CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU
Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Nhà ở không chỉ là nhu cầu thiết yếu của mỗi gia đình mà còn phản ánh giá trị văn hóa và bản sắc dân tộc Khi xã hội phát triển, sự quan tâm đến nhà ở ngày càng gia tăng Trên toàn cầu, nhà ở tham gia vào các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà Tại Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở của công dân được Nhà nước công nhận và bảo vệ theo Điều 58 của Hiến pháp năm 1992, quy định rằng công dân có quyền sở hữu tài sản hợp pháp, bao gồm nhà ở Các chính sách và quy định pháp luật về nhà ở đã tạo ra khung pháp lý an toàn cho người dân trong các giao dịch Quyền sở hữu nhà ở có thể được xác lập thông qua hợp đồng mua bán theo hình thức và thủ tục luật định.
Hợp đồng mua bán nhà ở, theo quy định tại Chương XVIII mục 1 phần II từ Điều 450 đến Điều 454 BLDS 2005 và Luật nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), là thỏa thuận bằng văn bản có công chứng giữa bên mua và bên bán Bên bán có trách nhiệm giao nhà và quyền sở hữu cho bên mua, trong khi bên mua phải thanh toán tiền theo thỏa thuận Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý, bên mua trở thành chủ sở hữu nhà.
Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý và duy trì trật tự công cộng là rất quan trọng Bộ luật Dân sự và Luật nhà ở quy định chặt chẽ về thủ tục giao dịch mua bán nhà ở Theo Điều 4, 5, 6 BLDS 2005, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập trên cơ sở tự do, bình đẳng và thiện chí của các bên, không có sự áp đặt hay cưỡng ép Hợp đồng hợp pháp phát sinh hiệu lực bắt buộc, yêu cầu các bên thực hiện nghĩa vụ một cách trung thực và hợp tác Để được pháp luật công nhận, các bên phải đáp ứng các điều kiện như năng lực hành vi dân sự, mục đích giao dịch không vi phạm pháp luật, và hình thức giao dịch phải bằng văn bản có công chứng Nếu không đáp ứng các điều kiện này, hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu Theo khoản 1 Điều 137 BLDS 2005, giao dịch vô hiệu không làm phát sinh hay thay đổi quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là hợp đồng không đáp ứng các điều kiện pháp lý cần thiết, do đó không tạo ra quyền và nghĩa vụ cho bên bán và bên mua kể từ thời điểm ký kết.
Đặc trƣng pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hàn…
1.2.1 Nguyên tắc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp Áp dụng luật nội dung vào thời điểm xác lập hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Ngoài áp dụng các quy định của pháp luật về nhà ở còn phải áp dụng các quy định của pháp luật dân sự theo nguyên tắc, ưu tiên áp dụng luật riêng; nếu luật riêng không có thì mới áp dụng luật chung và áp dụng hướng dẫn từ các Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân (sau đây gọi tắt là
Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án tối cao đã trải qua nhiều thay đổi qua các thời kỳ lịch sử Mỗi giai đoạn sửa đổi luật phản ánh những quy định khác nhau, cho phép chúng ta phân chia thành bốn giai đoạn chính.
Giai đoạn 1 của giao dịch mua bán nhà ở trước ngày 01/7/1991 sẽ tuân theo Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 24/8/1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, nhằm đảm bảo tính ổn định trong việc giải quyết các giao dịch này.
1 Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005
2 Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 93 Luật nhà ở 2005 (được sửa đổi bổ sung năm 2009)
Theo Viện Ngôn ngữ học (1994), trong Từ điển tiếng Việt, giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 và theo Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/1/1999 của Tòa án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao Đối với các giao dịch mua bán nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia, được xác lập trước ngày 01/7/1991 với mục đích để ở, nếu nhà ở thuộc sở hữu cá nhân hoặc các bên là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi xảy ra tranh chấp sẽ áp dụng Nghị quyết 1037 ngày 27/7/2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội để giải quyết.
Giai đoạn 2 áp dụng cho các giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996, tuân theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991, Pháp lệnh nhà ở 1991, cùng các văn bản pháp luật liên quan.
Giai đoạn 3 quy định rằng đối với hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2006, sẽ áp dụng Bộ luật dân sự 1995 cùng với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, nhằm hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.
Giai đoạn 4 áp dụng cho hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết từ ngày 01/01/2006, theo Bộ luật Dân sự được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005 và có hiệu lực từ 01/01/2006 Ngoài ra, Luật nhà ở, được thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu lực từ 01/7/2006, cùng với Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, cũng sẽ được áp dụng trong giai đoạn này.
