưa vào kinh doanh, chỉ dừng lại ở khái niệm nhà ở chung Do đó, thực tế hình thành nhiều nhà cao tầng với căn hộ khép kín, được gọi là nhà chung cư, nhưng lại mang nhiều tên gọi khác nhau như nhà tập thể hay cư xá, những tên gọi này không có trong văn bản pháp luật mà do người dân tự đặt.
Nghị định 61.1994 quy định rõ về đối tượng kinh doanh nhà ở và bảng giá chuẩn tối thiểu cho nhà ở xây dựng mới, phân loại nhà ở thành biệt thự và các cấp từ 1 đến 4 Đến nghị định 21.1996, quy định này được sửa đổi và bổ sung thêm hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng cho nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ, đánh dấu sự phát triển và điều chỉnh pháp lý cho loại hình nhà ở này như một kiểu nhà ở riêng biệt Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ thực chất là nhà chung cư theo định nghĩa của Luật nhà ở, với nhiều tầng và căn hộ phục vụ cho các hộ gia đình sinh sống, mặc dù khái niệm chung cư chưa thực sự được xác định rõ vào thời điểm đó.
Năm 2001, nghị định 71/2001 đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, thông qua các ưu đãi đầu tư xây dựng Mặc dù nghị định không định nghĩa trực tiếp nhà chung cư, nhưng theo điều 2, nhà chung cư cao tầng được hiểu là các dự án nhà ở từ 5 tầng trở lên tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, và từ 3 tầng trở lên tại các tỉnh, thành phố khác, với cấu trúc căn hộ khép kín và lối đi chung Điều này cho thấy nhà chung cư đã được pháp luật công nhận và có nhiều quy định ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án.
Chủ đầu tư dự án phải xác định phương án đền bù và giải phóng mặt bằng, trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Nếu cần thiết, chủ đầu tư có thể bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển nhưng phải đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án Khi được giao đất, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất và đền bù thiệt hại, với số tiền sử dụng đất được trừ toàn bộ số tiền đền bù thiệt hại nhưng không vượt quá tổng số tiền phải nộp Đối với các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn, Nhà nước sẽ hỗ trợ vay vốn để thực hiện đền bù Chủ đầu tư cần phối hợp với ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương án đền bù, kinh phí, tiến độ giải phóng mặt bằng và thanh quyết toán Ủy ban nhân dân địa phương có trách nhiệm tổ chức thực hiện đền bù và giải phóng mặt bằng theo tiến độ, bàn giao mặt bằng cho nhà thầu xây dựng.
Điều kiện giao nhận thầu xây dựng bao gồm việc phê duyệt kế hoạch đấu thầu và kết quả đấu thầu các dự án nhà ở bởi người có thẩm quyền Chủ đầu tư có thể lập kế hoạch đấu thầu để trình duyệt cùng với báo cáo nghiên cứu khả thi, đảm bảo tuân thủ quy định của Quy chế đấu thầu.
Chủ đầu tư có quyền tự thực hiện xây dựng hoặc lựa chọn nhà thầu xây dựng mà không cần đấu thầu cho các công trình, hạng mục công trình hoặc gói thầu, với điều kiện nguồn vốn đầu tư hợp pháp chiếm trên 50% tổng vốn Vốn đầu tư hợp pháp bao gồm vốn tự có và vốn ứng trước từ tổ chức, cá nhân.
Chủ đầu tư dự án có thể huy động vốn từ các tổ chức và cá nhân có nhu cầu về nhà ở, vay vốn từ các tổ chức tín dụng, và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Ngoài ra, Nhà nước cũng xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc bảo lãnh tín dụng đầu tư theo Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6.
1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị
Chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam nhận nhiều ưu đãi, bao gồm miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp Nghị định 71.2001 không chỉ hỗ trợ các nhà đầu tư trong nước mà còn quy định các ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư.
Nghị định 71/2001 đã đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc phát triển kinh doanh nhà chung cư, thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động này So với các văn bản pháp lý trước như Pháp lệnh nhà ở và Nghị định 61/1994, NĐ 71/2001 đã đưa ra nhiều quy định mới, phù hợp với xu thế đầu tư vào thị trường nhà chung cư Nghị định này không chỉ phá bỏ các rào cản về thủ tục mà còn cung cấp các quy định pháp luật rõ ràng, dễ áp dụng trong thực tế.