Ngày 06 tháng 9 năm 2006, Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Theo Điều 3 của Luật nhà ở, trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự và Luật nhà ở, thì Luật nhà ở sẽ được áp dụng để giải quyết.
Đối với các tổ chức và cá nhân nước ngoài không có chức năng kinh doanh nhà ở, họ sẽ phải tuân thủ các quy định của Luật nhà ở, Nghị quyết 19/2008 của Quốc hội và Nghị định 51/2009/NĐ-CP Những văn bản này hướng dẫn việc thí điểm cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
* Đối với cá nhân, tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 125 Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản
1.2.2 Các dạng hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam
Theo Điều 4 Nghị quyết số 45 của Quốc hội ngày 28/10/1995, các giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 sẽ tuân theo Pháp lệnh nhà ở 1991 và các văn bản pháp luật liên quan.
1.2.2.1 Chủ thể ký kết hợp đồng mua bán nhà ở không đáp ứng điều kiện về chủ thể
Trong quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ thể bao gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình và tổ hợp tác đều có thể tham gia, miễn là họ có năng lực hành vi dân sự Quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể này sẽ phát sinh khi hợp đồng được ký kết hợp pháp Khác với nhiều quốc gia chỉ công nhận cá nhân và pháp nhân là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, pháp luật Việt Nam hiện hành mở rộng phạm vi này, quy định năng lực hành vi dân sự khác nhau cho từng loại chủ thể.
Cá nhân là chủ thể chính trong quan hệ mua bán nhà ở, và để tham gia một cách độc lập, họ cần có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Năng lực hành vi dân sự phụ thuộc vào ý chí, lý trí, độ tuổi và tâm sinh lý của cá nhân, cho phép họ nhận thức và kiểm soát hành vi của mình Việc có đủ năng lực này đảm bảo rằng các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà được pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Nghiên cứu về năng lực hành vi dân sự (NLHVDS) cho thấy rằng quy định của pháp luật ở các quốc gia khác nhau có sự khác biệt Tại Nhật Bản và Thái Lan, người thành niên được xác định từ 20 tuổi trở lên, trong khi Bộ luật Dân sự Pháp quy định rằng người vị thành niên có thể tự lập khi đã kết hôn hoặc từ đủ 16 tuổi nếu có lý do chính đáng Đối với pháp luật dân sự Việt Nam, NLHVDS đầy đủ được công nhận cho cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên, với điều kiện họ có sự phát triển bình thường, không mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác ảnh hưởng đến khả năng nhận thức và làm chủ hành vi của mình, cũng như không phải là người nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác.
22, Điều 23 BLDS 2005) Hiện nay, về văn bản chưa có hướng dẫn cụ thể về người
5 Điểm a khoản 1 Điều 122 BLDS, quy định: “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự”
6 Khoản 3 Điều 14 Bộ luật dân sự năm 2005, quy định: “năng lực pháp luật của cá nhân có từ khi sinh ra đến khi người đó chết”
7 Điều 17 Bộ luật dân sự năm 2005
8 Điều 476 Bộ luật dân sự Pháp
9 Điều 477 Bộ luật dân sự Pháp
10 Điều 18 Bộ luật dân sự năm 2005
Xác định người mắc bệnh trong các vụ án là một quá trình phức tạp, đặc biệt khi chưa có kết luận từ tổ chức giám định có thẩm quyền về khả năng nhận thức của họ "Ma túy" bao gồm nhiều chất như thuốc phiện, cần sa, hê-rô-in và các loại thuốc gây nghiện khác "Các chất kích thích khác" thường là rượu hoặc những chất khiến người sử dụng không kiểm soát được hành vi Hành vi phá tán tài sản gia đình có thể là việc bán, tặng tài sản hoặc đập phá tài sản chung khi người nghiện thực hiện hành vi Đối với người chưa thành niên hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở phải được thực hiện qua người đại diện hoặc người giám hộ; nếu không có sự đồng ý của người đại diện, giao dịch đó sẽ bị coi là vô hiệu.
Khi nào giao dịch của người mất năng lực hành vi dân sự (NLHVDS) hoặc hạn chế NLHVDS bị tuyên bố vô hiệu, trong khi thực tế họ đã mất NLHVDS nhưng chưa có quyết định của Tòa án? Hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa quy định rõ ràng về vấn đề này.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành
Hợp đồng mua bán nhà ở (HĐMB) được hình thành từ sự thỏa thuận và thống nhất giữa các bên liên quan Tuy nhiên, nếu một bên vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, HĐMB có thể trở nên vô hiệu Việc giải quyết hậu quả pháp lý của HĐMB vô hiệu sẽ dựa trên quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005.
53 Bộ Tư pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.50.
Theo Điều 258 và khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005, khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, thì phải bồi hoàn bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được sẽ bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại cũng phải chịu trách nhiệm bồi thường Điều này dẫn đến nhiều hậu quả bất lợi cho các bên tham gia hợp đồng.
Hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu là quyền và nghĩa vụ của các bên không phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt từ thời điểm hợp đồng được xác lập Do đó, nếu các bên đã ký kết hợp đồng nhưng chưa thực hiện, họ không được phép thực hiện; nếu đã bắt đầu thực hiện, phải chấm dứt hợp đồng Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ, ngay cả khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.
Theo Nghị quyết số 45/2005 - QH11, các giao dịch dân sự đang thực hiện với nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) sẽ được giải quyết theo quy định của BLDS năm 1995 nếu xảy ra tranh chấp Trong thực tiễn xét xử, việc xác định thời điểm xác lập hợp đồng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi cùng một đối tượng (nhà ở) có nhiều hợp đồng mua bán được ký kết vào những thời điểm khác nhau, bao gồm cả trước và sau khi BLDS có hiệu lực Do đó, việc xác định chính xác thời điểm xác lập hợp đồng là rất quan trọng để áp dụng pháp luật và giải quyết đúng hậu quả của các hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.
* Hậu quả pháp lý thứ hai khi HĐMB nhà ở vô hiệu là “ khôi phục lại tình trạng ban đầu ”, “ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ”
Biện pháp chế tài dân sự được áp dụng khi các bên đã thực hiện xong hoặc đang thực hiện hợp đồng, với điều kiện các quyền dân sự chuyển giao vẫn nguyên vẹn Các bên phải hoàn trả lại tài sản là căn nhà đã mua - bán; nếu không thể trả bằng hiện vật, sẽ thanh toán bằng tiền Khi hoàn trả, các bên cần chứng minh tình trạng nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng so với hiện tại Theo quy định, nếu nhà ở có thay đổi, cần khôi phục lại tình trạng ban đầu để hoàn trả.
Theo khoản 1 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, giao dịch dân sự vô hiệu không có hiệu lực pháp lý, không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Việc "khôi phục lại tình trạng ban đầu" trong giao dịch dân sự theo Bộ luật dân sự năm 2005 là một vấn đề phức tạp, đặc biệt khi tình trạng nhà ở đã thay đổi do nhiều nguyên nhân khác nhau Mặc dù thực tiễn pháp luật thường đồng nhất hai khái niệm "khôi phục lại tình trạng ban đầu" và "hoàn trả cho nhau những gì đã nhận", nhưng thực tế chúng không giống nhau Trong nhiều trường hợp, việc hoàn trả không thể khôi phục lại tình trạng ban đầu, đặc biệt khi giá trị tài sản như căn nhà không còn nguyên vẹn, ví dụ như khi nhà ở đã bị hư hỏng hoặc đã được sửa chữa, xây dựng mới.
Khi nhà ở đã được nâng cao giá trị qua xây mới hoặc sửa chữa, câu hỏi đặt ra là liệu có cần khôi phục tài sản về trạng thái ban đầu hay không Thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều trường hợp bên mua nhà sau khi nhận nhà một thời gian, giá trị đã tăng do biến động thị trường hoặc thay đổi quy hoạch Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, việc buộc bên mua khôi phục lại tình trạng ban đầu là không khả thi Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, Tòa án yêu cầu bên bán nhận lại nhà đã tăng giá trị và thanh toán khoản tiền tương ứng với giá trị tăng thêm cho bên mua, theo quy định “không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền.”
* Hậu quả pháp lý thứ ba khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu phát sinh thiệt hại phải bồi thường thiệt hại
Theo Điều 74 Hiến pháp 1992, mọi hành vi xâm phạm lợi ích của Nhà nước và quyền hợp pháp của công dân phải được xử lý nghiêm minh Người bị thiệt hại có quyền yêu cầu bồi thường vật chất và phục hồi danh dự Quy định này đã được cụ thể hóa trong Bộ luật Dân sự để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
TNBTTH trong dân sự là biện pháp chế tài tài sản nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người bị thiệt hại, yêu cầu bồi thường cho những tổn thất đã xảy ra, cả trong hợp đồng và ngoài hợp đồng Nguyên tắc bồi thường dựa trên việc xác định thiệt hại bằng tiền, đảm bảo việc bù đắp và khôi phục tổn thất cho nạn nhân được thực hiện nhanh chóng và kịp thời Điều này khác với BTTH trong trường hợp không thực hiện hợp đồng, nơi mục đích là đưa các bên trở về trạng thái trước khi hợp đồng được ký kết.