Pháp luật là kiến trúc thượng tầng, phát triển theo sự thay đổi của cơ sở hạ tầng, nhằm đảm bảo vai trò điều chỉnh hiệu quả Sự ra đời của NĐ 71.2001 đã thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động kinh doanh nhà ở và thị trường bất động sản, tạo ra nhiều quan hệ mới và yêu cầu hệ thống pháp luật điều chỉnh phù hợp.
2005 Quốc Hội ban hành Luật nhà ở , năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản ra đời
Chính phủ và các Bộ, ban ngành đã ban hành nghị định và thông tư nhằm hướng dẫn thực hiện luật, với nhiều cải tiến so với nghị định 71.2001 Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đã đưa ra các quy định phù hợp hơn với thị trường nhà ở, khắc phục những bất cập trước đây Cụ thể, các quy định mới đã đề cập đến điều kiện của chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư, các hình thức huy động vốn, mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai, cũng như vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng và cải tạo nhà chung cư.
Các quy định trong pháp luật nhà ở đã tạo ra hành lang pháp lý hiệu quả cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư Mặc dù còn một số hạn chế, nhưng vai trò của Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 đối với thị trường nhà chung cư là không thể phủ nhận Những văn bản luật này đã thiết lập một hệ thống quy định thống nhất, bảo vệ quyền lợi của người dân khi tham gia vào thị trường.
Trong những năm gần đây, thị trường nhà chung cư đã phát triển mạnh mẽ nhờ vào 17 quy định hỗ trợ cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án Sự đa dạng về loại hình, cấp độ và giá cả của các căn hộ đã tạo ra nguồn cung phong phú, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân, đặc biệt là ở các đô thị.
Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung cư ở Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và chính sách của nhà nước Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đánh dấu bước khởi đầu quan trọng, điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở và tạo điều kiện cho thị trường phát triển Các nghị định 61.1994 và 71.2001 đã quy định chi tiết về kinh doanh nhà chung cư, đồng thời đưa ra ưu đãi cho chủ đầu tư, góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường này Sự ra đời của Luật nhà ở năm 2005 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo tâm lý an toàn cho người dân khi tham gia thị trường nhà chung cư, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực này.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ
Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư
Trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư, quá trình đầu tư tạo lập nhà chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân Hoạt động này thuộc lĩnh vực đầu tư nhà ở thương mại và được điều chỉnh bởi pháp luật về kinh doanh bất động sản cùng với luật nhà ở, quy định các loại chủ đầu tư, điều kiện cần có của chủ đầu tư, cũng như các hình thức huy động vốn để xây dựng nhà chung cư.
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư
Trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội và khu dân cư, Đảng và nhà nước đã triển khai các chính sách quy hoạch, đất đai, tài chính và tín dụng, đồng thời minh bạch hóa thủ tục hành chính Những chính sách này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức và cá nhân tham gia phát triển nhà ở, từ đó hình thành quỹ nhà đáp ứng nhu cầu của người dân.
Trước khi Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 được ban hành, hoạt động kinh doanh nhà ở tại Việt Nam được điều chỉnh bởi Nghị định 61/1994, được sửa đổi bởi Nghị định 21/1996 Theo đó, chỉ các tổ chức trong nước và cá nhân là công dân Việt Nam định cư tại Việt Nam mới được phép kinh doanh nhà ở.
Nhà nước ta đã điều chỉnh chính sách đầu tư để đáp ứng nhu cầu của cá nhân và tổ chức nước ngoài, cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư phát triển nhà ở thương mại Theo Điều 34 của Luật Nhà ở, các đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại được quy định rõ ràng, nhằm đảm bảo tuân thủ pháp luật hiện hành.
1 Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại
2 Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư Được quy định rõ trong NĐ 71.2010 :
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại bao gồm doanh nghiệp trong nước hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, cùng với các doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, và doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư.
Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã Theo Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức và cá nhân nước ngoài, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quyền đầu tư để xây dựng nhà và công trình nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
Việc cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đầu tư vào các dự án nhà ở đã mang lại những tác động tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường chung cư Do các dự án xây dựng chung cư thường yêu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn lâu, doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn trong việc triển khai các dự án quy mô lớn Tuy nhiên, với nguồn vốn dồi dào từ các nhà đầu tư nước ngoài, khi họ đầu tư vào xây dựng chung cư, sẽ tạo ra một nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở.