Tại khoản 2 Điều 137 BLDS 2005, quy định:“…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”; như vậy, yếu tố “lỗi” là điều kiện phát sinh TNBTTH Nhưng
BLDS không định nghĩa trực tiếp khái niệm “lỗi”, mà chỉ gián tiếp thông qua việc phân loại thành hai loại “lỗi cố ý” và “lỗi vô ý” theo khoản 2 Điều 308.
Theo quy định tại Điều 57 năm 2005, trong trường hợp bình thường, người có khả năng nhận thức và điều kiện để lựa chọn hành vi hợp pháp mà vẫn gây thiệt hại cho người khác sẽ bị coi là có lỗi Trách nhiệm bồi thường thiệt hại (TNBTTH) chỉ không phát sinh nếu người vi phạm chứng minh được thiệt hại xảy ra do bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại.
Cần phân biệt giữa hậu quả của hợp đồng mua bán nhà bị tuyên bố vô hiệu và hợp đồng bị hủy bỏ, vì cách xử lý pháp lý có nhiều điểm tương đồng nhưng cũng có sự khác biệt quan trọng Cả hai trường hợp đều dẫn đến những hậu quả bất lợi cho các bên, khiến họ không đạt được mục đích mong muốn; hợp đồng sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả tài sản đã nhận, nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải bồi thường bằng tiền Sự khác biệt nằm ở việc xử lý hoa lợi, lợi tức: hợp đồng vô hiệu có thể bị tịch thu hoa lợi, trong khi hợp đồng bị hủy bỏ cho phép các bên giữ lại lợi tức đã thu được Việc xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu hay vi phạm điều kiện để hủy bỏ hợp đồng là rất quan trọng, từ đó áp dụng đúng các điều luật để xử lý hậu quả pháp lý Nếu hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, Tòa án sẽ căn cứ vào Điều 137 BLDS 2005 và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP để giải quyết, còn nếu do vi phạm hợp đồng dẫn đến việc phải hủy bỏ, Tòa án sẽ căn cứ vào Điều 425 BLDS 2005.
Căn cứ để xác định TNBTTH khi HĐMB nhà ở vô hiệu gồm:
* Yếu tố lỗi, hành vi trái pháp luật
Theo Điều 308, khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2005, hành vi gây thiệt hại được phân thành hai loại: cố ý và vô ý Cố ý gây thiệt hại xảy ra khi một người nhận thức rõ ràng rằng hành động của mình sẽ gây tổn thất cho người khác nhưng vẫn thực hiện hành động đó, với mong muốn hoặc để mặc cho thiệt hại xảy ra Ngược lại, vô ý gây thiệt hại là khi một người không nhận ra khả năng gây thiệt hại từ hành vi của mình, mặc dù họ có trách nhiệm phải biết hoặc có thể biết trước rằng thiệt hại có thể xảy ra.
58 Nguyễn Thị Minh Phượng (2003), “Xác định lỗi khi hợp đồng bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ”, Tạp chí Nghề luật (số 2), tr.54
Lỗi được xem là điều kiện quan trọng để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người vi phạm pháp luật Việc đánh giá lỗi dựa trên ý chí thực sự của các bên tham gia hợp đồng tại thời điểm ký kết có vai trò then chốt trong việc xác định trách nhiệm dân sự đối với hành vi vi phạm Khác với hệ thống pháp luật Anh-Mỹ, khoa học pháp lý Việt Nam coi "lỗi" là yếu tố chủ quan, phản ánh thái độ của chủ thể đối với hành vi vi phạm pháp luật và khả năng nhận thức đúng - sai về hậu quả do hành vi đó gây ra.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu trong pháp luật Việt Nam
1.4.1 Thời kỳ phong kiến (cổ luật)
Hệ thống pháp luật Việt Nam đã có những bước tiến quan trọng trong giai đoạn này, thể hiện qua sự ra đời của Bộ Quốc triều hình luật (Bộ Luật Hồng Đức) vào năm 1483 dưới triều đại vua Lê Thánh Tông, cùng với Bộ Hoàng Việt luật lệ Những thành tựu này đánh dấu một giai đoạn phát triển đáng kể trong lịch sử Nhà nước và pháp luật Việt Nam.