Khi Việt Nam gia nhập WTO, việc mở cửa hội nhập theo cam kết là điều cần thiết, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và nhà ở Các quy định thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
Tổ chức và cá nhân từ mọi thành phần kinh tế, cả trong nước lẫn nước ngoài, có quyền tham gia đầu tư phát triển nhà chung cư, miễn là họ tuân thủ các quy định pháp luật về đăng ký kinh doanh, luật đầu tư và các yêu cầu về vốn.
Để hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, cần có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư cho hoạt động đầu tư bất động sản, cùng với việc đảm bảo đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Để thực hiện dự án, nhà đầu tư cần có vốn tự có tối thiểu 15% tổng mức đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, và tối thiểu 20% tổng mức đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Các quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và đầu tư đã có những cải tiến đáng kể nhằm khuyến khích đầu tư vào xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều bất cập trong quy trình đầu tư xây dựng, do sự không thống nhất giữa luật về nhà ở và luật đầu tư Việc yêu cầu các chủ đầu tư trong nước thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư đã tạo ra gánh nặng về thủ tục, tăng chi phí và thời gian cho các nhà đầu tư Bên cạnh đó, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vào xây dựng nhà chung cư chưa đạt hiệu quả, khi các nhà đầu tư nước ngoài gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất và thông tin thị trường còn thiếu minh bạch, gây lo ngại cho họ khi đầu tư.
Để hoàn thiện quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở và nhà chung cư, nhà nước cần thực hiện chính sách thu hút đầu tư hiệu quả Cần bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và đăng ký đầu tư cho tổ chức, cá nhân trong nước khi triển khai dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới Đồng thời, đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài và khuyến khích áp dụng công nghệ cao trong xây dựng nhà chung cư Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống thông tin minh bạch về nhà ở và nhà chung cư cũng cần được đẩy mạnh để công khai thông tin thị trường.
Các quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư đã ngày càng hoàn thiện, tạo thuận lợi cho các cá nhân và tổ chức trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực này Hiện nay, cả nước có hơn 1.700 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và bất động sản, với nhiều dự án xây dựng chung cư được triển khai, góp phần cung cấp nguồn cung tích cực cho thị trường nhà ở Tuy nhiên, thủ tục hành chính phức tạp và thông tin thị trường thiếu minh bạch đang gây khó khăn cho hoạt động đầu tư Do đó, cần có những cải cách trong thủ tục hành chính để đơn giản hóa và tăng cường tính minh bạch, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.
2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà chung cư
Quy định pháp luật về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư
Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở là yếu tố quan trọng trong các dự án phát triển nhà ở, bao gồm các tiêu chuẩn về diện tích bình quân, quy hoạch đô thị và môi trường sống Đặc biệt, đối với nhà chung cư, tiêu chuẩn xây dựng càng trở nên thiết yếu do tính chất cao tầng và sự tập trung đông người Việc đảm bảo các tiêu chuẩn này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng công trình mà còn quyết định chất lượng không gian sống cho cộng đồng cư dân trong nhà chung cư.
Theo quy định tài điều 40 Luật nhà ở thì : nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín , có diện tích xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2
Hiện nay, nhiều dự án chung cư thương mại, như Bee Home tại đường B1, khu VK 928 Cộng Hòa, Phường 13, Quận Tân Bình của tập đoàn City Group, xây dựng căn hộ với diện tích dưới mức quy định do thiếu cơ chế giám sát và kiểm tra Cụ thể, dự án này chủ yếu cung cấp các căn hộ có diện tích từ 29m2 đến 35m2, trong khi các căn hộ đạt tiêu chuẩn 45m2 chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ.
Các chủ đầu tư thường chọn xây dựng căn hộ nhỏ với diện tích hạn chế nhằm dễ dàng trong việc bán và cho thuê, do giá thành thấp hơn so với các căn hộ có diện tích lớn.