Bộ luật Gia Long, được ban hành vào năm 1815 dưới triều đại vua Gia Long, nhấn mạnh tầm quan trọng của các quy định pháp luật dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực mua bán tài sản Thay vì sử dụng các khái niệm như hợp đồng hay khế ước, pháp luật thời kỳ này thường áp dụng các thuật ngữ cụ thể như mua bán và vay nợ, với khái niệm văn khế mang tính khái quát hơn Nghiên cứu cho thấy yếu tố "thuận mua, vừa bán" thể hiện tư tưởng "thỏa thuận", đây là bản chất cốt lõi của khế ước Đặc biệt, các quy định về khế ước mua bán nhà ở không được xem là đối tượng độc lập mà luôn gắn liền với các quy định chung.
Tài liệu của Bộ Tư pháp và Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1998) đã chỉ ra rằng, từ thế kỷ XV đến thời kỳ Pháp thuộc, các quy định về điền thổ đã có sự thay đổi quan trọng Đặc biệt, lần đầu tiên, ruộng đất tư hữu được công nhận là đối tượng của khế ước mua bán giữa các cá nhân, đánh dấu một bước tiến trong việc xác định quyền sở hữu và giao dịch đất đai tại Việt Nam.
Nội dung quy định về khế ước mua bán ruộng đất phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của pháp luật hợp đồng dân sự, bao gồm việc không vi phạm thuần phong mỹ tục, trật tự công cộng hoặc các điều cấm Đồng thời, nguyên tắc bình đẳng và tự nguyện trong giao dịch mua bán ruộng đất cũng cần được đảm bảo; mọi giao kết bị ức hiếp sẽ không có giá trị theo Điều 335 Quốc triều hình luật, và nếu vi phạm sẽ dẫn đến việc giao dịch bị vô hiệu.
Khế ước mua bán nhà ở sẽ vô hiệu nếu một trong các bên tham gia không có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi, như trường hợp người bị tâm thần hoặc loạn trí Trong trường hợp này, khế ước sẽ bị hủy bỏ và các bên phải khôi phục nguyên trạng Người bán phải có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản bán ra; nếu bán tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình, người bán sẽ chịu trách nhiệm hình sự và dân sự Nếu người mua biết rõ về việc này mà vẫn tiến hành giao dịch, họ sẽ mất số tiền đã chi để mua (theo Điều 386, 378, 379 Bộ luật hình sự).
Thời kỳ này, pháp luật chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ tư tưởng Nho giáo phong kiến, trong đó quyền gia trưởng được coi trọng Các mối quan hệ gia đình có tác động trực tiếp đến các giao dịch mua bán tài sản, đặc biệt là những giao dịch liên quan đến nhu cầu sinh hoạt thiết yếu như nhà ở Cha mẹ, đặc biệt là người cha và người chồng, đóng vai trò quyết định trong các giao dịch này Nếu không có sự đồng ý của người chồng hoặc người cha, các khế ước liên quan đến điền thổ và nhà cửa sẽ trở nên vô hiệu.
* Khế ước vô hiệu nếu vi phạm về hình thức Lịch sử lập pháp của Việt
Từ thời nhà Lý, Trần đến Hồ (thế kỷ XI - XV), khế ước mua bán nhà đã được quy định phải lập thành văn bản Cụ thể, Chiếu chỉ năm 1292 của nhà Trần yêu cầu khi bán ruộng đất, phải có văn khế và người làm chứng, với quy định rõ ràng về việc điểm chỉ của người bán và người mua Văn khế cần lập thành hai bản giống nhau, mỗi bên giữ một bản và không cho phép chuộc lại nếu đã bán Ngoài ra, Điều 366 Bộ luật Hồng Đức quy định về việc lập chúc thư văn khế, nếu không nhờ quan trường làm chứng thì sẽ bị phạt nặng và chúc thư đó sẽ không có giá trị Những quy định này là những văn bản pháp lý đầu tiên, tạo nền tảng cho sự phát triển của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thời kỳ phong kiến và sau này.
Luật pháp thời kỳ này đã dự liệu các vấn đề giả mạo, lừa dối và nhầm lẫn dẫn đến khế ước vô hiệu, mặc dù không yêu cầu người tham gia khế ước phải hoàn toàn tự nguyện Có quy định thể hiện sự ưng thuận gián tiếp, như trường hợp người mua và người bán không đồng ý mà một bên dùng áp lực để lừa dối, sẽ bị phạt nặng Pháp luật cũng nghiêm cấm hành vi cưỡng bức giao kết khế ước và bán tài sản phi pháp, với các hình phạt nghiêm khắc cho những ai lừa dối để thu lợi bất chính Cụ thể, nếu ai mạo nhận tài sản của người khác để bán, sẽ bị xử phạt nặng nề và phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu.
Theo Điều 534 Quốc triều hình luật, nếu thực hiện việc giả mạo văn tự, sửa chữa văn tự cầm hoặc làm văn tự bán đứt, cả người chủ và người viết đều phải chịu trách nhiệm hình sự, bị xử lý tội đồ và có thể bị phạt biếm Ngoài ra, người làm chứng cũng sẽ bị xử phạt với mức biếm hai tư.
Hậu quả pháp lý của khế ước phụ thuộc vào việc các chủ thể tham gia có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hay không Các khế ước phải tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, không được lừa đảo, cưỡng bức hay đe dọa Đối với khế ước liên quan đến nhà đất, nếu không đáp ứng các điều kiện về nội dung và hình thức, sẽ bị coi là vô hiệu Khi khế ước vô hiệu, bên bán phải hoàn trả tiền cho bên mua và bên mua phải trả lại tài sản Tùy thuộc vào mức độ vi phạm, bên vi phạm có thể phải chịu các chế tài hình sự như trượng, roi, biếm, đồ hoặc chế tài dân sự như bồi thường thiệt hại theo thời giá hoặc theo luật định, và phạt tiền có thể gấp đôi giá trị giao dịch.
1.4.2 Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ
Năm 1858, thực dân Pháp xâm lược Việt Nam với chiến lược "chia để trị", chia đất nước thành ba kỳ: Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ Để dễ dàng cai trị, thực dân Pháp đã sử dụng pháp luật làm công cụ, ban hành ba Bộ luật dân sự khác nhau cho từng kỳ, trong đó có Bộ dân luật Giản yếu được ban hành vào ngày 10/3/1883.
66 Điều 137 Bộ luật Gia Long
Điều 355 của Quốc triều hình luật áp dụng tại Nam Kỳ, trong khi Bộ dân luật Bắc kỳ, được ban hành ngày 30/3/1931, áp dụng ở Bắc Kỳ Bộ Hoàng Việt Trung kỳ, ban hành ngày 13/6/1936, được áp dụng tại Nam Kỳ.
Các quy định pháp luật về giao dịch nhà ở thời kỳ này rất cụ thể và rõ ràng, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia Những quy định này chịu ảnh hưởng trực tiếp từ Bộ luật Dân sự Pháp, một trong những bộ luật tiên tiến nhất thế giới lúc bấy giờ, nhưng đã được điều chỉnh phù hợp với điều kiện tại Việt Nam Pháp luật đã định nghĩa khế ước là hiệp ước giữa một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác để chuyển giao hoặc thực hiện một hành động nào đó Nghiên cứu cho thấy khế ước mua bán nhà ở sẽ bị vô hiệu nếu vi phạm bất kỳ điều kiện nào của khế ước hợp pháp.
Chủ thể tham gia khế ước mua bán nhà ở phải là người thành niên, từ đủ
Theo quy định pháp luật, chỉ những người từ 21 tuổi trở lên, không mắc các bệnh tâm thần, mới có quyền giao kết khế ước mua bán nhà ở Trường hợp người chưa thành niên kết hôn và có nhà ở riêng hoặc người đủ 18 tuổi được cha mẹ cho phép tự lập thì có thể tham gia giao dịch Khế ước mua bán sẽ vô hiệu nếu được thực hiện bởi người mất năng lực hành vi dân sự, dù họ có tỉnh táo Phụ nữ đã kết hôn cần sự đồng ý của chồng để thực hiện giao kết này Ngoài ra, các trường hợp như người không phải chủ sở hữu tài sản, người bị áp sai, hoặc người đồng sở hữu không được sự đồng ý của các đồng sở hữu khác cũng không có quyền bán tài sản Pháp luật quy định rõ để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản.
Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở sẽ bị vô hiệu nếu vi phạm pháp luật, thuần phong mỹ tục hoặc trật tự công Pháp luật trong thời kỳ này cho phép các bên có thể ký kết hiệp ước riêng, khác với luật pháp chung, miễn là không xâm phạm đến trật tự công cộng và phong hóa Điều này cho thấy các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở có quyền tự do thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật.
68 Bộ Tư Pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1998), tlđd 64, tr.76
69 Điều 217 Hoàng Việt Trung kỳ và Điều 221 Dân luật Bắc kỳ.