Gần đây, mô hình chung cư mini hay chung cư tư nhân đang thu hút sự chú ý của báo chí và dư luận, với đặc điểm là nhà ở từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có ít nhất hai căn hộ khép kín, diện tích tối thiểu 30m2 Tuy nhiên, theo quy định pháp luật về nhà ở, chưa có khái niệm chính thức nào về “chung cư mini” hay chung cư tư nhân; thực chất, đây là những căn hộ riêng lẻ thuộc sở hữu của hộ gia đình hoặc cá nhân.
Theo Nghị Định 71.2010, hộ gia đình và cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên, với mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, cần đảm bảo mỗi căn hộ có diện tích sàn tối thiểu 30 m² và được thiết kế khép kín, bao gồm phòng ở, khu bếp, nhà vệ sinh và nhà tắm riêng Các căn hộ này phải tuân thủ quy định về nhà chung cư theo Điều 70 của Luật Nhà ở Mặc dù là nhà ở riêng lẻ, nhưng việc xây dựng các căn hộ riêng biệt đã dẫn đến việc hình thành khái niệm "chung cư mini" trong dư luận.
Theo Thông tư 16.2010, hộ gia đình và cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ cần tuân thủ yêu cầu tại khoản 3 Điều 43 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Khi bán từng căn hộ riêng biệt, họ có thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.
Mỗi căn hộ trong nhà ở đều gắn liền với 30 m2 đất Sau khi bán căn hộ và hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua, quyền sử dụng đất, bao gồm cả khuôn viên, sẽ trở thành quyền sử dụng chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ, theo quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Việc bán hoặc cho thuê căn hộ không nhất thiết phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; tuy nhiên, để hợp đồng mua bán có giá trị pháp lý, cần có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền.
Hợp đồng mua bán hoặc cho thuê căn hộ cần ghi rõ các thông tin quan trọng như diện tích sở hữu riêng và chung của các chủ sở hữu, diện tích sàn căn hộ, diện tích sử dụng đất của tòa nhà và khuôn viên chung Đồng thời, hợp đồng cũng phải nêu rõ trách nhiệm thanh toán các chi phí liên quan đến việc sử dụng nhà ở, trong đó các khoản phí dịch vụ không được thu vượt quá mức giá trần do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ khi có thỏa thuận khác Bên bán nhà có trách nhiệm bảo hành căn hộ theo quy định tại Điều 46 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Trước khi Nghị định 71.2010 được ban hành, nhà chung cư mini đã xuất hiện phổ biến tại Hà Nội Tuy nhiên, sau khi Nghị định 71.2010 và Thông tư 16.2010 có hiệu lực, loại hình nhà này đã phát triển mạnh mẽ, dẫn đến làn sóng đầu tư xây dựng chung cư mini tại thành phố.
Tại Hà Nội, chung cư mini đang ngày càng phổ biến, đặc biệt ở các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hai Bà Trưng Đặc biệt, khu vực Dịch Vọng thuộc quận Cầu Giấy đã ghi nhận hơn 10 khu chung cư mini được chủ đầu tư hoàn tất bán cho khách hàng.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, mô hình chung cư mini còn khá mới mẻ, với công trình đầu tiên mang tên Vinacomplex III do bà Trần Thị Hồng Loan và chồng đứng tên, tọa lạc trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình Giấy phép xây dựng cho dự án này được UBND quận Tân Bình cấp vào tháng 12/2010, với chức năng là nhà ở riêng lẻ, tổng diện tích sàn khoảng 1.000 m2, bao gồm 5 tầng, một tầng hầm, một tầng lửng và sân thượng.
Sau khi nhận được giấy phép xây dựng, vợ chồng bà Loan đã ủy quyền cho Công ty TNHH Tổ hợp Vina và Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn thực hiện xây dựng và kinh doanh phân phối dự án này.
Tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh, đơn vị phân phối
4 Tài liệu từ website http://vietbao.vn/Nha-dat/Bi-an-chung-cu-mini/327246913/511/ 19h ngày 11/5/2011
31 các căn hộ này cho biết, cả công trình có 19 căn hộ, giá bán là 19 triệu đồng /m2, khoảng 838 triệu đồng/căn hộ 5
Trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
Đến năm 2030, Bộ Xây Dựng sẽ tập trung vào việc đa dạng hóa sản phẩm và mô hình phát triển nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho tất cả các tầng lớp nhân dân, phù hợp với điều kiện sống và thu nhập của từng nhóm.