70 Điều 892 Dân luật Bắc kỳ
71 Điều 10 Dân luật Bắc kỳ và Điều 10 Hoàng Việt Trung kỳ
Thời kỳ từ năm 1945 đến năm 1975
Sau khi Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời trong bối cảnh đất nước còn nhiều rối ren, vào ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh số 47, cho phép áp dụng tạm thời các luật lệ hiện hành ở Bắc, Trung và Nam bộ cho đến khi có bộ luật mới Điều này đảm bảo rằng các quan hệ pháp luật dân sự vẫn được điều chỉnh bởi ba văn bản luật do thực dân Pháp ban hành trước năm 1945, miễn là không trái với nguyên tắc độc lập và chính thể dân chủ cộng hòa của Việt Nam.
Vào tháng 12 năm 1946, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa được ban hành, trong đó Điều 12 khẳng định “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm.” Để cụ thể hóa điều này, Sắc lệnh số 72-SL ngày 18 tháng 6 năm 1949 đã được ban hành, lập hội đồng tư lập có nhiệm vụ xây dựng các dự án pháp điển cho Việt Nam.
Ngày 22/5/1950, Chủ tịch nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ký Sắc lệnh số 97/SL, quy định rằng quyền dân sự được pháp luật bảo vệ khi không gây thiệt hại đến quyền lợi của nhân dân Sắc lệnh này cũng xóa bỏ quyền gia trưởng của chồng, thiết lập quan hệ bình đẳng giữa vợ chồng, trong đó có quyền sở hữu tài sản Cụ thể, Điều 5 quy định "Chồng và vợ có địa vị bình đẳng trong gia đình" và "người đàn bà có chồng có toàn năng về mặt hộ" Những quy định này thể hiện nền pháp chế mới, dân chủ và tiến bộ hơn so với hệ thống pháp luật trước đây Sắc lệnh 97-SL còn là cơ sở cho pháp luật dân sự, đặc biệt trong giao dịch mua bán nhà, phù hợp với Điều 19 Hiến pháp 1946 về quyền bình đẳng của phụ nữ Để bảo vệ lợi ích của Nhà nước và quyền của các bên trong giao dịch nhà ở, Sắc lệnh số 85-SL ngày 29/02/1952 quy định thể lệ trước bạ, yêu cầu văn tự mua bán phải được xác nhận và việc chuyển nhượng phải tuân theo quy định của địa phương.
14/10/1963 Tòa án tối cao ban hành Chỉ thị số 4/DS về đường lối giải quyết những giao dịch hợp pháp và bất hợp pháp
Sau chiến thắng Điện Biên Phủ vào ngày 07/5/1954, Việt Nam tạm thời chia thành hai miền Nam-Bắc Dựa trên Hiến pháp năm 1959, Tòa án tối cao đã ban hành Chỉ thị số 772/CT-TATC để đình chỉ áp dụng các luật lệ của thực dân và phong kiến Trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng, các nguyên tắc theo Sắc lệnh 97/SL, Hiến pháp và các văn bản pháp luật khác sẽ được áp dụng Đặc biệt, khái niệm “hợp đồng vô hiệu” lần đầu tiên được nêu rõ trong Công văn số 1477/DS ngày 11/12/1965, định nghĩa hợp đồng vô hiệu là hợp đồng không có hiệu lực do vi phạm pháp luật và không phù hợp với chính sách của Nhà nước.
Với sự phát triển của đất nước và nhu cầu gia tăng về nhà ở tại các thành phố và thị xã, việc quản lý nhà cửa trước đây gặp nhiều khó khăn do bị phân tán và thiếu sót, mỗi ngành và địa phương thực hiện quản lý theo cách riêng Để khắc phục tình trạng này, vào ngày 29/7/1964, Hội đồng Chính phủ đã ban hành Nghị định số 114/CP nhằm thống nhất quản lý nhà ở trên toàn quốc.
73 Điều 12 Sắc lệnh số 97/SL ngày 22/5/1950, về sửa đổi một số quy lệ và chế định trong dân luật
Theo Điều 6 Sắc lệnh số 97/SL ngày 22/5/1950, tất cả nhà tư nhân tại các thành phố, thị xã phải đăng ký và chịu sự giám sát của Nhà nước về quyền sở hữu (QSH) Việc mua bán nhà chỉ được coi là hợp pháp khi có chứng nhận từ UBND cấp huyện, thị xã, quận hoặc khu phố và phải thực hiện trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất của tỉnh, thành phố Các giao dịch mua bán nhà không đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về QSH sẽ bị coi là vô hiệu.
Vào ngày 06/01/1965, Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư 01 nhằm giải thích và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 114/CP ngày 29/7/1964, với mục tiêu đảm bảo quản lý thống nhất nhà và đất của Nhà nước, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Trong thời kỳ bị thực dân Pháp và sau đó là đế quốc Mỹ chiếm đóng, miền Nam Việt Nam vẫn áp dụng các quy định dân sự của Bộ Hoàng Việt Trung kỳ và Luật Nam kỳ giản yếu Đến tháng 12 năm 1972, chính quyền Nguyễn Văn Thiệu đã ban hành Bộ luật dân sự, tuy nhiên, nội dung của bộ luật này không có nhiều sự khác biệt so với Dân luật Bắc kỳ năm 1931.
1.4.4 Thời kỳ từ năm 1975 đến nay
Sau ngày 30/4/1975, nhằm thống nhất việc áp dụng pháp luật, Hội đồng Chính phủ đã ban hành Nghị định 76/CP vào ngày 25/3/1977 Để tăng cường quản lý nhà cửa tại các đô thị, vào ngày 04/01/1979, Nghị định số 2/CP được ban hành, yêu cầu việc mua bán nhà ở thành phố phải có chứng nhận từ Ủy ban nhân dân cấp huyện, thị xã và phải được trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất Những nhà chưa có hồ sơ hợp pháp về quyền sở hữu hoặc đang chờ xử lý không được phép mua bán Báo cáo tổng kết ngành Tòa án năm 1980 nhấn mạnh rằng hợp đồng mua bán nhà vi phạm quy định này sẽ bị coi là vô hiệu nếu không có chứng nhận hoặc chưa được trước bạ sang tên.
Dựa trên quy định của Hiến pháp năm 1980, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản nhằm phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Điều 16 Nghị định số 2/CP ngày 04/01/1979 quy định thủ tục sang tên, trước bạ trong mua bán đất đai và nhà cửa, nhấn mạnh tầm quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở (HĐMB) được lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc UBND có thẩm quyền Theo Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh nhà ở năm 1991, HĐMB phải tuân thủ các quy định về hình thức và điều kiện có hiệu lực, đồng thời xác định các hậu quả pháp lý nếu hợp đồng vô hiệu Bộ luật Dân sự 1995 đã kế thừa và bổ sung các quy định này, nhấn mạnh sự cần thiết của việc bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba trong trường hợp hợp đồng vô hiệu Mặc dù có những quy định rõ ràng, thực tiễn vẫn gặp nhiều bất cập, dẫn đến việc Nhà nước ban hành các văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp liên quan đến HĐMB nhà ở như Nghị quyết 58/1998 và Nghị quyết 01/2003 nhằm tháo gỡ khó khăn trong xét xử và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.
Sau hơn 10 năm áp dụng, Bộ luật Dân sự 1995 đã bộc lộ nhiều hạn chế, dẫn đến việc Quốc hội ban hành Bộ luật Dân sự mới vào ngày 14/6/2005 Mặc dù các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý không thay đổi, nhưng để thích ứng với sự biến động của nền kinh tế và thị trường bất động sản, Luật nhà ở đã được ban hành vào ngày 29/11/2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) và Luật kinh doanh bất động sản vào ngày 29/6/2006 Những luật này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh doanh nhà ở, mở rộng đối tượng và hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, cho phép giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai và giảm yêu cầu công chứng cho một số chủ thể kinh doanh bất động sản.
Pháp luật về mua bán nhà ở không chỉ là kết quả ngẫu nhiên mà phản ánh những quan hệ xã hội và tài sản trong từng giai đoạn phát triển của đất nước Các nguyên tắc, trình tự và thủ tục trong hợp đồng mua bán nhà ở được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch.
Hợp đồng là sự thể hiện ý chí và thống nhất giữa các bên thông qua thỏa thuận tự do và tự nguyện, nhằm bảo vệ quyền lợi trong giao dịch mua bán nhà ở Để hợp đồng có hiệu lực, các bên phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm pháp luật hay đạo đức xã hội, và hình thức hợp đồng phải tuân thủ quy định pháp luật Nếu không đáp ứng các điều kiện này, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu.
Khi hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu, các bên không được pháp luật bảo hộ và phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận, có thể bằng tiền nếu không hoàn trả được bằng vật Hợp đồng vô hiệu gây ra nhiều hậu quả pháp lý bất lợi, do đó, Tòa án cần xác định thiệt hại thực tế và lỗi của các bên để đảm bảo quyền lợi hợp pháp Để hạn chế thiệt hại, các bên phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng ngay từ khi xác lập Tòa án chỉ công nhận thỏa thuận giải quyết hậu quả pháp lý khi đảm bảo điều kiện chủ thể, nội dung không trái đạo đức xã hội và không vi phạm pháp luật.