Tính đến ngày 01/4/2009, dân số đô thị của Việt Nam đạt 29,63% tổng dân số, tương đương khoảng 25,43 triệu người trong tổng số 85,85 triệu người, tăng 6% so với năm 1999 Dự báo đến năm 2015, tổng dân số cả nước sẽ đạt khoảng 93 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 35 triệu người, chiếm 38% Đến năm 2020, tổng dân số dự kiến khoảng 98 triệu người với 44 triệu người sống ở đô thị, chiếm 45% Năm 2025, tổng dân số có thể đạt khoảng 103 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 52 triệu người, chiếm 50% Đến năm 2050, tổng dân số dự kiến sẽ đạt khoảng 124 triệu người, với 93 triệu người sống ở đô thị, chiếm 75% tổng dân số.
Sự phát triển của dân số, đã và đang đặt ra nhu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt là nhà ở đô thị
Quy định pháp luật về giao dịch nhà chung cư
2.3.1 Quy định pháp luật về mua bán nhà chung cư
2.3.1.1 Về hợp đồng mua bán nhà chung cư
Nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, là tài sản có giá trị lớn và thời gian sử dụng lâu dài, vì vậy hợp đồng mua bán giữa các bên cần được chú trọng Hợp đồng mua bán nhà chung cư có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên do đặc thù về loại hình và sở hữu Mặc dù pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản đã quy định nhiều điều khoản liên quan đến hình thức và nội dung hợp đồng, cũng như công chứng, nhưng vẫn còn nhiều bất cập trong hệ thống quy định Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xử lý tranh chấp và không đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Thứ nhất, các quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa đầy đủ, thiếu cơ chế thực hiện
Nhà chung cư có nhiều điểm khác biệt so với các loại hình nhà ở khác, đặc biệt là về sở hữu chung và riêng, phí dịch vụ, phí bảo trì, và nội quy sử dụng Những vấn đề này rất nhạy cảm và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của cư dân Do đó, hợp đồng mua bán nhà chung cư cần được thiết kế khác biệt so với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, bao gồm các quy định thể hiện rõ nét đặc trưng của nhà chung cư.
Trong quá trình ký kết hợp đồng, nhiều chủ đầu tư không cung cấp thông tin đầy đủ và không ghi rõ các điều khoản trong hợp đồng mua bán, dẫn đến việc quyền lợi của người dân không được bảo vệ Gần đây, đã xảy ra nhiều tranh chấp liên quan đến sở hữu chung và riêng, cũng như phí dịch vụ tại các chung cư, do hợp đồng thiếu quy định rõ ràng.
Các quy định của Luật nhà ở về hợp đồng mua bán nhà, đặc biệt là nhà chung cư, còn thiếu cụ thể và chi tiết Trước khi ban hành Thông tư 01.2009, hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ yếu được điều chỉnh bởi pháp luật về nhà ở, không phản ánh đầy đủ các vấn đề như sở hữu chung riêng và phí dịch vụ Nội dung hợp đồng chỉ dừng lại ở thông tin cơ bản mà chưa cung cấp các điều khoản cần thiết cho người mua Điều 93 quy định rõ về trình tự và thủ tục trong giao dịch nhà ở.
2 Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây: a) Tên và địa chỉ của các bên; b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
Khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, các bên cần lưu ý các điều khoản quan trọng như giá cả và phương thức thanh toán, thời gian giao nhận nhà, thời gian bảo hành, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các cam kết và thỏa thuận khác Hợp đồng nên ghi rõ ngày tháng năm ký kết và chữ ký của các bên, trong đó nếu là tổ chức cần có dấu và chức vụ của người ký Tuy nhiên, thường thì người mua phải sử dụng mẫu hợp đồng do chủ đầu tư cung cấp, mà trong đó nhiều điều khoản được quy định mập mờ, gây khó khăn trong việc xử lý vi phạm nếu xảy ra.
Năm 2009, Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư 01.2009, đánh dấu văn bản đầu tiên quy định về hợp đồng mua bán nhà chung cư Thông tư này đã khắc phục một số hạn chế bằng cách yêu cầu hợp đồng phải nêu rõ các nội dung liên quan đến sở hữu chung và riêng, phí dịch vụ nhà chung cư, cùng với các quy định về nội quy nhà chung cư.
Hợp đồng mua bán căn hộ cần chỉ rõ diện tích riêng của người mua và diện tích chung của nhà chung cư Nếu có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu khác, cần nêu rõ trong hợp đồng Khi ký kết, chủ đầu tư phải đính kèm bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và quy định mức phí dự kiến để vận hành nhà chung cư.
Các quy định về nội dung bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà chung cư theo TT 01.2009 hiện vẫn còn thiếu sót, đặc biệt là chưa quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư về việc giao nhà chậm hoặc không đạt chất lượng Nhiều dự án đã quá hạn nhưng người dân vẫn phải chờ đợi, trong khi chủ đầu tư thường đưa ra nhiều lý do để trốn tránh trách nhiệm Thực tế, không nhiều hợp đồng mua bán nhà chung cư tuân thủ quy định của TT 01.2009 do thiếu cơ chế kiểm tra và xử lý vi phạm Hơn nữa, theo Luật nhà ở, việc hợp đồng mua bán của các tổ chức kinh doanh bất động sản không cần công chứng đã dẫn đến tình trạng vi phạm nội dung hợp đồng ngày càng gia tăng và khó kiểm soát.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà chung cư không cần công chứng hay chứng thực đang gây ra những bất hợp lý và hệ lụy nghiêm trọng Theo luật nhà ở, hợp đồng liên quan đến nhà ở tại đô thị phải được chứng nhận bởi công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện, trong khi đó, tại nông thôn là Ủy ban nhân dân xã Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà chung cư lại không yêu cầu công chứng, bởi bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Nhà chung cư là tài sản có giá trị lớn, vì vậy việc công chứng hợp đồng mua bán đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng được công chứng xác nhận tính xác thực của các bên tham gia giao dịch, do đó quy định không yêu cầu công chứng là không hợp lý, tạo điều kiện cho đầu cơ và làm tổn hại quyền lợi của người dân Hơn nữa, hợp đồng mua bán nhà chung cư thường là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, với đối tượng giao dịch là tài sản không thể quan sát trực tiếp và thời gian giao dịch kéo dài từ 1-3 năm, khiến cho việc quản lý của nhà nước trở nên khó khăn hơn.
Thông tin về thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà chung cư tại Việt Nam, thường thiếu minh bạch và không được cập nhật kịp thời Điều này dẫn đến tâm lý đầu tư bầy đàn và sự biến động giá cả.
Thị trường bất động sản đang gặp khó khăn với tình trạng "nóng lạnh" thất thường, khiến người dân không thể nắm bắt thông tin kịp thời Điều này dẫn đến việc rao bán căn hộ hình thành trong tương lai diễn ra tràn lan, cùng với hợp đồng không được công chứng, chứng thực Hệ quả là nhiều giao dịch ngầm, trốn thuế và đầu cơ trục lợi xuất hiện, xâm phạm quyền lợi của người dân khi các chủ đầu tư bán nhà trên giấy, thậm chí khi dự án chưa được phê duyệt Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc xử lý do các giao dịch chủ yếu chỉ là “giấy tay”, khó chứng minh.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở giữa bên bán là doanh nghiệp kinh doanh nhà ở không yêu cầu công chứng, chứng thực đã gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường bất động sản Đề xuất của Bộ Xây dựng vào cuối tháng 5 năm 2011 về việc bỏ thủ tục này là không hợp lý, vì nếu không có công chứng, nhà nước sẽ khó quản lý các giao dịch, thu thuế, và tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân trục lợi Quyền lợi của người dân sẽ bị đe dọa, do đó, các cơ quan có thẩm quyền cần xem xét kỹ lưỡng và đặt lợi ích của người dân lên hàng đầu, thay vì từ bỏ quản lý vì những khó khăn trong công tác quản lý Nếu không, xã hội sẽ mất đi sự ổn định và quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ không được bảo vệ.
Những bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà chung cư đã dẫn đến nhiều hệ lụy nghiêm trọng Để khắc phục tình trạng này và xây dựng thị trường nhà chung cư phát triển bền vững, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm cải thiện quy định pháp luật và tăng cường tính minh bạch trong giao dịch.